Il tema di oggi è come e perché riprogettare l’immobile protagonista del tuo investimento immobiliare.
Prima di iniziare, considera che se vuoi creare la migliore rendita da locazione, è necessario fare una corretta Analisi Economica, che è uno dei pilastri del nostro metodo AffittoPro (qui trovi l’articolo che ne parla).
Per la maggior parte degli investitori, questa fase corrisponde alla determinazione dell’importo relativo ai canoni che andranno a percepire – una volta acquistato l’immobile nelle condizioni in cui lo hanno trovato – per altri, invece, agli incassi che potranno ottenere una volta ristrutturato.
In entrambi i casi, però, nessuno opera una riprogettazione dell’immobile tesa ad aumentare la redditività futura.
In questo articolo, noi approfondiremo proprio le opportunità di un aumento dei tuoi introiti a seguito di modifiche interne dell’immobile, analizzando alcuni esempi in ambito studentesco e turistico.
Ricorda che solo dopo aver studiato e valutato se l’immobile può essere riprogettato per aumentare i rendimenti puoi procedere con l’Analisi Economica.
Se salti questo passaggio puoi lasciare per strada una grossa fetta di redditività.
Perché riprogettare l’immobile?
Riprogettare l’immobile significa capire se sia possibile modificarne la configurazione, così da aumentare, per esempio, il numero delle stanze, oppure convertirne l’uso da ufficio ad abitazione o ancora dividerlo in due o più immobili di piccole dimensioni.
Tutte queste modifiche possono portare a un aumento dei canoni di affitto che andrai a percepire, per cui vanno analizzate sviluppando le diverse soluzioni possibili, sempre nell’ottica della tipologia di locazione che hai scelto.
Anche in questo caso, come nella scelta della zona, è il settore in cui vuoi operare con gli affitti il fulcro attorno a cui gira tutta l’operazione.
Se hai la possibilità di acquistare un immobile di 100 m2 e vuoi adibirlo, per esempio, a uso turistico, ti consigliamo di trasformarlo in due bilocali da 50 m2 (come vedremo meglio dopo).
Un altro esempio per questo settore è quando ti trovi a scegliere tra due monolocali: meglio optare per quello un po’ più grande che ti consente di inserire un divano letto, perché il costo sarà poco maggiore dell’altro, ma in un orizzonte temporale di alcuni anni la differenza di spesa ti ritornerà abbondantemente, con il maggior affitto che andrai a percepire, grazie ai due posti letto in più ed è per questo prima sottolineavamo che devi fare un disegno anche col mobilio.
Se invece hai scelto il settore studentesco, allora mantieni una sola cucina e aumenti il numero delle stanze: più studenti metti al suo interno, più si alza la rendita dell’immobile, ovviamente realizzando stanze a norma di legge e disponendo di un bagno almeno ogni tre persone.
Altro esempio per il settore studentesco: in un grande immobile con tre camere e due bagni, se il salotto dispone di due finestre lo puoi trasformare in due ulteriori stanze da letto, aumentando così il loro numero da tre a cinque.
Se lavori nell’ottica della riprogettazione come strumento per arrivare ad alti rendimenti, vedrai: tanti immobili che pensavi fossero buone occasioni li scarterai subito, perché per qualche motivo legato alla loro struttura non si prestano a essere ottimizzati in modo adeguato.
Riprogettare l’immobile consente di aumentarne il valore immobiliare, in modo tale da incassare di più nel caso di futura vendita.
Riprendendo l’esempio di prima, un appartamento di 100 m2 vale meno di due appartamenti da 50 m2: più diminuisce la dimensione, più aumenta il costo al metro quadro, quando sarà il momento di rivendere.
Le migliori occasioni le trovi proprio con gli immobili di notevole metratura, difficili da vendere o da affittare perché troppo grandi, ma che suddivisi o riprogettati portano a un aumento drastico della tua rendita.
Vediamo insieme alcuni esempi di ottimizzazione per quanto riguarda il settore studentesco.
Casi studio di progettazione dell’immobile
La riprogettazione che vedi qui sotto si riferisce a un appartamento di grandi dimensioni con tre camere, un salotto, un soggiorno e una cucina.
Con un costo di circa 12.000 € per l’intervento edilizio, abbiamo trasformato parte della zona giorno ricavando così un totale di otto stanze per studenti: tutte hanno una metratura a norma di legge, quindi superiore ai 9 m2.
Il rendimento iniziale dell’immobile era del 4,3%, a seguito della trasformazione è salito al 6,8%, con un importo di spesa modesto.
