In questo articolo, dedicato alla seconda parte della fase 5 del metodo AffittoPro (qui trovi il metodo schematizzato per tua comodità), cominciamo ad affrontare tutti gli aspetti che riguardano la a come gestire un immobile che hai dato in affitto.
Se non l’hai ancora fatto ti consigliamo di dare un’occhiata alla parte documentale del processo (qui trovi una guida ai contratti di affitto), che certamente richiede tempo, ma viene fatta una volta sola per ogni contratto: la gestione dell’immobile, invece, ti occupa per l’intera durata del contratto stesso ed è molto più laboriosa.
Ma niente paura, perché in questi articoli ti accompagniamo per mano a comprendere passo dopo passo come gestire un immobile in affitto.
Iniziamo dagli inquilini
Quando ci chiedono come gestire un immobile in affitto, la prima risposta che diamo è quella di concentrarsi sulla gestione degli inquilini.
Spesso questo aspetto viene dato per scontato, eppure gestire gli inquilini è un lavoro continuativo che, in alcuni casi e con determinati volumi di affitto, richiede uno sforzo a tempo pieno.
Le attività sono le seguenti:
- firma del contratto e consegna delle chiavi;
- pagamento delle bollette, se fornisci la formula All Inclusive;
- pagamento delle spese condominiali straordinarie;
- pagamento delle spese condominiali ordinarie, se fornisci la formula con spese incluse;
- gestione delle manutenzioni straordinarie;
- gestione delle manutenzioni ordinarie, se fornisci un servizio di assistenza;
- fatturazione dei canoni, se affitti come azienda/società;
- fatturazione dei canoni, se il tuo cliente è un’azienda che affitta l’immobile per un suo dipendente;
- controllo dello stato di usura dell’immobile;
- controllo del mobilio e dei suppellettili, quando esistono;
- redazione del verbale di riconsegna dell’immobile e riconsegna delle chiavi.
Come puoi vedere, gli adempimenti sono svariati e necessitano di tempo: per questo motivo consideriamo l’investimento immobiliare d’affitto non un rendita passiva, ma una rendita attiva.
Tanto è vero che oltre l’87% dei proprietari, quando si tratta di contratti a breve o medio termine, si affidano a imprese specializzate per non sprecare tempo (e denaro), trovandosi ad avere un altro lavoro oltre a quello principale.
I proprietari decidono così di dare in locazione il proprio immobile a una società che, a sua volta, lo affitterà a un inquilino: il discorso della sublocazione che ti abbiamo spiegato in questo articolo.
Un’alternativa, utilizzata più che altro per gli affitti di breve periodo, è quella di affidare almeno la gestione dell’immobile a una società specializzata.
Con questi contratti, affidi a un operatore professionale le fasi più dispendiose in termini di tempo e denaro.
Di seguito le caratteristiche principali, in caso di sola gestione dell’immobile a una società specializzata:
- ricevi gli affitti direttamente dagli inquilini, selezionati dalla società;
- le utenze e le spese condominiali restano a tuo carico;
- eventuali periodi di sfitto o di insolvenza sono a tuo carico;
- eventuali spese legali sono sempre a tuo carico.
Come gestire un immobile in affitto risparmiando tempo e guadagnando una rendita
In definitiva, con questo tipo di collaborazione, la società specializzata svolge i lavori pratici, ma il rischio rimane sulle tue spalle, diversamente da quanto accadrebbe se affittassi l’immobile a una società di Property Management, perché in questo caso bollette, spese condominiali ordinarie, eventuali periodi di sfitto non sarebbero più a tuo carico, ma della società che ha preso in affitto l’immobile e che a sua volta l’ha riaffittato in sublocazione all’inquilino.
Se decidi di affidare la gestione a una società, dovrai versarle una percentuale, che può andare dal 15 al 30% degli introiti derivanti dagli affitti, ma i rischi si annullerebbero e il tempo da dedicare alla gestione diventerebbe praticamente nullo: a questo punto la tua diventa una vera e propria rendita automatica.
Se decidi invece di dedicarti alla gestione autonoma, il nostro consiglio è quello di farti supportare da alcuni professionisti e di organizzarti bene nelle fasi iniziali.
Hai bisogno di un team composto da elettricisti, idraulici e manutentori per far fronte alle problematiche che si presentano durante il periodo della locazione.
Dalla nostra esperienza, si ricevono richieste di vario tipo da parte degli inquilini mediamente ogni due o tre mesi: porte danneggiate, finestre che non si chiudono bene, intasamento dello scarico e via dicendo.
L’inquilino, prima di fare qualunque cosa, anche se l’intervento è per contratto a carico suo, tenta sempre di riversare i costi sul proprietario: è indispensabile che tu conosca a menadito quali spese di manutenzione spettino a te e quali all’affittuario.
È quindi utile, nella gestione autonoma, contare sempre sul supporto di un professionista che conosca tutte le relative normative.
Oggi hai scoperto qualcosa in più su come gestire un immobile in affitto, soprattutto lato inquilini.
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