Ogni immobile ha caratteristiche e dimensioni diverse, per cui si adatta più facilmente a un utilizzo e quindi a un settore di mercato rispetto a un altro. Il punto è: come stabilire il prezzo di un affitto?
Prima di definirlo apriamo un’importante parentesi sulla tipologia di affitto (qui trovi anche una guida completa). Se possiedi un immobile grande, per esempio, la dimensione è ideale per un affitto di lungo periodo a famiglie oppure, nel caso lo suddividessi in stanze singole con alcuni ambienti in comune, di medio termine a studenti.
Con un immobile di piccole dimensione, invece, se posizionato in città d’arte e luoghi di villeggiatura puoi trovare il massimo rendimento nel settore turistico, se è in una città universitaria scegliere di affittarlo a un solo studente, o ancora – in genere – a un lavoratore in trasferta o a un single.
Tieni presente che più il contratto di locazione è breve, più l’affitto è alto e la gestione complessa.
E quando stai cercando di capire come stabilire il prezzo di un affitto, considera che le persone sono disposte a pagare cifre maggiorate anche del 20-30%, pur di trovare soluzioni per periodi ridotti: in generale la richiesta è molto superiore all’offerta, dato che in Italia quasi tutti i proprietari si focalizzano sugli affitti a lungo termine e quindi un lavoratore, per esempio, quando si deve spostare per pochi mesi in una zona dove non risiede, spesso gli risulta difficile trovare un appartamento.
NON precluderti nessuna occasione!
Se hai deciso di affittare in modo professionale questa è una grande opportunità: la maggior parte dei proprietari si blocca alle prime informazioni e dunque, se il potenziale affittuario è un lavoratore che si ferma in zona solo per un anno, subito – per paura – neanche lo prende in considerazione.
Sbagliato: significa lasciarsi scappare una rendita più elevata del normale, sempre che si sia fatta precedentemente un’analisi seria sulla sicurezza del possibile inquilino.
Perché all’interno del settore dedicato ai lavoratori, esistono diverse tipologie: puoi trovare la persona alla prima esperienza con un contratto a termine – che probabilmente rappresenta davvero un rischio elevato – ma anche il dirigente di una multinazionale che si deve spostare per alcuni mesi, con uno stipendio e un grado di solvibilità altissimo.
Come società, questa seconda possibilità ci è capitata più volte, con la tranquillità ulteriore data dal fatto che, in alcuni casi, ci è stato versato anticipatamente l’importo di un anno intero.
Pertanto il nostro consiglio è quello di non precluderti alcuna occasione, perché è proprio dove l’operazione appare più complessa che si nascondono le rendite migliori.
L’importante è operare in modo professionale, perché in Italia la parte più tutelata è sempre l’inquilino: se vuoi salvaguardare i tuoi interessi e prendere le cautele indispensabili, è necessario seguire il metodo che ti sto suggerendo, perché una volta che l’inquilino ha in locazione il tuo immobile, sarà molto difficile cambiare le condizioni stipulate.
Ora, se hai chiaro con quali tipologie vuoi affittare il tuo immobile, possiamo affrontare la determinazione economica del canone.
Come stabilire il prezzo di una casa in affitto?
I prezzi cambiano costantemente: devi quindi tener monitorato il loro andamento per capire le disponibilità che esistono in ogni momento.
Se lavori nel mercato studentesco, per esempio, da giugno ad agosto di solito verranno cercati immobili per il futuro anno accademico mentre, per il settore turistico, è in primavera che scatta l’operazione ferie estive in vista dell’alta stagione.
In questi periodi, quindi, data la maggior richiesta i prezzi vanno aumentati.
Come faccio a stabilire il prezzo di affitto di una casa vacanza?
Nel mercato turistico esistono software a pagamento per la gestione dinamica dei prezzi che, sulla base di eventi e stagioni dell’anno, ti propongono quelli più indicati giorno per giorno.
La metodologia dei prezzi dinamici, nella fase iniziale, ti consente di riempire buona parte dei tuoi immobili o stanze offrendoli a prezzi più bassi, per poi andare ad aumentarli quando si avvicina il momento in cui si liberano, così da approfittare dei clienti che hanno la necessità di trovare un alloggio all’ultimo minuto e, di conseguenza, sono disposti a pagare più del normale, dato che ovviamente l’offerta è minima a ridosso della data di arrivo.
La metodologia del prezzo dinamico
La metodologia del prezzo dinamico è simile a quella utilizzata dalle compagnie aeree: se prenoti il volo con un anno di anticipo, infatti, puoi arrivare a risparmiare più della metà del valore del biglietto, rispetto a una prenotazione che precede di pochi giorni il volo.
Utilizzare questa strategia implica una conoscenza approfondita del mercato e un costante monitoraggio del tasso di occupazione dei tuoi immobili.
Per gli affitti brevi del settore turistico, ti consigliamo di passare ai prezzi dinamici solo dopo aver testato bene la risposta del mercato o se decidi di affidarti a un operatore specializzato, che può supportarti in queste decisioni.