Una riprogettazione simile è stata fatta anche sull’immobile seguente, finalizzato sempre all’affitto studentesco.
Le tre camere iniziali, con un intervento di soli 9.500 €, sono diventate sei e il rendimento è aumentato dal 5,2 al 7,8%.
In ambito turistico, il tipo di riprogettazione è diverso perché, se nel settore studentesco la condivisione degli spazi comuni è ampiamente accettata, in quello turistico lo è sicuramente meno.
La persona – che per un breve periodo soggiorna nell’immobile che affitti – pretende maggiore privacy e, vista la permanenza ridotta, è disposta a spendere qualcosa in più pur di ottenere ciò che desidera.
Questo si traduce in due soluzioni principali di riprogettazione all’interno dell’immobile:
- frazionamento dell’unità completa in due o più appartamenti;
- suddivisione dell’unità completa in stanze con bagno privato e cucina in condivisione.
Come vedi, entrambe le tipologie prevedono maggior indipendenza: la prima garantisce il massimo della privacy, perché andrai a realizzare degli appartamenti indipendenti, nella seconda la privacy è minore in quanto la cucina è una zona in condivisione, ma tutte le stanze hanno il proprio bagno privato.
È chiaro che suddividere un immobile in più spazi semi-indipendenti significa che inizialmente già possiede dimensioni notevoli.
Qui sotto trovi un esempio: partendo da un appartamento trilocale, costituito da due camere da letto, soggiorno, cucina e bagno, siamo arrivati a due appartamenti bilocali indipendenti, più adatti all’affitto breve.
Se l’immobile si trova in una zona adatta all’affitto turistico, una conformazione di questo genere, non troppo dispendiosa da realizzare, porterà a quasi un raddoppio degli incassi.
Anche per gli affitti a lungo termine puoi sfruttare la riprogettazione.
Un esempio: potresti cercare un immobile bilocale con una stanza da letto molto grande, come quelle degli anni ‘70 di 28/30 m2, e se ha due finestre ricavarne una camera matrimoniale da 15 m2 e un’altra più piccola (o studiolo) da 10 m2.
In questo modo, invece di affittare un bilocale, puoi dare in locazione un trilocale e puntare così su un canone maggiore.
La riconversione di immobili direzionali a uso residenziale
In questo articolo ti abbiamo parlato degli immobili commerciali e delle prospettive di investimento.
La riconversione di immobili direzionali a uso residenziale è un’altra grande opportunità nell’investimento per locazione.
Immobili direzionali di grandi dimensioni, oggi si possono trovare anche in posizioni centrali a costi inferiori del 40% rispetto al prezzo di mercato.
Non servono competenze particolari, è sufficiente che ti affidi a un geometra o a un architetto, illustrandogli le linee guida che hai in mente.
Una delle nostre operazioni migliori è stata quella di acquistare 500 m2 di uffici con cui, una volta ristrutturati e riconvertiti in residenziale, abbiamo raddoppiato il valore dell’immobile, generando una plusvalenza immediata di oltre 700.000 €.
Come avrai capito, in base all’utilizzo che vuoi fare dell’immobile è sempre conveniente realizzare un progetto di trasformazione, così da massimizzare il tuo rendimento: tenere l’immobile come l’hai acquistato, significa accontentarsi e quindi viaggiare con rendite più basse.
Pertanto, già dal primo sopralluogo degli immobili che stai valutando di acquistare, devi cercare di capire quali possano essere adattati o migliorati.
L’esperienza ci porta a dirti questo: le occasioni migliori le trovi negli immobili in cui devi lavorare per riprogettarli, perché chi non conosce ciò che stai imparando leggendo questo articolo, non riesce a capirne le potenzialità e, di conseguenza, questo tipo di immobili resta fermo sul mercato per parecchio tempo, abbassando il loro costo.
In definitiva le regole sono semplici: se vuoi dedicarti all’affitto di medio o lungo termine devi aumentare il numero delle stanze rispettando le misure che oggi sono richieste dal mercato.
Se invece preferisci puntare sugli affitti di breve termine, devi frazionare le unità in modo da renderle più piccole e il più possibile indipendenti, tenendo conto di nuclei familiari da due a quattro persone.
Queste sono delle linee guida generali e in alcuni casi specifici si potrebbe optare per soluzioni diverse, ma non è il caso di trattare questi casi specifici in questo articolo.
Si tratta di fare un piccolo sforzo iniziale e andare in cerca di quelle occasioni che gli altri non vedono perché fidati, non occorre essere esperti immobiliaristi: è sufficiente conoscere le poche regole che ti abbiamo appena spiegato.
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