Per crescere nel mercato immobiliare, c’è un concetto che è bene comprendere a fondo: la leva finanziaria che, in questo articolo, chiamiamo leva immobiliare perché la sfruttiamo al meglio nei nostri investimenti immobiliari.
Questo meccanismo consente di investire meno capitale proprio e ottenere un rendimento percentualmente molto più alto.
ROI vs ROE: la differenza che fa la differenza
Quando impieghiamo solo i nostri soldi per un investimento immobiliare, possiamo misurarne la redditività con il ROI (Return On Investment), che considera l’intero valore dell’immobile.
Ma quando entriamo nel gioco dei finanziamenti, serve passare al ROE (Return On Equity), che misura il rendimento solo sul capitale effettivamente investito in prima persona.
Per esempio, se acquistiamo un immobile da 100.000 € interamente con i nostri fondi e incassiamo 6.000 € di affitti annui, il ROI sarà del 6%.
Ma se versiamo solo 20.000 € e otteniamo un mutuo per gli altri 80.000 €, l’utile sarà calcolato su quei 20.000, facendo salire il rendimento (ROE) fino al 24,5% annuo.
In parole molto semplici: stiamo impiegando denaro di altri (banche, istituti di credito…) per creare valore e questa è proprio l’idea che sta alla base della leva immobiliare.
In questi due articoli abbiamo approfondito i due indicatori (ROI e ROE).
Calcolo corretto del ROE: attenzione agli errori
Il ROE si calcola così: ROE = (Utile / Capitale Proprio Investito) x 100
Attenzione: l’errore più comune è sottrarre la rata del mutuo dagli affitti per calcolare il rendimento.
Ma così si considera la quota capitale come una spesa, quando in realtà stiamo semplicemente pagando a rate l’acquisto dell’immobile, che acquisisce valore nel tempo.
Quello che si deve considerare come costo sono solo gli interessi.
La forza della leva immobiliare: più immobili, più rendita
Utilizzando la leva immobiliare, possiamo moltiplicare le operazioni di investimento immobiliare.
Con 100.000 € a disposizione, possiamo comprare cinque immobili diversi da 100.000 € ciascuno, investendo solo 20.000 € a operazione e finanziando l’80%. Invece di generare un utile da un solo immobile, possiamo moltiplicarlo per cinque.
Debito buono vs debito cattivo
Robert Kiyosaki distingue tra debito buono e debito cattivo. Il primo è produttivo: genera entrate. Il secondo è improduttivo: crea solo spese.
Se usiamo la leva immobiliare per acquistare beni che producono reddito, come un immobile da affittare, siamo nella zona del debito buono.
Certo, la leva immobiliare ha anche dei rischi.
Se l’inquilino non paga, se il mercato cambia, se le spese superano le entrate, possiamo andare in difficoltà.
Ma con una buona analisi preventiva e un affitto correttamente calcolato, possiamo minimizzare i rischi. L’affitto a lungo termine può essere più stabile, quello studentesco ha pochi problemi di insolvenza, quello turistico può rendere molto ma è più esposto a fattori esterni.
Ecco perché secondo noi è indispensabili fare un’analisi dell’investimento immobiliare iper accurata e basarsi su un metodo efficace e collaudato come il nostro metodo AffittoPro (qui lo trovi in pillole).
Le regole d’oro per usare la leva immobiliare in modo intelligente
- La rata del mutuo deve essere inferiore almeno del 25-30% rispetto all’affitto mensile.
- Bisogna prevedere sempre una riserva per spese straordinarie.
- È bene utilizzare il regime ordinario (almeno inizialmente) per far salire la dichiarazione dei redditi e ottenere nuovi finanziamenti.
- È importantissimo simulare sempre il flusso di cassa prima di firmare il contratto di mutuo.
- È fondamentale lavorare con consulenti esperti: un broker bravo può fare ottenere il 100% del finanziamento.
Paura del mutuo?
La paura è comprensibile, ma immotivata se l’operazione è fatta con criterio.
Un mutuo a 25-30 anni garantisce una rata più bassa, quindi più margine di guadagno. Meglio una rata bassa e flusso positivo che una rata alta e zero guadagni. L’importante è che il canone copra sempre le uscite.
Un esempio concreto di leva immobiliare
Supponiamo una rata di 467 € al mese e un affitto di 500 €: il margine è di 33 € al mese. Sembrano pochi? Ma la casa cresce di valore e stiamo accumulando capitale. Dopo 20 anni, abbiamo incassato 120.000 € in affitti, abbiamo una casa che vale 110.000 € e abbiamo investito solo 20.000 € iniziali. ROE: 24,5% annuo.
La leva immobiliare come alleato degli investimenti in immobili
La leva immobiliare è un motore della crescita per chi vuole investire sul serio. Se la si impara ad usare bene, si può trasformare un piccolo capitale in un patrimonio importante.
Non è solo questione di soldi, ma di competenza, strategia e gestione intelligente del rischio, per questo ti consigliamo di scaricare subito la risorsa gratuita per iniziare a investire nell’immobiliare che abbiamo preparato per te.
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