Rendita da locazioni: immobile nuovo o usato?

Se stai studiando come ottenere una rendita da locazioni, è normale che tu ti chieda se è meglio acquistare un immobile nuovo o usato.

La risposta è secca: possiamo assicurarti che un immobile usato rende maggiormente rispetto a un immobile nuovo.

Ovviamente deve trovarsi in buone condizioni quando lo affitterai, per cui devi essere pronto anche a ristrutturarlo e inserire così nel budget iniziale gli eventuali costi di ammodernamento.

Per un immobile nuovo rispetto a uno usato, un inquilino non pagherà un canone di locazione molto più alto: chi va in affitto si accontenta mediamente di una buona sistemazione e, a parità di immobile, potrebbe accettare solo qualche decina di euro in più − se sei fortunato anche 100 € − ma l’acquisto, in proporzione, ti costerebbe molto di più.

Nelle tabelle seguenti, riportiamo i valori medi di affitto in alcune città venete in cui lavoriamo con la nostra società, divisi per grandezza, rapportando un immobile usato a uno nuovo.

Come puoi vedere, a fronte di un maggior affitto per gli immobili nuovi, vi è un prezzo di compravendita decisamente superiore, tanto da ridurre la redditività.

Gli immobili nuovi vanno lasciati a chi deve acquistarli per adibirli a propria abitazione.

Se osservi bene le due tabelle, trovi un’importante informazione aggiuntiva: se parliamo di affitti di lungo termine, affittare immobili di piccole dimensioni è più redditizio rispetto a quelli di grande dimensione.

Se parliamo di altre tipologie di affitto, come ad esempio lo studentesco, affittare immobili di grandi dimensione potrebbe risultare più conveniente.

Tornando quindi alla locazione di lungo periodo se, per esempio, avessi a disposizione un budget di 300.000 €, personalmente acquisteremmo due bilocali usati, senza neanche spenderli tutti, che ci renderebbero un 5%, piuttosto di comprare un quadrilocale nuovo da 290.000 € che ci renderebbe solo il 3,5%: al massimo, se vogliamo impiegare quasi tutto il capitale a disposizione, potremmo decidere per l’acquisto di un bilocale insieme a un trilocale entrambi usati, visto che il rendimento di quest’ultimo, se non è nuovo, non si discosta molto dal primo.

I prezzi che ti abbiamo illustrato sono indicativi degli immobili in buono stato, ma sul mercato puoi trovare immobili messi piuttosto male e che pertanto hanno bisogno di alcuni lavori prima di venire affittati.

In questo caso, nel tuo business plan, vanno inseriti i costi di ristrutturazione.

Considera che, una volta che hai effettuato le prime visite e definito una rosa di immobili, è indispensabile compiere un secondo sopralluogo facendoti accompagnare da un tecnico, così da verificare più professionalmente le condizioni di usura: avrai a tua disposizione un computo metrico di massima dei lavori da eseguire, così da inserirlo tra i costi che devi sostenere nel portare il tuo immobile a regime.

A questo punto, scelto il tipo di contratto, la zona e definito quanto puoi spendere, è arrivato il momento di fare un piccolo conteggio, naturalmente generico non avendo ancora individuato l’immobile, ma sufficiente per determinare la redditività attesa: obiettivo principale del tuo progetto.

Ti diciamo subito che, se la tua aspettativa di rendimento è altissima, sarà molto difficile trovare un immobile che possa raggiungerla: devi darti un obiettivo plausibile, magari definendo un range all’interno del quale muoverti.

Rendita da locazioni: la ricerca dell’immobile

E ora vogliamo introdurti uno dei cardini del processo di acquisto per assicurarti una buona rendita da locazioni.

Per prima cosa, vediamo quali caratteristiche debba possedere l’immobile.

Per tua comodità, le distinzioni che abbiamo già visto tra settore di locazione e aree diverse.

Turistico: zone centrali comode per i mezzi pubblici e/o per i punti di interesse, fiere, sale congressi, ospedali o altri importanti punti di aggregazione.
Studenti: zone centrali comode rispetto alla stazione ferroviaria, ai mezzi pubblici e all’università.
Lavoratori: zone anche semicentrali, comode per i mezzi pubblici e in contesti ad alta occupazione.
Lungo termine: zone anche semicentrali, comode per i mezzi pubblici e i servizi.

La prima cosa che salta agli occhi da queste caratteristiche è che l’immobile deve essere sempre in una posizione centrale o semicentrale.

Riprendendo il discorso sull’abitudine locativa provinciale di cui ti abbiamo parlato qui, approfondiamo il discorso.

