Il tuo immobile è pronto per essere affittato, hai scelto tipologia di affitto (breve, medio, lungo termine), hai definito che contratto impiegare e sei pronto per iniziare ad affittare, ovvero a guadagnare con la tua rendita da locazione. La domanda delle domande è: come trovare l’inquilino giusto?
In questo articolo scoprirai che cosa prevede il nostro metodo sia per quanto riguarda il piano di comunicazione pubblicitaria, sia per la valorizzazione del tuo immobile.
Entrambi sono aspetti fondamentali per trovare l’inquilino giusto, quindi iniziamo dal piano di comunicazione, ovvero come far conoscere il tuo immobile a chi sta cercando una casa in affitto proprio in questo momento.
Dove presentare l’immobile in affitto, quali canali utilizzare per trovare inquilini?
Per quello che concerne il piano di comunicazione, facciamo riferimento alle strutture alberghiere che, come sai, offrono le proprie camere attraverso molti canali online, così da intercettare il maggior numero di clienti possibili.
Devi operare in modo simile anche per l’affitto del tuo immobile, non solo nel caso del breve periodo: a volte la persona disposta a pagare di più la trovi dove meno te lo aspetti.
Per quanto riguarda la valorizzazione, tieni presente che, come in ogni settore, promuovere bene il tuo prodotto porta all’incremento del suo stesso valore, che è determinato più dalla percezione che dalla realtà.
Un immobile che si presenta sporco, buio e in disordine vale molto meno dello stesso immobile pulito, ordinato e visitato in una bella giornata di sole.
È quindi molto importante presentare al meglio il tuo “prodotto”, valorizzando sotto ogni aspetto.
La pubblicità dell’immobile per trovare l’inquilino giusto
Per pubblicizzare il tuo immobile in modo da trovare potenziali inquilini, hai a disposizioni vari canali, sia in presenza che online, specializzati in funzione della durata del contratto che vuoi stipulare.
I più adatti per il breve periodo:
- Airbnb;
- Booking;
- Expedia;
- HomeAwey – VRBO;
- Wimdu;
- TripAdvisor Rentals;
- Casevacanza.it;
- Agoda;
- Homeholidays.it.
Per l’affitto di medio termine a studenti:
- Immobiliare.it;
- Idealista.it;
- Bakeca,it;
- Subito.it;
- Kijiji.it;
- Vivastreet;
- Housing Anywhere;
- SpotAHome;
- Uniplaces;
- Roomless;
- Stanzazoo.it;
- Agenzie immobiliari di zona.
Per il lungo periodo puoi invece utilizzare:
- Immobiliare.it;
- Idealista.it;
- Bakeka.it;
- Subito.it;
- Agenzie immobiliari di zona.
Per gli affitti brevi, come avrai notato, le piattaforme specializzate possiedono ormai il monopolio esclusivo: le commissioni che chiedono vanno dal 3 a quasi il 20% della somma prenotata.
Per questa tipologia, quindi, o ti affidi a un Property Manager che gestisca l’immobile oppure devi avere una grande dimestichezza con queste piattaforme.
Per gli affitti di medio e lungo periodo, puoi utilizzare sia i portali online, che garantiscono ottime opportunità a costi ridotti, sia le agenzie di zona.
I portali sono abbastanza semplici (al contrario di quelli per il breve periodo), anche con un account privato puoi mettere facilmente il tuo immobile online senza aiuti.
Oltre a questi, per la tua pubblicità vanno tenuti presenti anche i social network, in modo particolare Facebook: in ogni città vi sono diversi gruppi specializzati in affitti, dove puoi postare le tue inserzioni.
Le agenzie immobiliari sono un buon canale, però devi pagare loro la mediazione: solitamente chiedono una mensilità o più (in funzione della città) per trovare l’inquilino e quindi, con un contratto di 4+4 anni, l’importo resta ragionevole, ma con le tipologie di medio termine il costo va a incidere notevolmente.
Se decidi di affidarti a un’agenzia, vai su Google Maps, ti posizioni nella zona del tuo immobile e digiti “agenzie immobiliari”: sulla parte sinistra compare la lista con tutte le recensioni e da qui inizi la tua ricerca, scartando quelle con poche recensioni o con basso gradimento.
Quindi prendi appuntamento e fai un colloquio con il responsabile, valutando quanto le diverse agenzie siano ben introdotte nella zona interessata e quindi quanto i residenti in cerca di affitto possano rivolgersi a loro.
Naturalmente, per un buon piano di comunicazione, è fondamentale scrivere un annuncio efficace, dove risulti ben chiaro quale tipo di immobile proponi, il prezzo relativo e a chi vuoi affittare.
Questi gli elementi che deve contenere la tua inserzione pubblicitaria:
- presentazione di chi sei, persona fisica o società;
- caratteristiche dell’immobile, quindi dimensione, numero stanze, piano, indirizzo, servizi nelle vicinanze, ecc.
