Nel metodo, l’analisi economica arriva dopo la riprogettazione: solo così il piano è attendibile e “certifica” la redditività.
FAQ
Q: Perché il piano economico va fatto dopo la riprogettazione?
A: Perché prima non sai davvero cosa affitti (spazi, stanze, standard) e quindi non puoi stimare canone e costi in modo serio.Q: Che differenza c’è tra ricavo lordo e rendimento netto?
A: Il lordo ignora costi e imposte; il netto considera tutto: è l’unico numero che conta per decidere.Q: Qual è il modo corretto di stimare il canone?
A: Usa canone di chiusura su comparabili simili, non “massimi” da annuncio.Q: Come inserisco i vuoti locativi nel piano?
A: Con un’ipotesi prudente (giorni o mesi medi di sfitto): se l’operazione regge solo con zero vuoti, è fragile.Q: Quali costi ricorrenti vanno sempre inseriti?
A: Condominio, manutenzioni, assicurazioni, tasse, eventuale gestione e imprevisti.Q: Come considero le spese straordinarie nel rendimento?
A: Con un accantonamento annuo (fondo capex): senza accantonamento sovrastimi il netto.Q: Quali costi “una tantum” vengono dimenticati spesso?
A: Notaio, imposte d’acquisto, agenzia, avvio utenze, piccoli ripristini e allestimento.Q: Come stimo i costi di ristrutturazione senza sforare?
A: Preventivi dettagliati + margine imprevisti + capitolato chiaro; se il costo è incerto, il rendimento non è affidabile.Q: Cosa significa “certificare la redditività con scenari”?
A: Simuli base/prudente/pessimistico su canone, vuoti e costi; se regge nel prudente, hai margine.Q: Quali scenari peggiorativi devo sempre testare?
A: 1–2 mesi di vuoto in più, una manutenzione importante, aumento costi e tempi più lunghi per riaffittare.Q: Come inserisco il valore futuro dell’immobile nel risultato complessivo?
A: Considera anche rivalutazione o svalutazione: rendimento = canoni netti + variazione valore capitale.Q: Quando un affitto “buono” è annullato dalla svalutazione?
A: Quando la zona/percezione peggiora o l’immobile richiede capex costosi: il capitale scende più dei canoni incassati.Q: Che KPI devo monitorare dopo l’avvio?
A: Netto mensile, giorni di vuoto, manutenzioni, spese condominiali e scostamento dal piano.Q: Come confronto due operazioni diverse?
A: A parità di scenario prudente: capitale investito, netto annuo, rischi e liquidità in uscita.Q: Perché la gestione “fai da te” va conteggiata come costo?
A: Perché consuma tempo e aumenta errori; il vero confronto è: netto reale + costo del tuo tempo vs delega.Q: Che ruolo ha la leva nel rendimento del capitale proprio?
A: Può amplificare il ROE se l’operazione è robusta; ma se il margine è basso amplifica anche il rischio.Q: Qual è l’errore più comune nei calcoli?
A: Ottimismo su canone e tempi, pessimismo sui costi: serve l’opposto (prudenza sui ricavi, generosità sui costi).