Il rendimento immobiliare è un tema abbastanza complesso.
In questo articolo lo analizziamo in relazione agli investimenti immobiliari in locazioni residenziali, che è il tema principale del nostro blog.
In questo caso, esistono due aspetti differenti da tenere in considerazione: il primo è tangibile e chiaro – cioè il valore che incassi dagli affitti – il secondo è meno concreto, perché è la rivalutazione (o svalutazione) dell’immobile e si manifesta in varie forme.
Un immobile, per esempio, può rivalutarsi a seguito della riprogettazione, oppure per l’aumento dei prezzi riferiti a quella zona o per entrambi gli effetti.
Spesso molte persone per il calcolo del rendimento non inseriscono i costi di rivalutazione o svalutazione per cui gli indicatori ROI e ROE che vedremo meglio dopo non sono corretti.
Per chiarirti il concetto utilizzeremo pertanto un modello semplificato, comunque molto esaustivo per capire l’incidenza del cambiamento di valore dell’immobile sul rendimento.
Le basi del rendimento immobiliare: ROI e ROE
Bisogna distinguere due tipi di rendimento: il ROI (Return On Investment), che è il ritorno dell’investimento e il ROE (Return On Equity), il ritorno del capitale investito.
La differenza consiste in questo: nel ROI si considera nel calcolo tutto il valore dell’investimento e a prescindere da chi ha messo i soldi (tu o la banca) ed è utile da usare come indicatore quando utilizzi solo i tuoi soldi per acquistare l’immobile.
Nel ROE si considera nel calcolo solo l’apporto economico che hai messo tu e questo indicatore si usa quando utilizzi un finanziamento di una banca (con o senza ipoteca) o di un terzo, e vuoi quindi capire quanto rende solo il denaro che hai investito tu, anche quelli ottenuti dalla banca tramite un finanziamento, cioè un prestito senza ipoteca sull’immobile o un mutuo con ipoteca.
Mutui fondiari e mutui ipotecari
Apriamo una breve parentesi sui mutui con ipoteca: questi si dividono in mutui fondiari e mutui ipotecari.
Tra le due tipologie esiste una differenza fondamentale: il mutuo fondiario viene concesso dalla banca per acquistare un immobile a uso abitativo – ed è garantito da un’ipoteca di primo grado – il mutuo ipotecario può invece avere scopi differenti e prevede l’iscrizione di un’ipoteca diversa sull’immobile oggetto di mutuo.
Il mutuo fondiario è una tipologia concessa unicamente per le abitazioni e, nello specifico, per l’abitazione principale del richiedente (la cosiddetta “prima casa”), della durata massima di 30 anni: la somma erogata può dunque essere utilizzata per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione.
Il mutuo ipotecario è anch’esso una tipologia di finanziamento a medio o lungo termine, ma la sua durata tipica va dai 5 ai 20 anni: lo si può richiedere per comprare o costruire un immobile, a prescindere dalla sua destinazione d’uso, così come per ristrutturare un’abitazione o rifinanziare un mutuo già acceso.
Solitamente i mutui fondiari hanno tassi più bassi e perciò sono quelli più utilizzati per l’acquisto degli immobili.
Chiusa la breve parentesi, torniamo agli indicatori che stavamo illustrando.
Andiamo con ordine.
Cos’è il ROI e come calcolarlo
ROI = (Utile / Capitale Investito) x 100.
Semplicemente: se incassi 6.000 € di affitti in un anno (500 € al mese per un appartamento bilocale) e l’immobile ti è costato 100.000 €, il ROI sarà pari a (6.000/100.000) x 100 = 6.
Il ROI dell’affitto è dunque pari al 6%.
Se il tuo immobile, però, alla fine dell’anno non valesse più 100.000 € per qualche ragione, ma ne valesse solo 90.000 €, avrai un rendimento negativo determinato dalla svalutazione.
Vediamo allora che cosa succede.
Se incassi sempre 6.000 € di affitti e il valore del tuo immobile è sceso di 10.000 € a fine anno, avrai un utile di 6.000 € – 10.000 € = -4.000 €, per cui il ROI sarà pari a (-4.000/100.000) x 100 = -4%.
Viceversa, se il tuo immobile dopo un anno si è rivalutato di 10.000 € avrai un utile di 6.000 € + 10.000 € = 16.000 €, per cui il tuo ROI sarà pari a (16.000/100.000) x 100 = 16%.
Il ROI complessivo, dunque, è dato dalla somma del ROI degli affitti e dal ROI di rivalutazione dell’immobile e si calcola tenendo conto dell’utile generato in quel periodo da tutte le componenti: gli affitti percepiti e la svalutazione/rivalutazione dell’immobile.
Questo concetto lo puoi applicare rispetto a qualsiasi orizzonte temporale.
Vediamo l’esempio di prima applicato ad un orizzonte di 10 anni nel rendimento immobiliare.
Se percepisci 60.000 € di affitti in 10 anni e dopo tale periodo l’immobile vale 10.000 € in più di oggi, sempre fermo il costo di acquisto pari a 100.000 €, ottieni il risultato seguente.
ROI (decennale) = [(60.000+10.000) / 100.000] x 100 = 70%.
Per trasformarlo nel rendimento annuo, basta che lo dividi per il periodo calcolato, in questo caso dieci anni.
ROI (annuale) = 70 / 10 = 7.
Il tuo ROI annuale è pari al 7%.
Il rendimento da calcolare è generalmente quello su base annuale, per cui prendi un periodo di riferimento abbastanza lungo, calcoli il ROI di quel periodo e poi lo dividi per gli anni.
Di solito, noi utilizziamo come orizzonte temporale un ventennio.
Per cui, riassumendo sulla base di ciò che faremo noi, per calcolare il rendimento annuo procedi così.
- Capitale investito per l’acquisto = 100.000 €;
- Importo degli affitti in vent’anni = 6.000 x 20 = 120.000 €;
- Valutazione dell’immobile dopo vent’anni = 110.000 €;
- Valore totale = affitti + valore immobile = 120.000 + 110.000 = 230.000 €;
- Utile totale = valore totale – capitale investito = 230.000 -100.000 = 130.000 €;
- ROI (ventennale) = utile totale / capitale investito = (130.000 / 100.000) x 100 = 130%;
- ROI (annuale) = ROI (ventennale) / numero di anni = 130 / 20 = 6,5%.
Nei prossimi articoli vedremo come il rendimento immobiliare si modifica se per acquistare l’immobile utilizzi il finanziamento di una banca.
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