Come funziona il contratto di affitto breve? Qual è il più conveniente? Come muoversi in modo sicuro tra i diversi contratti e quali professionisti chiedere eventualmente supporto?
Molte persone che vogliono investire negli affitti brevi ci fanno queste domande, perciò oggi ti parliamo delle diverse modalità di contratto che puoi stipulare in base alla durata, al tipo di canone e al regime fiscale dell’affitto.
Scelta del miglior contratto di affitto breve, sia in termini di rischio che fiscali
Analizziamo le tipologie di contratto esistente, che possono essere usate sia se affitti un immobile intero, sia una sua porzione, che solitamente è la stanza da letto.
Nel caso della stanza, nella locazione rientra quasi sempre una quota parte degli spazi comuni (cucina, bagni, ripostigli, salotto, terrazzi, cantina, garage) e in questo caso parliamo di coliving.
Il coliving è una formula sempre più utilizzata, perché consente a persone, che spesso non si conoscono, di affittare uno spazio grande in comune.
Fino a vent’anni fa, per esempio, se cinque studenti avessero voluto affittare un intero appartamento avrebbero dovuto prima conoscersi e poi mettersi d’accordo sul contratto.
Oggi, invece, sei tu come proprietario – o le società di Property Management – che stipula contratti divisi per stanza, spesso con formule All Inclusive, semplificando così il processo di affitto.
Chiaramente, una locazione in coliving per te è più complessa come organizzazione, in quanto gli inquilini delle stanze richiedono quasi sempre un supporto nella gestione delle manutenzioni o altri servizi accessori, per cui di solito è una tipologia maggiormente praticata da società che svolgono professionalmente l’attività.
È quindi fondamentale che tu conosca quali tipi di contratto si possano fare per ogni tipologia e settore, e di conseguenza quali adempimenti attuare per poterne usufruire.
Definiamo per prima cosa chi sono gli interlocutori di un contratto d’affitto:
- il locatore, noto anche come “padrone di casa”, è il proprietario dell’immobile oggetto di locazione;
- il locatario/affittuario/conduttore è il soggetto che prende in affitto e usufruisce dell’immobile.
Come funziona il contratto di affitto breve: le figure coinvolte
Nel mondo degli affitti di breve e media durata, dato che l’operatività è molto maggiore, possiamo avere tre figure:
- il proprietario dell’immobile (detto anche locatore);
- chi prende in affitto l’immobile (detto anche conduttore);
- chi gestisce l’immobile (detto anche gestore o property manager).
La figura del gestore, non sempre presente (se il proprietario svolge direttamente lui l’attività di gestione), viene incaricata dal proprietario perché trovi e gestisca gli inquilini: compie quindi un lavoro più articolato rispetto alla classica agenzia immobiliare che reperisce solo l’affittuario, ma non si occupa della sua gestione durante il soggiorno.
Il gestore percepisce dal proprietario una percentuale sugli incassi degli affitti, che varia dal 15 al 25% in funzione del tipo di attività effettuata, dato che ogni settore (studentesco, turistico, senior housing) necessita di adempimenti, occupazioni e impegni diversi.
Solitamente, la scelta di affidarsi a un gestore è più frequente nel caso di affitti brevi, in quanto la complessità di gestione è alta per il continuo viavai di persone e il proprietario non avrebbe il tempo, né le competenze per occuparsi del flusso costante di inquilini.
Resta comunque a carico del proprietario la responsabilità del contratto di locazione, così come l’intestazione di utenze e spese condominiali.
Nell’affitto turistico, infatti, l’inquilino si ferma per pochi giorni e quindi bollette e spese varie vengono già incluse nel prezzo di soggiorno.
Nell’affitto studentesco, invece, è possibile intestare le utenze e le spese all’inquilino – i contratti sono di sei mesi o superiori – anche se ultimamente, come vedremo più avanti, gli studenti preferiscono affittare la stanza con la formula All Inclusive piuttosto di un appartamento.
Esiste però un’altra possibilità.
In alcuni casi, il gestore può accordarsi per prendere in locazione l’immobile direttamente dal proprietario e riaffittarlo poi lui all’inquilino che troverà.
In questo caso avremo:
- il proprietario dell’immobile (detto anche locatore);
- chi prende in affitto l’immobile e lo gestisce (detto anche conduttore);
- chi prende in affitto l’immobile dal conduttore (detto anche subconduttore).
In questa ultima possibilità, quindi, vengono siglati due contratti di affitto: uno tra il locatore e il conduttore, uno tra il conduttore e il subconduttore.
In questo secondo modo il gestore diventa conduttore e può intestarsi le bollette e pagare le spese condominiali.
Definiti così gli interlocutori, la prima distinzione sui contratti riguarda la durata, perché è su questa base che diventa possibile stipulare un contratto rispetto a un altro.
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