La prima fase del metodo parte dall’analisi di te stesso: obiettivi, orizzonte, flussi e forma più adatta.
FAQ
Q: Quanti immobili voglio acquistare ora e in futuro?
A: Perché cambia il modo in cui imposti leva, gestione e struttura: con più immobili serve più processi e più controllo.Q: Per quanto tempo voglio tenere l’immobile?
A: L’orizzonte guida tutto: tipo di zona, qualità condominio, lavori, contratto e strategia di vendita.Q: Voglio gestire io o delegare?
A: Se gestisci tu, “paghi” col tuo tempo; se deleghi, paghi fee ma puoi aumentare efficienza e ridurre errori.Q: Come stimo i flussi di incasso attesi in modo credibile?
A: Usa canone realistico di chiusura, inserisci vuoti e costi: l’obiettivo è prevedere il netto, non il lordo.Q: Quanto rischio posso permettermi su morosità e tempi di recupero?
A: Dipende da quanto sei esposto (mutuo, liquidità). Se un evento ti manda in rosso, devi abbassare il rischio.Q: Qual è il “profilo” corretto: conservativo o aggressivo?
A: Conservativo = zone liquide e contratti stabili; aggressivo = più leva e più ottimizzazione. Nel residenziale spesso vince conservativo.Q: In che modo la forma (privato/società) cambia la strategia?
A: Cambiano regimi fiscali, deducibilità, IVA e gestione: va deciso prima, non dopo l’acquisto.Q: Come definisco un criterio di selezione “non negoziabile”?
A: Esempio: “solo operazioni che restano positive nello scenario prudente” oppure “solo zone con domanda stabile e condominio sano”.Q: Quali domande devo portare al commercialista prima di comprare?
A: Regime fiscale più efficiente, impatto IMU, imposte indirette, deducibilità costi e simulazione netto annuo sul tuo profilo.Q: Come capisco se sto sottovalutando il fattore tempo?
A: Se non hai una routine di gestione e un piano per manutenzioni/contratti, stai già sottovalutando il “costo operativo”.Q: Qual è il criterio più semplice per capire se l’operazione è “troppo tirata”?
A: Se basta 1 mese di vuoto o 1 manutenzione per azzerare il margine, serve più sconto all’acquisto o meno leva.