Se vuoi capire come funziona nei dettagli la gestione dell’affitto sei nel posto giusto. Innanzitutto qui trovi la guida per come gestire gli inquilini (aspetto importantissimo) e qui la guida per come gestire i primi indispensabili adempimenti burocratici.
Proseguiamo ora con gli adempimenti successivi a quelli iniziali nella gestione dell’affitto.
Gestione dell’affitto: cosa bisogna fare nel corso degli anni
Gli adempimenti nella gestione dell’affitto successivi a quelli iniziali, ovvero continuativi nel tempo sono:
- annualità successiva;
- proroga alla prima scadenza contrattuale;
- chiusura anticipata del contratto;
- verbale di riconsegna e restituzione del deposito cauzionale.
Annualità successiva
Come già accennato in questo articolo, se hai deciso di non pagare le imposte di registro per tutta la durata del contratto, queste vanno versate annualmente.
Puoi effettuare il versamento:
- utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia, tramite richiesta di addebito su conto corrente;
- con il modello F24 – Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1501.
Nel calcolo dell’imposta da versare, devi tener conto degli eventuali aumenti del canone di locazione (per esempio l’adeguamento Istat).
Se hai optato per la cedolare secca, l’imposta di registro per l’annualità successiva non è dovuta.
Proroga alla prima scadenza contrattuale
È il prolungamento della durata del contratto per un periodo ulteriore e devi obbligatoriamente comunicarla all’Agenzia delle Entrate.
Come per la prima registrazione, le imposte relative alla proroga possono essere corrisposte per la singola annualità o per l’intero periodo di durata della proroga.
Puoi effettuare il versamento:
- utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia, tramite richiesta di addebito su conto corrente;
- con il modello F24 – Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1504.
Anche in questo caso devi tener conto degli eventuali aumenti del canone di locazione.
Se hai optato per la cedolare secca, l’imposta di proroga non è dovuta.
Chiusura anticipata del contratto
Se il rapporto tra le parti si interrompe prima della naturale scadenza, si parla di risoluzione del contratto.
Devi comunicare la risoluzione anticipata entro trenta giorni dall’evento, con una delle seguenti modalità:
- tramite i servizi telematici dell’Agenzia;
- presentando il modello RLI cartaceo, debitamente compilato, all’ufficio dove hai registrato il contratto.
L’imposta di registro per la risoluzione anticipata è di 67 € e devi versarla entro trenta giorni dall’evento:
- utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia, tramite richiesta di addebito su conto corrente;
- con il modello F24 – Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1503.
L’imposta di registro non è dovuta se hai optato per la cedolare secca.
Verbale di riconsegna e restituzione del deposito cauzionale
Il verbale di riconsegna è un documento, accettato e firmato da locatario e locatore, che certifica lo stato dell’immobile nel momento in cui l’inquilino restituisce le chiavi al proprietario.
È un documento molto importante, dove vanno segnalati gli eventuali danni non dovuti al normale deterioramento o a casi fortuiti: ha valore legale e tutela entrambe le parti in caso di eventuali contestazioni.
Il verbale, quindi, va compilato in modo accurato, redatto in due copie e firmato da entrambe le parti nel momento in cui l’inquilino riconsegna le chiavi dell’immobile.
Puoi trovare facilmente su internet diversi fac-simile.
Nel verbale di riconsegna è importante che specifichi:
- gli eventuali danni imputabili all’inquilino uscente;
- l’eventuale cifra pattuita per coprire i danni riscontrati;
- le letture dei contatori di luce, gas e acqua;
- quali e quante chiavi vengono restituite (cancello, cassetta postale, porta d’ingresso, garage, ecc.)
In quanto locatore, hai l’obbligo di restituire il deposito cauzionale al conduttore lo stesso giorno in cui avviene la riconsegna dell’immobile, dedotte le eventuali somme concordate per i danni causati all’immobile o per il mancato pagamento delle utenze.
