Supervisionare una rendita immobiliare è la settima parte del metodo Affittopro (scoprilo qui) ed è uno dei passaggi fondamentali per capire se sia costantemente rispettato quanto hai previsto in termini di marginalità nel tuo progetto di rendita da locazione.
Questa fase viene spesso confusa con il controllo degli incassi dei canoni, ma è molto di più. Per il momento, in questo articolo ci concentriamo solo su questo aspetto e poi hai gli altri a disposizione che ti spiegano come supervisionare una rendita immobiliare dal punto di vista del controllo dei costi e di molto altro ancora.
Come puoi leggere in questo articolo, vi sono numerose tipologie di locazione e diverse formule, affittando il solo immobile oppure integrandolo con servizi come utenze, pulizie e manutenzioni: esistono quindi diversi costi da controllare periodicamente.
Un’altra questione importantissima da considerare per supervisionare una rendita immobiliare è la costante valutazione dell’immobile: è il tuo capitale e devi quindi monitorare il suo valore nel tempo perché, se si svalutasse, la rendita che percepisci dagli affitti diventerebbe solo una compensazione di ciò che stai perdendo economicamente.
Controlli per verificare il rispetto del piano economico previsto
Quando parliamo di come supervisionare una rendita immobiliare, intendiamo l’insieme di quelle attività volte a monitorare costi e ricavi di un progetto di locazione.
Non parliamo tanto di immobile, quindi, ma appunto di progetto, perché potresti avere quindici proprietà immobiliari, una persona che le gestisce a tempo pieno, più un insieme di altri costi diretti e indiretti.
Nel caso del nostro gruppo, ad esempio, per gestire le oltre trecentocinquanta stanze per studenti e una trentina di immobili a uso turistico, abbiamo uno staff interno di cinque dipendenti e diversi collaboratori esterni che supportano l’attività: una moltitudine di canoni e di costi da controllare costantemente.
Il tuo caso, molto probabilmente, sarà più semplice, ma il concetto rimane invariato: occorre monitorare l’andamento del progetto nel suo insieme.
Partiamo dalla parte più semplice, cioè l’incasso dei canoni.
Come supervisionare una rendita immobiliare: iniziamo con il controllo degli incassi
Una delle prime regole per come supervisionare una rendita immobiliare è questa: è evidente che il mancato pagamento dei canoni sia il problema più grosso che possa sorgere e pertanto il controllo va fatto mensilmente.
Lo sappiamo, sembra banale come regola, eppure conosciamo persone che, per il poco tempo a disposizione, controllano gli incassi ogni sei mesi!
Non puoi assolutamente permettertelo, perché il conduttore non avverte che interrompe il pagamento dell’affitto, si limita a non versare il canone, e se tu non sei pronto a sollecitarlo immediatamente, l’inquilino avrà la percezione che per te, in fondo, non sia una cosa importante, non si sentirà sotto pressione e verrà invogliato a saltare ulteriori pagamenti.
Invece, fin da subito devi far capire all’inquilino che è controllato.
Il modo migliore è inviargli una semplice e-mail dopo ogni incasso mensile, scrivendo che hai ricevuto il pagamento: in questo modo il conduttore sa che sei attento a ogni scadenza e che se ci saranno problemi sarai pronto ad agire immediatamente.
Deve sapere che sei tu ad avere il coltello dalla parte del manico, anche se in Italia gli affittuari sono tutelati enormemente.
Nel caso ti accorgessi che alla scadenza del mese il bonifico non è arrivato, ti consigliamo di inviare all’inquilino una e-mail in cui, con tono molto gentile, gli chiedi di verificare se il pagamento è stato effettuato: con le buone maniere, dicono, si ottiene di più.
Se il canone, invece, continuasse a non essere versato, allora è indispensabile che passi a una diffida ufficiale simile a questa.
OGGETTO: Richiesta di pagamento dei canoni di locazione e messa in mora.
Io sottoscritto _____, in qualità di proprietario/a dell’appartamento sito in _____, via _____ , n. ___, a lei concesso in locazione in forza del contratto siglato in data _____, intendo sollecitare il pagamento dei canoni scaduti per le seguenti mensilità _____.
Con la presente, pertanto, avente valore di formale costituzione in mora ai sensi dell’art. 1219 c.c., sono a richiederle la complessiva somma di euro _____ entro e non oltre 10 giorni dal ricevimento della presente.
In caso contrario, sarò costretto a rivolgermi alle Autorità Giudiziarie per la riscossione coattiva dei canoni arretrati e per ottenere gli ulteriori provvedimenti che si renderanno necessari, con conseguente aggravio di spese a scarico.
Distinti saluti.
Sfortunatamente, buona parte degli inquilini ricomincia a pagare solo se agisci così.
Lo sappiamo, è spiacevole dover mandare comunicazioni come questa, però non devi farti trascinare in una spirale infinita.
Conosciamo proprietari che, dando fiducia al conduttore che prometteva di riprendere a pagare, dopo oltre un anno ancora non erano passati alle vie legali e, alla fine, considerati i tempi della giustizia italiana, sono arrivati a perdere oltre due anni e mezzo di canoni.
Oggi hai visto come supervisionare una rendita immobiliare dal punto di vista del controllo degli incassi. Se vuoi iniziare a crearti una rendita da locazione non perderti la risorsa gratuita che abbiamo preparato per te.
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