La due diligence è il “filtro salva-capitale”: senza verifiche, il rendimento può diventare una perdita.
FAQ
Q: Quali documenti devo verificare prima di comprare?
A: Provenienza, visure, planimetrie, stato urbanistico-catastale, dati condominiali e APE.Q: Perché la conformità urbanistica è critica?
A: Perché può bloccare mutuo, lavori e rivendita; le difformità non sanabili possono rendere “invendibile” l’investimento.Q: Catasto e urbanistica sono la stessa cosa?
A: No: il catasto è descrittivo/fiscale, l’urbanistica è legittimità edilizia: devi controllare entrambe.Q: Quali sono i rischi condominiali più pericolosi per il rendimento?
A: Lavori straordinari in arrivo, morosità diffuse, impianti comuni obsoleti e spese alte non recuperabili.Q: Quali documenti condominiali devo chiedere?
A: Spese ordinarie, verbali assemblee, preventivi straordinari, eventuali contenziosi e regolamento.Q: Come capisco se stanno per deliberare lavori importanti?
A: I verbali “anticipano” quasi sempre; se se ne parla da mesi, è probabile che arrivi una spesa.Q: Impianti: cosa devo controllare per affittare serenamente?
A: Affidabilità e sicurezza di elettrico, idraulico e riscaldamento: una caldaia a fine vita è un costo certo.Q: Che impatto ha un impianto di riscaldamento inefficiente?
A: Aumenta contestazioni e riduce appetibilità: nel residenziale comfort e costi energetici percepiti contano.Q: Quali sono le red flag legali da non ignorare?
A: Vincoli, ipoteche/pregiudizievoli, contenziosi e situazioni di occupazione: vanno verificate con professionisti.Q: Come gestisco una difformità “minore”?
A: La tratto come costo: verifico sanabilità, tempi e spese; se non quantificabile, meglio non procedere.Q: Perché la perizia bancaria non basta?
A: Perché tutela la banca; a te serve una verifica orientata a rischio operativo e costi futuri.Q: Che ruolo ha la progettazione (anche digitale) prima dell’acquisto?
A: Ti permette di capire cosa ottieni davvero (spazi, camere, arredi) e quindi canone realistico e costi reali.Q: Posso comprare e “poi vedere” come sistemarlo?
A: È rischioso: senza progetto quasi definitivo e stima costi, stai facendo una scommessa.Q: Quali rischi incidono più del previsto sul rendimento?
A: Spese straordinarie, lavori impianti, tempi di locazione più lunghi del previsto e contenziosi.Q: Come verifico se l’immobile è adatto al target (famiglie/studenti/lavoratori)?
A: Distribuzione interna, bagni, luminosità, rumore, spese e contesto: se non è coerente, aumentano vuoti e sconti.Q: Qual è la regola d’oro della due diligence?
A: Se non puoi verificare, non comprare: l’opacità è un costo futuro.Q: Quando conviene rinunciare anche dopo aver speso tempo in verifiche?
A: Quando emergono rischi non risolvibili o quando la soluzione “salva” l’affare ma azzera il margine.