firma leva bancaria

Leva bancaria: le convinzioni errate

 

Quanto qualcuno ci dice che è impossibile avere rendimenti del proprio capitale superiori al 30% annuo, ogni volta chiedo: su quali basi affermi questo?

La maggior parte delle volte la risposta è: perché se fosse possibile lo farebbero tutti.

Sappi che se anche tu la pensi così, posso dirti che quelli che sono chiamati “Tutti” sono sostanzialmente i grandi possessori di patrimoni che invece sanno benissimo usare gli strumenti finanziari.

Questo perché la cultura media finanziaria italiana è molto bassa e lo strumento della leva bancaria o leva finanziaria, è sconosciuto e quasi il 90% delle persone afferma che facendo un mutuo il rendimento dell’operazione immobiliare si riduce.

leva bancaria per investire 20.000 euro in immobili

Cos’è la leva bancaria?

 

La leva bancaria è il segreto che sta dietro agli alti rentimenti che si possono ottenere nel settore immobiliare.

Il concetto di leva finanziaria o leva bancaria è un concetto semplice e significa comprare un immobile con soldi in parte tuoi e in parte della banca.

In nessun altro mercato puoi acquistare un bene da 200.000 € investendo solo 40.000 € e usufruendo di un mutuo per i restanti 160.000 €.

Se compri azioni o obbligazioni la banca non ti finanzia in questo modo perché sono operazioni che reputano più rischiose perché non hanno una garanzia reale come l’immobile.

Il concetto di fondo è quello di guadagnare dai soldi presi a prestito dalla banca, ad esempio al 3-4%, per utilizzarli su un immobile che rende il 7-8%.

leva bancaria per investimenti immobiliari

Vantaggi della Leva Bancaria

  • Amplifichi i guadagni: se grazie alla leva bancaria o leva finanziaria prendi del capitale a prestito ad un tasso inferiore a quanto lo fai fruttare guadagni, oltre che sul tuo importo, anche sull’importo che la banca ti presta.
  • Diversificazione del capitale proprio: invece di investire 200.000 €, puoi acquistare investendo meno e diversificando il resto di capitale in immobili diversi o strumenti finanziari
  • Investimento inferiore: se l’investimento ha un importo minimo con il finanziamento bancario puoi accedere ad immobili che non potresti permettere senza tale finanziamento.
  • Operazioni più grandi: se hai già un capitale importante che ti consente di acquistare un immobile, col finanziamento bancario puo comprare immobili più grandi, e spesso questo significa fare affari migliori in acquisto.

Leva bancaria: come si misura il rendimento?

  • ROI (Return on Investment): Misura il rendimento sull’investimento complessivo (capitale proprio + banca).
  • ROE (Return on Equity): Misura il rendimento del solo capitale proprio

Se usi solo soldi tuoi, ROI e ROE coincidono. Se usi la leva bancaria, il ROE indica la redditività dei tuoi soldi.

Quando si fa un investimento tutto con capitale il ROI e il ROE coincidono per cui si usa il ROI, quando invece si usa capitale della banca occorre misurare per valutare la bontà dell’investimento il ROE , cioè quanto rendono i nostri soldi.

Vediamo un esempio comprativo.

calcolo investimento immobiliare con leva bancaria

Leva bancaria o leva finanziaria: quanto usarla?

Se non gestita bene, la leva bancaria può diventare un rischio, perché come amplia i guadagni può ampliare le perdite. Per cui è un problema:

  • Se l’investimento non genera un reddito durante il periodo che ti consente di restituire il finanziamento mese per mese devi aggiungere ulteriore denaro vanificando parte dell’effetto positivo. L’immobile quindi deve generare costantemente un affitto superiore alla rata del mutuo più eventuali altre spese. Questo lo puoi ottenere solo con alcuni tipi di affitto ed inquilini.

  • Se l’investimento si riduce di valore (svalutazione delle azioni dell’immobile) potresti avere un rendimento comunque negativo perché la svalutazione annulla i ricavi. L’immobile quindi deve essere in zone a buona rivalutazione immobiliare per cui serve un esperto in valutazioni immobiliari.

rendimento investimento immobiliare con leva bancaria

 

leva bancaria e mutuo

Lo strumento più potente che può avere solo il mercato immobiliare è proprio questo, e rende gli investimenti immobiliari impareggiabili da altri investimenti come azioni e obbligazioni.

 

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