Analisi del valore di mercato del capitale immobiliare
Dopo avere compreso come supervisionare la rendita immobiliare dal punto di vista degli incassi (qui la guida) e del controllo dei costi (qui la guida), è arrivato il momento di capire come controllare il valore del patrimonio immobiliare.
Innanzitutto, considera che il rendimento di un immobile non è dato solo dall’utile che viene generato dai canoni, ma anche dall’aumento del suo valore nel tempo.
Durante la sua vita, il valore di un immobile è influenzato da alcuni parametri:
- svalutazione dell’immobile fisiologica, cioè il naturale invecchiamento;
- rivalutazione o svalutazione dell’area in cui si trova;
- inflazione;
- rivalutazione grazie a una ristrutturazione interna o esterna.
Sui primi tre parametri non puoi avere alcun controllo, perché si modificano per cause esterne che non dipendono da te.
Che il tuo immobile diventi vecchio e sia meno appetibile di uno appena costruito, non puoi farci nulla: oggi gli edifici nuovi garantiscono design contemporanei, prestazioni energetiche e sismiche elevate, finiture migliori, per cui vengono venduti a prezzo pieno e quelli usati riducono progressivamente il proprio valore.
Per questo motivo, se volessi salire al livello di investitore immobiliare, consigliamo sempre di acquistare per le locazioni immobili usati, in quando la loro svalutazione è già notevole e quindi, annualmente, perderanno meno valore.
Per quanto riguarda la zona, l’area in cui il tuo immobile si trova può essere soggetta a degrado o a rivalutazione, sulla base di decisioni prese dalle amministrazioni comunali oppure per effetto di situazioni specifiche (ne abbiamo parlato nello specifico proprio in questo articolo).
Se, per esempio, nella zona passerà una nuova ferrovia o una superstrada, perderà di valore per il rumore e il traffico che verranno generati ma, al contrario, se sorgeranno nuovi parchi o locali/negozi si rivaluterà certamente.
In ogni caso non sei tu ad avere il controllo, puoi solo informarti su come si evolverà la zona e visitarla periodicamente, così da tenere sotto controllo le possibili dinamiche.
Stesso discorso per l’inflazione.
La perdita di valore del denaro dipende da politiche macroeconomiche e il risultato è sempre lo stesso: se oggi spendi 50 € per qualcosa, domani dovrai spenderne di più.
Pertanto, se compri un immobile a 100.000 € e lo rivendi tra dieci anni alla stessa cifra, non hai recuperato i soldi che hai speso, perché tra dieci anni con quei 100.000 € acquisterai meno cose.
Questo non significa che l’inflazione sia solo un aspetto negativo, anzi – quando sale il tuo immobile aumenta automaticamente di valore – ma in realtà è un valore fondamentalmente fittizio.
L’unico parametro sul quale hai pieno controllo, nella modifica del valore del tuo immobile, è la ristrutturazione interna ed esterna.
La ristrutturazione, però, implica dei costi e pertanto non ti porta a una rendita maggiore: quello che spendi viene controbilanciato da un maggior incasso per gli affitti, certo, ma il rendimento sostanzialmente non si modifica.
Come controllare il valore del patrimonio immobiliare: i fattori esterni da considerare
In sostanza c’è una prima cosa che è importante fissare per capire come controllare il valore del patrimonio immobiliare: molteplici fattori esterni vanno a influire sul valore del tuo immobile e, se questi lo spingono al ribasso, allora devi iniziare a calcolare se non sia meglio vendere l’immobile prima che la svalutazione vada a erodere il margine creato con gli affitti.
Ti facciamo un esempio.
Supponi di acquistare un immobile, metterlo in affitto e rivenderlo dopo dieci anni: nel primo caso l’immobile si trova in un’area che si svaluterà, nel secondo in un’area che si rivaluterà.
Caso 1
- Valore oggi immobile: 100.000 €.
- Valore affitti in 10 anni: 50.000 €.
- Valore immobile tra 10 anni: 80.000 €.
- Utile = -100.000 + 50.000 + 80.000 = 30.000 €
- Rendimento in 10 anni = 30.000/100.000 = 30%
- Rendimento annuo = 3%
Caso 2
- Valore oggi immobile: 100.000 €.
- Valore affitti in 10 anni: 50.000 €.
- Valore immobile tra 10 anni: 120.000 €.
- Utile = -100.000 + 50.000 + 120.000 = + 70.000 €
- Rendimento in 10 anni = 70.000/100.000 = 70%
- Rendimento annuo = 7%
Come puoi vedere, a parità di affitto percepito, il primo caso è una operazione immobiliare che rende molto poco, mentre nel secondo i rendimenti complessivi sono interessanti.
Nel caso tu volessi investire in immobili, ti sconsigliamo vivamente di acquistarli per farli rendere il 3% lordo annuo, perché a questi utili devi poi togliere l’Imu, le manutenzioni straordinarie e le tasse.
Al contrario, il rendimento prospettato nel secondo caso prefigura un’operazione vantaggiosa.
Questi due esempi concreti servono più che altro a spiegarti come, col tempo, il valore del tuo capitale immobiliare possa capovolgere le decisioni: il controllo è quindi un aspetto fondamentale da applicare costantemente.
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