A volte, però, potresti non trovare un accordo con il tuo inquilino sullo stato dell’immobile e sulla responsabilità dei danni.
In questo caso, non puoi trattenere la somma concordata del deposito cauzionale, ma devi richiedere il risarcimento per via legale anche perché, se non restituisci il deposito cauzionale, l’inquilino può ottenere il rimborso tramite un procedimento di conciliazione o in via giudiziaria con un decreto ingiuntivo.
Hai la possibilità di non restituire il deposito cauzionale solo se hai già effettuato una domanda giudiziale per trattenere l’importo a copertura dei danni specifici subiti.
Per questo motivo è opportuno che tu vada a controllare lo stato dell’immobile prima della data di chiusura del contratto: nel caso riscontrassi danni, procederai immediatamente con la domanda giudiziale, così da trattenere tutto o in parte il deposito cauzionale.
Inoltre, non puoi rifiutarti di restituire il deposito a fronte di mancati pagamenti del conduttore, se già non hai agito legalmente.
In sintesi: per trattenere il deposito cauzionale, a copertura di danni o di mancati canoni d’affitto corrisposti, devi sempre agire per via giudiziaria.
C’è un modo che ti permette, però, di evitare questi problemi: apportare delle modifiche alle condizioni basilari di legge, inserendo nel contratto d’affitto una clausola a tua tutela.
È quello che abitualmente facciamo noi: stabilire in maniera differente la restituzione del deposito cauzionale perché, svolgendo un’attività professionale di locazione per studenti e lavoratori, sarebbe impossibile effettuare decine e decine di sopralluoghi, magari nella stessa giornata.
Ti consigliamo quindi di apportare al contratto una semplice dicitura aggiuntiva come questa: “il locatario si impegna a restituire il deposito cauzionale entro 15 giorni dalla chiusura del contratto, solo se il conduttore ha assolto preventivamente a tutti gli oneri scaturenti dal presente contratto”.
In questo modo ti tuteli a 360 gradi: ottieni una dilazione che ti consente di effettuare l’eventuale sopralluogo in un secondo tempo e, se non sono stati assolti tutti gli oneri del contratto, puoi trattenere il deposito cauzionale senza dover agire preventivamente per vie legali.
Alcuni professionisti sostengono sia utile menzionare esplicitamente che dal deposito cauzionale verranno trattenuti gli importi non corrisposti al locatario, ma inserendo questa frase il conduttore capisce che può fare a meno di pagare gli ultimi oneri, tanto verranno scalati dal deposito, per cui evito di nominarli direttamente.
Gestione dell’affitto breve: gli adempimenti
Per gli affitti brevi, hai adempimenti specifici da assolvere:
- comunicazione entro 24 ore al portale della Polizia di Stato “alloggiati web”;
- ricevuta, nel caso l’inquilino ne faccia richiesta;
- pagamento della tassa di soggiorno, dove prevista;
- trasmissione delle presenze, per fini statistici, attraverso piattaforme telematiche;
- inserimento nella banca dati delle locazioni brevi.
La comunicazione alla Polizia di Stato deve contenere i dati anagrafici degli ospiti e le informazioni sul numero di giorni in cui è stato affittato l’immobile: in caso di mancata comunicazione sei soggetto a sanzioni anche di natura penale.
Devi anche registrarti presso il Comune dove svolgi l’attività ed entro il 15 del mese successivo al soggiorno, presentare telematicamente l’apposita dichiarazione per denunciare il numero di ospiti alloggiati e, nel caso sia prevista, pagare la tassa di soggiorno.
Per quanto riguarda questa imposta, altro adempimento obbligatorio è la relativa dichiarazione annuale: per i gestori delle strutture ricettive, infatti, con il Decreto Rilancio è stato introdotto l’obbligo di trasmettere per via telematica la dichiarazione riepilogativa entro il 30 giugno di ogni anno.
Per le locazioni brevi, le leggi regionali ti impongono di comunicare i flussi turistici a fini statistici.