- se l’immobile è arredato o meno, specificando bene le dotazioni (lavastoviglie, lavatrice, asciugatrice, aria condizionata, ecc.);
- durata del contratto;
- target di riferimento a cui se interessato e a cui può interessare (studenti, lavoratori, famiglie ecc.).
Personalmente, rispetto ad altri, non specifichiamo mai il regime fiscale con cui vogliamo affittare perché, se da un lato la cedolare secca può portare un risparmio anche all’inquilino (nessuna imposta di registro), nel caso decidessimo di cambiare idea prima della firma del contratto, averlo specificato preventivamente potrebbe portare a conflitti in merito ai costi diversi.
Come trovare l’inquilino giusto? Occhio alla presentazione
Nell’inserzione pubblicitaria andranno naturalmente inserite le fotografie dell’immobile.
Questo aspetto è fondamentale, sia che il potenziale inquilino visiti l’immobile prima della stipula del contratto, sia ancor più quando la parte preliminare si svolga interamente online.
Per gli affitti brevi è ormai norma consolidata che si vada a siglare il contratto d’affitto senza alcuna visita.
In questo caso hai a disposizione unicamente la qualità delle fotografie, dei video e dell’eventuale tour virtuale per portare il potenziale inquilino dalla tua parte: il senso della vista è l’unico su cui puoi puntare l’intera posta.
Se invece procederai con le visite all’immobile, per trarre il massimo vantaggio utilizza tutti e cinque i sensi per stupire il cliente (anche se le fotografie dell’inserzione restano comunque importanti).
La visita è un passaggio molto delicato per convincere l’inquilino, pertanto va effettuata con l’immobile al massimo del suo splendore.
Solitamente la decisione viene presa al primo impatto: sono le sensazioni, più dei ragionamenti e della logica, che comandano le scelte, quindi devi puntare sull’emozione per entusiasmare il cliente.
È fondamentale:
- che l’immobile sia allestito bene, pulito e ordinato sia negli spazi interni che in quelli esterni;
- che la visita venga effettuata in giornate luminose e in orari dove il sole è alto;
- che la temperatura interna dell’immobile sia gradevole;
- che le stanze vengano arieggiate prima della visita e ancor meglio se profumate.
Nel caso di un appartamento, anche l’ordine e la pulizia delle parti comuni sono molto importanti per coinvolgere in senso positivo il potenziale inquilino, per cui sarebbe opportuno avvertire l’amministratore del condominio, o il portiere, del giorno in cui effettuerai la visita, chiedendo la massima collaborazione possibile.
Se noti una scarsa partecipazione, chiedi se puoi sistemare e pulire a tue spese, perché quando si entra in un condominio il primo impatto è dato proprio dalle parti comuni del fabbricato ed è fondamentale fare un’ottima impressione già dall’inizio.
Durante la visita cerca di essere cordiale e sorridente, perché sai bene che nessuno prova piacere a interfacciarsi con persone troppo serie o addirittura scontrose.
Chiedi sempre, anche più volte, se vi siano perplessità o dubbi, perché non devi mai lasciare alcun punto oscuro o in sospeso che possa indurre il potenziale inquilino a non affittare l’immobile.
Ti consigliamo di chiedere cortesemente che il giorno dell’appuntamento partecipino alla visita tutti gli interessati (moglie, marito, figli), così da evitare un continuo “vai e vieni”.
D’altra parte, la visita dell’immobile non è sempre obbligatoria.
Immagina se noi, con oltre trecento stanze per studenti, dovessimo effettuare per ognuna le visite e magari ripeterle più di una volta: sarebbe impossibile ed economicamente sconveniente, tanto è vero che abbiamo eliminato questo passaggio, salvo rarissimi casi.
Certo, per affittare online senza effettuare le visite, alcuni fattori diventano imprescindibili:
- le foto vanno eseguite in maniera professionale e devono coprire tutte le stanze dell’immobile;
- è indispensabile una planimetria chiara e precisa degli spazi;
- andrebbe previsto un video o un video-tour virtuale;
- per l’immobile la richiesta deve essere molto alta.
Se i primi tre punti sono piuttosto facili da capire, ti chiariamo meglio il concetto del quarto.
Per esperienza personale, alcune persone non affitteranno mai un immobile senza prima vederlo, soprattutto se la tipologia è di lungo periodo.
Pertanto, se la tua proprietà è situata in un paese o in una piccola cittadina di provincia, la richiesta non è sicuramente alta e tu non puoi permetterti di eliminare il passaggio della visita.
Al contrario, se il tuo immobile è in città, il bacino di clienti è così ampio che puoi scegliere di rinunciare ai potenziali inquilini che pretendono di andare a vederlo.
Oggi hai visto come trovare l’inquilino giusto attraverso la comunicazione e la presentazione del tuo immobile.
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