Negli ultimi cinquant’anni il mondo è cambiato drasticamente

Una volta si coltivava l’orto per approvvigionarsi di verdura, poi sono arrivati i piccoli negozi di paese, più avanti i supermercati che ti davano maggior scelta, adesso esistono le consegne di spesa a domicilio che diventeranno sempre più abituali nel futuro.

L’aumento di benessere ha portato a quello che oggi viene definito il trend della comodità, a cui ho accennato nel primo capitolo.

Le persone vogliono fare il minor sforzo possibile nel compiere qualsiasi azione, per quanto semplice possa essere: che sia pagare con un click invece dei contanti o altro, non cambia il concetto, perché il mondo sta andando verso questa direzione.

Anche soltanto salire in macchina e impiegare venti minuti per arrivare in centro, o ancor peggio prendere un mezzo pubblico, sta diventando sempre più negativo.

Nel corso degli anni, questo trend ha portato allo spopolamento di numerosi paesi in tutta Italia, dato che le persone si sono trasferite nei centri cittadini.

Lo vediamo personalmente con la nostra impresa di costruzioni: vendere (o affittare) un immobile a 20 km da Vicenza è molto più faticoso che in un comune a 10 km dalla città.

Ovviamente i costi relativi all’acquisto saranno diversi in base alla zona e quindi devi trovare il giusto compromesso.

Come dicevamo, comprare un immobile nuovo non serve per affittare e guadagnare di più, così come comprare un immobile davanti al duomo di Milano potrebbe non essere per nulla conveniente.

Tieni sempre in considerazione che le persone cercano la comodità, questo è indubbio, ma chi affitta un appartamento ha comunque esigenze inferiori rispetto a chi decide di acquistare una casa per la vita.

Il nostro consiglio è partire dalle zone centrali e, se non trovi nulla in linea con la rendita da locazioni che hai in mente, allontanarti via via verso le aree leggermente più esterne, prestando attenzione a non finire in quelle degradate e quindi soggette a svalutazione.

Prima di passare alla metodologia di ricerca concreta, vogliamo darti altri piccoli consigli sulle caratteristiche ulteriori che deve possedere un immobile nelle varie tipologie di locazione.

Per quanto riguarda le dimensioni, se pensi di dedicarti al settore turistico cerca immobili piccoli adatti a nuclei di due/quattro persone, nel co-living per studenti ti consigliamo immobili in cui puoi realizzare almeno quattro stanze, se hai deciso per il lungo termine, punta comunque a immobili non troppo grandi, perché rendono di più e sono più facili da vendere.

Fatto salvo che l’ascensore è gradito a tutte le tipologie, uno stabile che ne sia sprovvisto si adatta meglio a locazioni di media o breve durata: affittare un quarto piano senza ascensore a una famiglia di quattro persone, magari con bambini piccoli, può risultare difficile, mentre per studenti, lavoratori e anche turisti, soggiornando per un periodo minore, accetteranno meglio questo deficit.

Per lo studente, è fondamentale avere a disposizione una camera con una scrivania e una libreria, mentre la luminosità è importante in tutti i casi e aiuta sia nelle foto che nelle visite.

Non va sottovalutata neppure la prestazione energetica dell’edificio, soprattutto con l’innalzamento delle bollette dovuto alla guerra di Ucraina: trovare un immobile che appartenga a una buona classe energetica è importante soprattutto nel turistico − le bollette restano intestate al proprietario − oppure nei casi in cui intendi affittare stanze con la formula All Inclusive, di cui abbiamo già parlato.

Dalla nostra esperienza, quello che ci sentiamo di consigliarti è questo:

Se vuoi ottenere una rendita da locazioni nell’affitto turistico, utilizza monolocali o bilocali che abbiano oltre al letto matrimoniale la possibilità di inserire un divano letto nella camera stessa o nella zona giorno: il divano letto aumenta la redditività di un 10-20%, con un bassissimo investimento aggiuntivo. Vanno bene anche i trilocali (cucina e due camere) da cui si possano ricavare 4-5 posti letto.
Per l’affitto a studenti o lavoratori, quindi a medio termine, utilizza immobili di grandi dimensioni in città universitarie, nei quali tu possa ricavare almeno quattro stanze, prestando attenzione ad avere un bagno almeno ogni tre persone, anche se sarebbe meglio un bagno ogni due inquilini o addirittura un bagno privato per ogni stanza.
Se dai in locazione per lunghi periodi, prediligi gli appartamenti piccoli perché rendono maggiormente rispetto a quelli grandi.
Se vuoi concentrarti nell’affitto direzionale o commerciale, acquista immobili in città con grande sviluppo economico e sociale, perché come abbiamo visto qui questi immobili mediamente sono in declino.