A quanto affittare una casa per studenti?
Per il mercato studentesco, invece, dove non vi sono eventi del posto che vadano a incidere sulla dinamica, puoi prevedere un aumento dei prezzi di un 5-10% nei periodi di alta stagione.
Naturalmente ogni città è diversa e solo con l’esperienza capirai quanto tu possa incrementare il valore dell’affitto, tenendo sempre presente i limiti dei contratti a canone concordato, nel caso tu abbia deciso di utilizzare questa tipologia.
Come dicevamo prima, puoi affittare l’intero immobile oppure frazionarlo in porzioni: per la determinazione del prezzo è fondamentale che tu raccolga già in fase preliminare le informazioni sugli importi che potresti incassare.
Per esempio, puoi includere nel contratto anche il costo delle varie utenze, definendo sempre un tetto massimo oltre il quale è necessario il conguaglio.
Se affitti come persona fisica o società di persone, queste spese vanno distinte dal prezzo della locazione, perché inglobando nel canone il costo delle utenze andresti a pagare le tasse anche su questa entrata.
Se lo affitti invece come società di capitale non serve, in quanto puoi portare a costo le spese relative alle utenze e quindi, a livello di imposte, per te non cambia nulla.
Per determinare il canone con cui vuoi affittare il tuo immobile o le stanze, un altro aspetto fondamentale è l’analisi del mercato, sia in termini di offerta che di prezzo.
Per esempio, se l’offerta media è rappresentata da immobili che “si presentano male”, mentre il tuo è ben curato, puoi chiedere sicuramente un canone più alto.
Devi quindi capire come posizionarti, che cosa puoi offrire di diverso e quali sono i servizi minimi che devi offrire.
Se il tuo immobile è un appartamento e vuoi entrare nel mercato delle locazioni brevi, come minimo dovrai affittare un immobile arredato, così come fornire cambio biancheria e pulizia tra un inquilino e il successivo: questi costi devi calcolarli nella determinazione del prezzo, includendovi inoltre utenze, spese condominiali (se presenti) e manutenzioni.
Se ti interessa la tipologia di medio termine, è sufficiente che l’immobile sia arredato: per quanto riguarda utenze e manutenzioni, è una tua scelta offrire o meno la formula All Inclusive.
Se hai deciso di affittare per lunghi periodi, puoi ridurre ulteriormente servizi e dotazioni di base.
Prezzo d’affitto: ecco l’aspetto fondamentale
L’aspetto fondamentale è tenere in considerazione tutti i costi possibili e controllare allo stesso tempo come operano i tuoi concorrenti: è su questa base che va determinato il prezzo giusto con cui proporre il tuo immobile.
Oggi, come spiegato in questo articolo, la richiesta di immobili in affitto è aumentata notevolmente: rispetto a qualche anno fa, le persone iniziano a cercare molto tempo prima del bisogno, per cui puoi mettere in promozione il tuo immobile in anticipo anche di diversi mesi rispetto alla sua disponibilità, e ti posso garantire che avrai comunque la fila!
Potendo contare su un periodo così lungo, inizialmente ti conviene proporre il prezzo a un valore superiore a quello che hai stimato e vedere quello che succede: se non arrivano richieste, allora lo riduci leggermente fino a quando non compaiono i primi potenziali inquilini.
Testare il prezzo direttamente sul mercato è importante, fondamentale per società come la nostra che deve affittare tantissime stanze in un settore molto dinamico.
Per i prezzi applicati dai tuoi concorrenti, puoi consultare i portali dove si trovano gli immobili in affitto (l’elenco lo trovi nel prossimo paragrafo) o le agenzie immobiliari che coprono la tua zona.
Individuati gli immobili e i loro prezzi, confrontali bene con il tuo, perché da una parte possono essere palazzi lussuosi non comparabili con il tuo patrimonio, dall’altra stabili fatiscenti che ovviamente vengono proposti a valori molto bassi.
Inoltre, online puoi trovare inserzioni che sono “specchietti per le allodole”: servono ad attirare le persone per poi proporre altre soluzioni o altri prezzi.
Come stabilire il prezzo di un affitto in modo professionale
Un approccio professionale prevede di verificare al meglio tutte le informazioni, anche a costo di chiamare i proprietari o spacciarsi per qualcuno alla ricerca di un immobile da prendere in affitto.
Ti consigliamo inoltre di prendere sempre nota dei prezzi, così un domani avrai la possibilità di capire come si stanno modificando nel tempo: tenere traccia dell’andamento è fondamentale, perché se individui delle tendenze al rialzo puoi già prevedere come si modificheranno i futuri incassi e preparare eventualmente i tuoi listini in maniera preventiva.
Come in tutti i business, anche nell’affitto professionale la voce Ricavi è la più importante: occorre determinare al meglio il prezzo del tuo immobile, così da non lasciare per strada parte del margine.
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