La dichiarazione, indirizzata ai Comuni capoluoghi di provincia, consiste nella registrazione giornaliera dei turisti in arrivo/partenza e nella comunicazione mensile per via telematica dei flussi, anche in assenza totale di presenze.
La banca dati raccoglierà le informazioni che riguardano:
- soggetto che esercita l’attività di locazione;
- codice identificativo regionale, ove adottato, o codice alfanumerico;
- tipologia di alloggio, ubicazione e capacità ricettiva;
- estremi dei titoli abilitativi – richiesti dalla normativa nazionale e regionale per lo svolgimento dell’attività – in materia urbanistica, edile, ambientale, di pubblica sicurezza, di prevenzione incendi, di condizioni igienico-sanitarie e di sicurezza nei luoghi di lavoro.
Come vedi, gli adempimenti dei contratti brevi sono tanti e complessi: è il motivo per cui tali strutture vengono quasi sempre gestite da operatori professionali.
Assicurazioni contro danni e insolvenza dell’inquilino
L’assicurazione per chi affitta un immobile non è obbligatoria, tuttavia in alcune regioni d’Italia è ritenuta tale anche per le locazioni a breve termine.
Per tutelarti maggiormente, puoi stipulare due tipi di assicurazione:
- contro i danni all’immobile o agli immobili vicini posseduti da terzi;
- contro il mancato pagamento dei canoni di locazione.
Assicurazione contro i danni
L’assicurazione contro i danni al tuo immobile è importante, ma lo è ancora di più assicurarti contro i danni esterni: per esempio, se nel tuo appartamento scoppiasse un incendio e questo coinvolgesse unità abitative adiacenti, la responsabilità ricadrebbe su di te e quindi la stipula dell’assicurazione è decisamente conveniente.
Se possiedi più immobili, hai la possibilità di scegliere una polizza unica per tutti, solitamente meno costosa rispetto alle assicurazioni per singola unità.
Se sei entrato nel mondo delle sublocazioni, va precisato che l’immobile è sublocato e adottare le relative integrazioni assicurative.
Il nostro consiglio, per dormire sonni tranquilli, è quello di affidarti alle compagnie primarie, stipulando una polizza RC Proprietario.
Puoi anche chiedere al conduttore, o se fosse il caso imporglielo, di siglare l’assicurazione integrativa a sue spese, come si fa solitamente per gli affitti non residenziali.
Assicurazione contro il mancato pagamento dei canoni
Questo tipo di assicurazione è utile per garantirti la continuità della rendita, evitando eventuali controversie legali.
In pratica, se l’affittuario non paga il canone per un determinato periodo di tempo, l’assicurazione copre il mancato profitto fino al massimale stabilito dalla polizza, che può anche coprire le spese legali in caso di controversie.
Per stipulare questo tipo di assicurazione, devi fornire alcune informazioni sull’immobile e sull’affittuario, come ad esempio la durata del contratto di locazione, il canone mensile e il reddito del conduttore.
Ti consigliamo di scegliere una polizza adeguata alle tue esigenze e di confrontare le offerte di diverse compagnie, così da ottenere il miglior rapporto qualità-prezzo.
Alcune di queste stipulano polizze assicurative “totali”, che comprendono sia i danni all’immobile che il mancato pagamento dei canoni, comprensive di copertura per entrambe le spese legali.
Inizialmente, le compagnie assicuravano una sola annualità di canoni non corrisposti, ma oggi ne puoi trovare che coprono il mancato pagamento fino a quattro anni di affitto.
I costi naturalmente variano dall’una all’altra e possono avere un importo determinato in percentuale sul canone annuo (2-3%) oppure a valore fisso, che spesso coincide con una mensilità del canone.
Oggi hai completato la tua conoscenza sugli adempimenti relativi alla gestione dell’affitto e se vuoi iniziare a investire in immobili e ottenere una rendita da locazione scarica subito la risorsa gratuita che abbiamo preparato per te.
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