Oggi vogliamo parlarti di un contratto piuttosto diffuso nel mondo immobiliare, anche in termini di investimenti, il Rent to Buy, letteralmente, l’affitto con riscatto.
Per comprenderlo al meglio lo vediamo sia dalla parte di chi lo stipula che dalla parte di chi sceglie di improntare il proprio investimento immobiliare su questa tipologia di contratto.
Rent to buy: l’affitto con riscatto
Il Rent To Buy è un contratto in cui un soggetto stipula con il proprietario di un immobile un accordo che va a garantire il godimento immediato del bene a fronte del pagamento di una somma di denaro periodica, con la facoltà di poter acquistare il bene a una data prestabilita e a un prezzo prefissato.
Il corrispettivo che viene pagato per godere del bene viene in parte destinato a remunerare la cosiddetta concessione del godimento, e in parte è un’anticipazione del prezzo futuro di acquisto.
Il Rent To Buy viene anche chiamato contratto di godimento con diritto d’acquisto e, in sostanza chi affitta il bene va a detrarre dal prezzo finale di vendita una parte dei canoni che sono già stati pagati.
Infatti, questo contratto si divide in due fasi, dove la prima è la concessione dell’utilizzo dell’immobile, e la seconda è quella del trasferimento della proprietà del concedente (proprietario) al conduttore.
La domanda tipica è: il conduttore ha l’obbligo di acquistare l’immobile?
La risposta è che dipende dal contratto, ma la legge prevede che il conduttore abbia la facoltà di acquistare l’immobile, non l’obbligo.
Il Rent to Buy è stato legiferato nel Paese con il Decreto Sblocca Italia del 2014 e le ragioni per cui è stato introdotto sono da ricondurre principalmente alle difficoltà l’accesso al credito bancario delle persone.
Con questo contratto, infatti, chi vuole acquistare una casa può farlo in modo “alternativo” all’acquisto diretto, sia che avvenga con liquidità in possesso, che accedendo a un mutuo bancario.
Quando non c’è liquidità sufficiente o si fa fatica a ottenere il mutuo, il Rent To Buy può essere una soluzione, perché la compravendita viene spostata momento successivo e i canoni che vengono versati periodicamente contribuiscono a fare ‘cumulo’ sul prezzo finale di vendita.
Il Rent To Buy vale solo per il residenziale?
No, questa tipologia del contratto può essere stipulata per qualsiasi tipo di immobile, sia esso residenziale, commerciale o direzionale e nel contratto ci sono due componenti di canone: quella per il pagamento dell’utilizzo
quella che va imputata al prezzo nel caso di un acquisto futuro dell’immobile.
Dal punto di vista della trascrizione del contratto, il negozio è assimilabile a quello di un contratto preliminare di compravendita, per cui c’è la disciplina della trascrizione che ha effetti simili.
La differenza tra la trascrizione del contratto di Rent To Buy e il classico preliminare di vendita di un immobile è che il termine di efficacia della trascrizione del Rent To Buy può arrivare ad avere una durata massima di 10 anni.
Cosa succede se, la data stabilita il conduttore non acquista l’immobile?
Se il conduttore decide di non procedere all’acquisto il contratto cessa di produrre effetto, per cui il concedente (proprietario dell’immobile) ha diritto di ottenere la riconsegna dell’immobile e a trattenere i canoni che sono stati pagati fino a quel momento.
Il Rent To Buy costa più di un affitto normale?
Ovviamente sì. Lo spiegano bene le parole del Consiglio Nazionale del Notariato sul decalogo delle cose da sapere su questo contratto:
“E’ opportuno che il canone sia più elevato rispetto ad un normale canone di locazione e che la parte dei canoni che il proprietario potrà trattenere nel caso in cui non si arrivi alla vendita siano concordati in modo che il proprietario venga adeguatamente indennizzato per la mancata conclusione di altri affari. Ciò indica anche la serietà dell’impegno del conduttore all’acquisto del bene”.
Il rent to buy lato investitore
Quali sono i vantaggi del rent to buy per il concedente (proprietario)?
Di base, questa formula permette di trovare un numero più elevato di potenziali acquirenti di un immobile, perché la formula si rivolge a un ampio bacino di persone che non riescono a acquistare una casa (per ragioni di liquidità o di mancato mutuo), ma vogliono farlo e, per questo, hanno bisogno di soluzioni alternative.
Un modo per aumentare il rendimento dell’investimento immobiliare può essere quello di pagarlo a rate e il Rent To Buy è perfetto per questa scelta.
In sostanza, può aumentare il rendimento dell’operazione finanziaria, in termini di ROE e come avviene quando fai un mutuo e sfrutti la leva bancaria. In questo articolo ti abbiamo spiegato nel dettaglio cos’è il ROE e cos’è la leva bancaria.
E i rischi del Rent To Buy?
Ogni singolo investimento porta con sé dei rischi, e nel Rent To Buy può essere quello che la persona non decida di acquistare l’immobile al termine stabilito.
Ma in questo caso il proprietario può trattenere tutto parte di quanto è stato pagato come ‘acconto’.
L’altro rischio, tipico gli affitti a lungo termine, è quello di trovare l’immobile occupato da un conduttore inadempiente, e di dover quindi fare ricorso al giudice per poterlo liberare e procedere alla vendita.
Quale trattamento fiscale per il Rent To Buy?
Per quanto riguarda le implicazioni fiscali, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il godimento dell’immobile deve essere assimilato ai fini fiscali alla locazione, per cui la quota del canone è sottoposta alle disposizioni che sono previste, per l’appunto, per i contratti di locazione.
Bisogna però considerare che una parte della quota del canone che viene versata dal conduttore mentre gode il bene è un’anticipazione del corrispettivo del trasferimento dell’immobile, quindi va ad entrare nella disciplina degli acconti sul prezzo della successiva vendita dell’immobile.
In definitiva, il canone che viene corrisposto dal conduttore deve essere diversificato in base alla sua funzione, quindi suddiviso tra godimento dell’immobile e acconto sul prezzo di vendita.
***
Vuoi iniziare a investire negli affitti a breve termine? Scarica subito la risorsa gratuita che trovi qui sotto.
Scarica il manuale degli investimenti per l’affitto professionale