In questo articolo dedicato agli immobili da investimento andiamo ad analizzare una delle fasi, possiamo dire, finali che è la rivendita dell’immobile.
Posto che essa non è assolutamente obbligatoria, la rivendita dell’immobile può prospettarsi in vari casi e varie situazioni e fa seguito all’analisi dei costi dell’investimento e al controllo del valore degli immobili nel tempo.
All’occorrenza, ogni buon investitore sa che può venderli, per sostituirli eventualmente con altri che rendano di più e di questo parleremo proprio oggi.
È una decisione che non va presa a cuor leggero, l’abbiamo spiegata in diversi articoli del nostro blog, pertanto la vendita del tuo immobile deve rappresentare proprio l’ultima alternativa.
Nel caso, però, non ti restasse altro da fare, vediamo come procedere.
Immobili da investimento: quando è il momento di vendere?
La vendita del tuo immobile va fatta nel momento giusto.
Se la rendita annuale scende e hai deciso di cederlo, non devi però svenderlo, altrimenti ti ritroveresti con una perdita, come se continuassi ad affittarlo con basso rendimento.
Spesso ci dicono: “visto che l’immobile ce l’ho da diverso tempo, e buona parte del capitale investito è già rientrato, allora posso tenermelo anche con un rendimento più basso”.
Il ragionamento non è corretto, sembra più frutto della pigrizia, e sicuramente non è un approccio professionale.
Altre persone, per affetto o perché vendere l’immobile appare una sconfitta, si bloccano e restano in balia di ciò che avverrà.
Altri ancora sperano che le cose cambino e che magari la zona si rivaluti.
Questi proprietari rischiano di veder svanire tutta la rendita accumulata negli anni precedenti.
Noi che gestiamo immobili per conto di altri, incontriamo spesso società con ingenti patrimoni mal curati, obsoleti, in precarie condizioni.
Certamente avranno risparmiato su manutenzioni e ammodernamenti, però oggi sono arrivati a un punto tale che non hanno più capitali per ristrutturare gli immobili e buona parte del loro patrimonio non è affittabile o, se lo è, viste le condizioni degli edifici, gli inquilini non saranno certo attenti a tenerlo bene.
Tu che stai leggendo questo articolo, vuoi raggiungere degli standard di alto livello nel mercato degli affitti e quindi, per quanto dolorosa, la decisione di vendere il tuo immobile va presa.
Il tuo mantra deve essere quello di controllare il rendimento annuale ed effettuare correttivi periodici (l’abbiamo spiegato in questo articolo).
Se fossi il proprietario di un’azienda, di un negozio o di qualsiasi altra attività, faresti un bilancio annuale e ti attiveresti, per modificare le situazioni che non vanno.
Come proprietario di immobili da investimento devi agire allo stesso modo, se vuoi far rendere nel lungo periodo il tuo capitale, quindi vendere l’immobile che genera bassi profitti – certi o previsti – è un atto dovuto e saggio per mantenere inalterato ciò che hai costruito finora.
A nostro avviso, oggi una buona operazione immobiliare parte dal 6% di rendimento annuo in su.
Per tenere monitorata la rendita, la ricalcolo ogni anno sulla base del valore atteso nei successivi dodici mesi, seguendo questa formula.
Rendimento (a 12 mesi) = [Incassi (a 12 mesi) + Rivalutazione/svalutazione (a 12 mesi)]
Capitale investito
Se noi ci accorgiamo che il valore scende sotto il 6% per più di due anni consecutivi, allora valutiamo la vendita dell’immobile.
Anche in questo caso, se il contratto d’affitto è di breve durata puoi venderlo libero da persone in poco tempo, se invece è a lungo termine puoi certamente farlo, ma troverai solo persone interessate a comprare un immobile a reddito, almeno finché il contratto non termina.
Meno interessati, però, coincide con meno incassi di vendita, per cui devi valutare la perdita e capire quanto ricaverai, reinvestendo gli incassi della cessione e degli affitti finora percepiti, in altre operazioni immobiliari, i cui rendimenti sono in linea con le tue aspettative.
Spesso, infatti, l’ammontare degli affitti accantonati per future operazioni, sommati alla vendita, restituisce una cifra superiore a quanto hai investito per l’immobile, quindi puoi acquistarne uno più grande, più nuovo o meglio posizionato.
Ogni tipologia di affitto può essere ottimizzata, in presenza di un budget supplementare.
