Investire sugli immobili è sempre stata una scelta solida e sicura per diversificare il proprio portafoglio finanziario. Tuttavia, la domanda che molti si pongono oggi è: è più vantaggioso investire sugli immobili residenziali o sugli immobili commerciali?
E, approfondendo ulteriormente la questione, tra gli immobili residenziali destinati agli affitti brevi e medi e quelli commerciali come uffici, negozi o capannoni, quale opzione risulta essere la più conveniente e redditizia in questo periodo storico?
La decisione tra investire sugli immobili residenziali o commerciali richiede un’attenta valutazione. Esaminiamo quindi i vantaggi e gli svantaggi, supportati dalle recenti ricerche condotte dagli esperti del settore.
Cominciamo con gli immobili commerciali.
È vantaggioso investire sugli immobili commerciali al giorno d’oggi?
Sicuramente, il settore del real estate commerciale rappresenta il cuore pulsante degli investimenti commerciali a livello mondiale, non solo in Italia. Tuttavia, negli ultimi anni, il settore del real estate commerciale ha mostrato segnali contrastanti. L’Agenzia delle Entrate ha rilevato, nel quarto trimestre del 2024, un leggero incremento del 2% nelle compravendite commerciali.
Tuttavia, nello stesso periodo, il comparto degli uffici ha registrato una diminuzione del -2,3%, diminuzione che suggerisce una certa vulnerabilità legata anche ai cambiamenti nelle modalità lavorative.
Ricordiamo che gli uffici che oggi si possono definire sotto i riflettori sono quelli prime, quindi belli, confortevoli, energeticamente efficienti e dislocati in posizioni top, come ad esempio i Cbd delle grandi città.
Parallelamente, gli uffici non prime, dislocati in location secondarie, magari inefficienti dal punto di vista energetico e poco confortevoli, sono oggi relegati in un limbo e ottengono scarsa attenzione da parte degli investitori.
In entrambe le situazioni, è essenziale tenere a mente che gli investimenti in immobili commerciali condividono alcune caratteristiche comuni.
Ad esempio, richiedono una grande quantità di liquidità o la possibilità di accedere al credito per l’acquisto. Inoltre, i tempi di rivendita possono essere piuttosto prolungati e la durata dei contratti di locazione può variare notevolmente. Dal 2009, il valore medio degli affitti commerciali è diminuito del 40%, evidenziando una significativa volatilità. Tuttavia, questo non riguarda gli immobili di prestigio, che sono energeticamente efficienti, molto richiesti e venduti rapidamente, anche se il loro prezzo di acquisto è estremamente elevato.
Un altro aspetto da considerare è il periodo di sfitto, particolarmente rilevante per gli immobili commerciali situati in aree secondarie. Questo periodo rappresenta il tempo in cui l’immobile rimane vuoto tra un contratto e l’altro o perché non è attraente per il mercato, e può durare mesi, causando mancanza di reddito. Inoltre, il rischio di mancato pagamento è statisticamente più alto negli immobili commerciali.
I vantaggi strategici degli investimenti in residenziale
D’altra parte, investire in immobili residenziali destinati agli affitti brevi e medi offre diversi vantaggi strategici. Il rendimento medio del settore residenziale, secondo recenti studi, può raggiungere percentuali significative, fino all‘8,6% lordo annuo.
Questo è particolarmente vero per gli immobili situati in città con alta attrazione turistica o un’importante vocazione economica, che attirano persone per affari, eventi o lavoro. Gli immobili residenziali beneficiano di una domanda continua, alimentata non solo dal turismo ma anche da professionisti in trasferta e studenti fuori sede.
Questa varietà di target consente di mantenere alti i tassi di occupazione, ridurre i rischi e minimizzare i periodi senza inquilini.
La flessibilità contrattuale degli affitti brevi e medi permette di adattare rapidamente prezzi e condizioni di mercato, massimizzando così i profitti. Tuttavia, investire in immobili per affitti brevi non è privo di criticità.
A differenza degli affitti a lungo termine, dove i ritardi nei pagamenti e le procedure di sfratto possono essere problematici, è importante considerare che i costi di gestione, manutenzione e mediazione sono rilevanti per gli affitti brevi. Pertanto, è fondamentale una gestione accurata e professionale degli immobili per mitigare questi rischi e massimizzare i rendimenti.
Guardando al futuro, gli esperti prevedono una crescente attenzione verso gli immobili residenziali sostenibili e tecnologicamente avanzati.
Questa tendenza non riguarda solo il settore commerciale, ma anche il residenziale di nuova generazione, specialmente per gli affitti brevi e a medio termine. Chi cerca un appartamento per un breve e medio periodo, sia per turismo che per studio, desidera un immobile confortevole, ben posizionato e vicino alle attrazioni turistiche o agli istituti universitari.
Investire sugli immobili commerciali: le criticità del giorno d’oggi
Facciamo un riepilogo dei pro e contro degli investimenti in immobili residenziali rispetto a quelli commerciali.
- Gli immobili commerciali presentano difficoltà di acquisto a causa dei costi elevati.
- Uffici e negozi hanno spesso prezzi di acquisto molto alti, creando una barriera economica che limita l’accesso agli investimenti a una cerchia ristretta di investitori, soprattutto fondi con grande capacità finanziaria. Inoltre, le spese accessorie possono essere onerose.
- I contratti di locazione a lungo termine per immobili commerciali sono generalmente di lunga durata, spesso con formule di 6 più 6 anni, per garantire continuità operativa. Sebbene questa stabilità possa essere vantaggiosa, riduce la flessibilità dell’investitore, che si trova con il capitale immobilizzato per periodi prolungati.
- Anche i tempi di rivendita degli immobili commerciali sono più lunghi, a meno che non siano di prestigio e molto richiesti. La rivendita richiede più tempo e consulenza, mentre i tempi medi di vendita per gli immobili residenziali sono più brevi, soprattutto se ben posizionati, ristrutturati o energeticamente efficienti.
Con il residenziale rendimenti più stabili
Infine, parliamo del rendimento medio del settore residenziale e dei costi associati. Il rendimento medio è generalmente più stabile, ma la gestione e i costi devono essere considerati.
Mentre gli immobili commerciali possono offrire opportunità di investimento, presentano anche sfide significative. Gli immobili residenziali destinati agli affitti brevi e medi offrono maggiore flessibilità, una domanda più stabile e in crescita, sebbene richiedano una gestione attenta per ottimizzare i rendimenti e mitigare i rischi.
In conclusione, investire in immobili residenziali per affitti brevi e medi è oggi una scelta strategicamente vantaggiosa rispetto agli investimenti in immobili commerciali. Sebbene ci siano criticità in entrambi i settori, il residenziale offre maggiore flessibilità, una domanda stabile e rendimenti più elevati.
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Questo comporta un basso rischio di insolvenza, un aumento annuo del valore degli immobili residenziali (2,5% dal 2014), alta rivendibilità, un rendimento annuo minimo costante del 6% sul valore dell’investimento, un mercato vivace e un capitale iniziale minimo a partire da 50.000 euro se si utilizza la leva bancaria.
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