La domanda delle domande: come capire se un immobile è un buon investimento? In questo articolo abbiamo spiegato come effettuare il controllo degli incassi nel caso di un’operazione di affitto immobiliare.
Passiamo ora al controllo dei costi, parte sicuramente più complessa.
Come capire se un immobile è un buon investimento: il controllo dei costi
I costi più rilevanti in una locazione sono i seguenti:
- spese condominiali;
- utenze di vario genere;
- tasse come Imu o smaltimento rifiuti;
- imposte di registro e bolli per la registrazione (non per contratti in cedolare secca);
- spese di pulizia;
- manutenzioni ordinarie e straordinarie;
- spese di pubblicità e promozione dell’immobile;
- spese per agenzie immobiliari nel caso sia affidata loro la ricerca dell’inquilino;
- eventuali assicurazioni;
- spese per il personale, se esistono persone che gestiscono le proprietà;
- spese aziendali, in caso di società proprietaria degli immobili;
- interessi sui finanziamenti.
Non entriamo nel merito di ogni singola voce di costo: l’aspetto fondamentale è che nella creazione del progetto di locazione tu abbia considerato tutte quelle che ti riguardano e che per ognuna di queste applichi un controllo periodico per rispettare quanto avevi stimato.
Se i costi sono superiori a quelli previsti, devi capire se puoi fare qualcosa per ridurli.
Se sei un privato che affitta l’immobile a una famiglia, ridurre i costi è difficile: puoi minimizzare le manutenzioni, cercare fornitori di utenze più economici, ma non hai grandi possibilità.
In questo caso, l’unica operazione per rientrare nei margini previsti dal progetto è l’aumento dei canoni appena sorga l’occasione, ma se è stato commesso un errore nella determinazione iniziale di costi e ricavi, è evidente che con un affitto di 4+4 anni la difficoltà è sostanziale, perché fino alla fine del contratto non è possibile modificare le condizioni economiche.
Contratti a breve e medio termine, invece, ti aiutano in questo senso e ti espongono a rischi inferiori.
Aumentare i canoni di locazione, quando scade un contratto, è una cosa sempre auspicabile, pertanto devi controllare periodicamente gli annunci della concorrenza, così da capire come sei posizionato sul mercato.
D’altra parte, se conosci già e hai seguito le fasi del metodo AffittoPro (qui trovi l’articolo che te lo illustra), dovresti aver già proposto il tuo immobile al maggior importo possibile, per cui aumentare il prezzo per un errore di progettazione economica può portarti fuori mercato e ridurre i potenziali inquilini.
Se vedi che, alzando il canone, non riesci più ad affittare il tuo immobile, hai due possibilità: o ti accontenti del margine inferiore a quello previsto, oppure devi iniziare a pensare se non sia il caso di vendere l’immobile, essendo meno redditizio di quanto credessi (analizzeremo meglio questo aspetto nel paragrafo successivo).
Se è tutto ok perché non migliorare ancora?
Metti che dopo la supervisione, i costi si dimostrino in linea con le aspettative: nulla ti vieta di provare nuove e migliori soluzione per ridurli ulteriormente.
In tutti i settori, la ricerca continua è il pilastro fondamentale che mantiene in vita e rende competitive le aziende: la concorrenza è sempre più elevata e solo chi lavora al meglio può raggiungere rendimenti maggiori.
È un’ottima regola metterti in gioco periodicamente, cercando soluzioni alternative anche se tutto sembra filare per il verso giusto.
Per esempio, chi all’inizio del 2022, quando iniziavano le difficoltà di approvvigionamento del gas per la guerra in Ucraina, si è mosso per tempo verso soluzioni migliori, ha sicuramente risparmiato cifre importanti.
Prevenire i problemi andando in cerca di nuovi fornitori porta a un sicuro vantaggio, anche perché i fornitori attuali si sentono controllati e in competizione perenne, il che si tramuta per te nelle migliori tariffe possibili.
Se vuoi affittare in prima persona e professionalmente, ti consigliamo di farti affiancare da consulenti specializzati: scoprirai che puoi andare a lavorare su voci di costo che neanche pensavi si potessero toccare.
Se i soldi che spendi per i consulenti sono davvero investiti, cioè ti appoggi a società e imprese che ti portano valore aggiunto, le azioni da compiere a livello economico sono tante e il ritorno in termini di margine sicuramente positivo.
Oggi hai visto come capire se un immobile è un buon investimento. Se vuoi iniziare a costruirti una rendita da locazione scarica subito la risorsa gratuita che abbiamo preparato per te.
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