Se si tratta di locazioni brevi, puoi comprare un immobile più centrale, che affitterai con maggiore facilità e a prezzi più alti.
Se ti sei posizionato all’interno del settore studentesco, puoi acquistare un immobile in cui è possibile realizzare più camere da letto.
Se tratti affitti di lungo periodo, puoi prendere un appartamento più recente che nel tempo ti consentirà meno manutenzioni straordinarie.
E le possibilità non si fermano a queste, sono numerose e vanno valutate caso per caso.
Quando vendere un immobile
Il miglior momento per vendere l’immobile, quindi, è appena ti accorgi che qualcosa non torna nei rendimenti, oppure quando ti conviene anticipare la cessione nel caso scoprissi che la zona nel futuro verrà svalutata.
Nel primo caso devi agire velocemente, sempre evitando di svendere l’immobile, nel secondo hai a tua disposizione tempi più lunghi, per cui puoi pianificare al meglio la cessione nei mesi successivi.
Determinazione del giusto prezzo sulla base di mercato
Come puoi determinare il prezzo di vendita degli immobili da investimento?
Il primo elemento di valutazione è se l’immobile lo venderai libero da inquilini: come accennavamo prima, se è ancora affittato diventa un’operazione più difficile, perché la maggior parte delle vendite coinvolge persone che comprano l’immobile per andarvi a vivere, soltanto una piccola parte di acquirenti sono interessati all’investimento.
La cessione di un immobile affittato comporta in media una riduzione di valore del 10-20%.
Se vendi l’immobile per la tendenza alla svalutazione della zona, nel caso questa fosse minima, sarebbe meglio attendere anche uno o due anni, fino a quando si sarà liberato, così da incassare il valore pieno.
Da qui l’importanza, sottolineata ormai più volte, dei contratti brevi o a medio termine, perché l’opzione migliore è quella di vendere l’immobile libero, facendo coincidere la cessione con il termine del contratto, in modo da venderlo al prezzo di mercato.
Optando per le tipologie di locazioni transitorie e studentesche, non avrai sicuramente problemi in questo senso.
Anche col regime a canone concordato – contratti di 3+2 – puoi stare tranquillo: se controlli attentamente i primi tre anni, e vedi che il valore del rendimento è troppo basso, puoi non rinnovare il contratto e vendere così l’immobile libero, se invece l’avessi già rinnovato, un biennio non è poi troppo lungo da far passare.
Oltretutto, oggi si trovano acquirenti disposti a sottoscrivere un contratto preliminare di compravendita, con la possibilità di andare al rogito notarile dopo dodici mesi o anche più.
Il problema maggiore, dunque, è con i contratti di 4+4, se nella prima parte del quadriennio ti accorgi che il tuo immobile non rende abbastanza o sono sorti problemi in zona: ti mancano due o tre anni alla fine del contratto e le cose si complicano.
In questa situazione, devi confrontare la perdita di prezzo per la vendita dell’immobile ancora affittato con la svalutazione che avrai da oggi alla scadenza del contratto: se ciò che perderai dalla cessione immediata fosse inferiore alla svalutazione che prevedi, allora è opportuno vendere subito.
È chiaro, ogni situazione va analizzata e ponderata singolarmente, perché stiamo confrontando una perdita quasi certa e immediata – che si materializza con la vendita – con una svalutazione teorica e futura: occorre valutare l’attendibilità delle tue informazioni, la tua situazione personale e decidere quindi con cognizione di causa.
Anche perché, tieni presente che nel nostro network di investitori immobiliari, troviamo soggetti che vogliono acquisire immobili già pronti e già locati, per cui, anche se il contratto scadesse tra diversi mesi, puoi tentare di mettere in vendita l’immobile al giusto prezzo almeno inizialmente, perché potresti incappare proprio in questa tipologia di investitori.
Anzi, se la rendita che hai generato è molto buona perché hai agito in modo professionale non ti sarà difficile trovare investitori pronti ad acquistare velocemente il tuo immobile.
Per determinare il prezzo di vendita dell’immobile, dunque, occorre fare la stessa analisi che hai compiuto per determinare il prezzo dell’affitto, confrontando sui portali, e presso le agenzie, immobili simili per dimensione, zona, finiture.
Oggi hai compreso quando è il momento di liberare i tuoi immobili da investimento per attivarti con nuove soluzioni.
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