Se vuoi investire nel settore degli affitti immobiliari è fondamentale determinare qual è il giusto settore di locazione.
Questo articolo è il proseguimento di quest’altro – preziosissimo – che ti aiuta a capire che tipo di investimento immobiliare sei.
Perché queste analisi? O meglio questa autoanalisi?
Perchè se vuoi investire con profitto nelle locazioni immobiliari è fondamentale che tu faccia chiarezza su tutto ciò che puoi ‘mettere sul piatto’, il che va ben oltre la disponibilità economica che vuoi destinare al tuo progetto (o reperire per iniziarlo).
Conoscere i tuoi punti di forza, ma anche i tuoi limiti, ti permette infatti di NON imbarcarti in gestioni locative che ti chiederebbero tempo che magari non hai, competenze che dovresti costruire e, di conseguenza, di salvaguardare il tuo tempo, le tue energie e il tuo denaro.
3 domande per capire il giusto settore di locazione
L’analisi del giusto settore di locazione fa parte di questo primo processo, è la seconda parte della prima fase del metodo Affitto Pro, perciò ti chiediamo di farti tre domande.
- Ho le competenze e il tempo per gestire la tipologia di affitto che ho scelto?
- Se non ho competenze e tempo, posso avvalermi di affidabili società di gestione immobiliare?
- Desidero rendimenti costanti o accetto una variabilità stagionale?
È ovvio che ogni tipo di locazione gestita direttamente, quindi senza intermediari, ti porterà via del tempo: in misura minore per i contratti di lunga durata, in misura maggiore per quelli di medio termine e ancor più per i contratti brevi.
Devi quindi domandarti se sei in grado di gestire il lavoro, sia per il tempo che hai a disposizione, sia per le competenze necessarie a svolgere il lavoro al meglio.
Affittare con contratti di lungo periodo richiede poche competenze, ma affittare per il medio o breve periodo a studenti, turisti o lavoratori, necessita di un’elevata conoscenza in ambito normativo.
Dato che il nostro consiglio è quello di puntare sull’affitto breve o su quello studentesco di medio termine, per ottenere la maggiore redditività e il minor rischio, è importante che tu capisca se possiedi le competenze specifiche e il tempo di gestire la struttura o le strutture.
Perché gli inquilini ti chiameranno anche il sabato e la domenica per gli ingressi, i problemi che possono sorgere e via dicendo.
Nella nostra carriera abbiamo visto diversi investitori che, dopo aver acquistato l’immobile e averlo affittato, hanno iniziato a gestirlo personalmente, sottovalutando la mole di lavoro necessaria, per poi cambiare idea e affidare il loro immobile a una Property Management.
L’errore iniziale di volersi gestire la struttura ha fatto perdere per alcuni anni tutto il guadagno dell’immobile, soprattutto perché anche le politiche di prezzo non erano state studiate correttamente, per cui la struttura non rendeva bene.
In più, l’investitore sacrificava molto più tempo del dovuto, non essendo ferrato nelle procedure e nella gestione dell’affitto.
Il fai da te, in questo settore dove l’investimento è decisamente rilevante, diventa molto rischioso.
Nel caso, invece, decidessi di far gestire gli immobili da professionisti, dovrai trovare una società che ti garantisca la giusta tranquillità.
Lavorando nel settore, abbiamo visto compagini spacciarsi per espertissime, ma l’unico pregio che possedevano era un bel sito e una presentazione accattivante.
Ti consigliamo quindi di scaricare un bilancio dell’azienda e reperire più informazioni possibili, affidandoti a società strutturate che possano garantirti continuità di gestione e d’incassi.
Il giusto settore di locazione e la giusta realtà che ti aiuta a gestirlo
Se scegli l’affitto breve, trova un’azienda specializzata in questo settore di locazione, se decidi di affacciarti al mondo dello student housing, una esperta in quest’altra tipologia: sono lavori diversi e, se la società non avesse esperienza nel tipo di affitto specifico, i risultati difficilmente potrebbero arrivare.
Società come la nostra gestiscono entrambi queste tipologie di affitto e riescono a combinare anche più tipologie di affitto su uno stesso immobile, migliorando come facciamo noi i risultati economici.
Stesso discorso per quanto riguarda la città dove acquisti l’immobile: ognuna ha delle particolarità che solo l’esperienza ti dà modo di conoscere, per cui cerca di trovare una società di gestione locale o quantomeno un gestore che stia lavorando su diverse città, perché ha già compreso che per ogni luogo specifico occorre compiere uno studio mirato e testare il mercato.
Il flusso finanziario nei diversi settori di locazione
L’ultimo tema a cui vogliamo accennare in questa prima fase del metodo è quello relativo alla tipologia di flusso finanziario.
Se la locazione di lungo e medio periodo garantisce di solito un affitto identico ogni mese, gli incassi della locazione breve sono influenzati dalla stagionalità e da altri fattori non controllabili.
In base alla posizione dell’immobile (città, mare, montagna, lago, eccetera) puoi ottenere flussi di cassa diversi dovuti alla stagionalità della zona, quindi con notevoli oscillazioni in più o in meno da un mese all’altro.
Prima di fare l’investimento, quindi, se pensi di coprire il tuo fabbisogno finanziario con gli incassi dell’affitto, devi chiederti se per te sia accettabile o meno ottenere guadagni diversi durante l’anno.
Sembra banale, ma conosciamo alcuni proprietari che vivono con la rendita di un immobile e non possono permettersi di ricevere 500 € di affitto nei mesi di bassa stagione, perché non coprirebbero le spese che devono sostenere.
Una volta che avrai deciso in quale veste ti convenga investire e la tipologia di affitto più adatta al tuo progetto, puoi passare alla ricerca dell’immobile adeguato agli obiettivi prefissati.
Spoiler? La fase di ricerca deve innanzitutto tenere conto della zona, perché questa è più determinante dell’immobile stesso: è la zona che per prima fa funzionare il tipo di locazione che desideri.
Quando si inizia un progetto, dunque, occorre scegliere le zone giuste e spesso è indispensabile allargare le proprie vedute, andando simultaneamente a cercare l’immobile o gli immobili anche in più città o comuni diversi: è questa metodologia che ti garantisce il massimo rendimento.
Solo dopo aver determinato la zona specifica potrai procedere alla ricerca dell’immobile vero e proprio e se cerchi una guida che ti aiuti a farlo, hai a disposizione una risorsa gratuita pronta all’uso.
Scarica il manuale degli investimenti per l’affitto professionale