Stai valutando di acquistare un immobile per metterlo in affitto e garantirti una rendita?
Benissimo, per prima cosa ti consigliamo di dare un’occhiata a questo interessantissimo articolo che ti spiega come negoziare per ottenere il prezzo (e molti altri vantaggi) a te favorevole.
E ora veniamo a una profonda analisi delle verifiche minime, che devi fare prima di cominciare a stendere il preliminare di compravendita, e che sono:
- accesso agli atti per la verifica della conformità urbanistica e catastale;
- ispezione ipotecaria per vedere se esistano gravami;
- controllo se siano in corso altri preliminari;
- decisione su chi libera l’immobile, in caso questo sia occupato;
- provenienza dell’immobile, per vedere se è pervenuto tramite successione o donazione;
- controllo della tua finanziabilità;
- analisi delle tabelle millesimali e del regolamento condominiale;
- controllo dei verbali di assemblea condominiale, per verificare se esistano delibere di spese straordinarie.
Acquistare un immobile per metterlo in affitto: le verifiche nel dettaglio
L’accesso agli atti è una richiesta documentale che viene fatta dal proprietario, o dal suo incaricato, per ottenere il fascicolo dell’immobile all’ufficio competente del comune.
In questo modo hai tutta la documentazione urbanistica che dovrai poi confrontare con la documentazione catastale, che può essere richiesta all’ufficio del catasto anche telematicamente, se il servizio fosse presente.
Tra l’immobile nello stato in cui si trova e la documentazione urbanistica e catastale deve esservi corrispondenza (con una tolleranza del 2% sulle misure), altrimenti l’immobile è difforme e l’atto notarile non va stipulato, perché in quella sede le parti sono tenute a dichiarare che l’immobile è conforme e mentire su questo sarebbe un falso giuridico.
Quando fai un proposta o un preliminare immobiliare, indipendentemente che tu abbia già verificato o meno la regolarità dell’immobile, ti consigliamo di far scrivere nel preliminare che la parte venditrice si impegna, a proprie cure e spesa, a regolarizzare l’immobile prima dell’atto notarile, perché molto spesso saltano fuori delle irregolarità che non erano facilmente visibile in prima battuta.
È consigliabile, inoltre, controllare se sull’immobile gravino ipoteche e, nel caso, precisare sempre che tali ipoteche verranno estinte prima dell’atto stesso.
Altro aspetto da verificare è se esistano altri accordi in corso
Nel corso dei nostri anni di attività nel settore immobiliare, abbiamo avuto modo di constatare, direttamente o indirettamente, che le persone poco oneste purtroppo esistono.
Nello specifico, può succedere che un venditore abbia già siglato un preliminare con un’altra persona e magari ti stia vendendo lo stesso immobile a un prezzo più alto, abbandonando poi il primo acquirente una volta che avrà siglato il preliminare con te.
In casi come questi vengono a nascere dispute e problemi a non finire, per cui è meglio informarsi se l’immobile è stato promesso precedentemente ad altri.
All’ufficio del registro immobiliare competente, puoi richiedere una visura catastale o ipotecaria per verificare se sia stata registrata un’annotazione del preliminare di compravendita, ma questo passaggio risulta possibile solo se il preliminare è stato redatto in forma notarile; negli altri casi il documento non è pubblico, per cui è necessario indagare tramite altri canali.
Altra verifica iniziale è definire chi libera l’immobile: molto spesso questo è arredato e se non ti serve il mobilio al suo interno, smaltirlo comporta dei costi.
È opportuno che tu faccia inserire nel preliminare la clausola per cui l’immobile va consegnato libero da tutto ciò che è presente al suo interno, entro la data del rogito.
Chiedi sempre se l’attuale proprietario è venuto in possesso dell’immobile tramite successione perché, nel caso volessi ottenere un finanziamento, alcune banche potrebbero crearti dei problemi.
Una successione, infatti, può essere impugnata fino a dieci anni da quando è avvenuta, per cui la banca – se ti eroga il mutuo e qualcuno impugna poi la successione – potrebbe trovarsi in una situazione difficile, non essendo più chiaro chi sia a tutti gli effetti il legittimo proprietario dell’immobile. Ora con la Legge di Bilancio 2024 c’è la proposta di abolire tutto questo, ma ti consigliamo di fare sempre le opportune verifiche.
E il nostro consiglio è di informarti direttamente presso la banca se esistano problemi in tal senso.
Senza crearti alcun problema, specifica nel preliminare se intendi ottenere un finanziamento o un mutuo, così da poter scrivere che la tua proposta è condizionata all’accettazione da parte della banca stessa: la maggior parte dei venditori vede questa tua richiesta come del tutto normale, in quanto gli acquirenti generalmente utilizzano tale possibilità per comprare un immobile.
Allacciandoci a questo discorso, una proposta che potresti fare al proprietario, nel caso abbia un immobile difficile da vendere, è quella di acquistarlo con la formula del Rent-to-buy o altri piani dilazionati: a volte è molto conveniente.
Non possiamo dilungarci più di tanto su questo argomento in questo articolo, ma la nostra società, per esempio, è riuscita ad accordarsi con un venditore per l’acquisto di un immobile di grandi dimensioni stipulando un atto notarile con riserva di proprietà – altro metodo di pagamento dilazionato – diventando quindi proprietaria del bene, ma pagandolo in dieci anni.
Sono strategie complesse, ma ti consentono di essere finanziato in qualche modo dal proprietario stesso, senza alcun tasso di interesse e senza alcuna ipoteca sull’immobile.
Altro controllo da effettuare è la ripartizione delle spese condominiali
In alcuni condomini, per esempio, le tabelle millesimali potrebbero essere state calcolate molti anni prima, con criteri oggi non più validi o patti particolari che possono svantaggiare alcuni appartamenti rispetto ad altri.
È determinante che sia un tecnico a prendere visione di queste tabelle, così da assicurarti che la ripartizione in atto sia corretta.
Dai un’occhiata anche al regolamento condominiale, per capire come venga regolata la vita al suo interno.
Infine chiedi che ti siano consegnati i verbali delle ultime assemblee condominiali, così da scoprire se esistano problemi di qualche tipo e se abbiano già deliberato eventuali spese straordinarie: a volte sono già in corso lavori che possono arrivare a costare migliaia di euro, per cui devi accordarti su chi spettano queste spese prima che tu sia diventato il proprietario dell’immobile.
Queste sono le prime verifiche indispensabili da fare quando vuoi acquistare un immobile per metterlo in affitto.
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