Nell’articolo dedicato alle basi del rendimento immobiliare ti abbiamo spiegato che ci sono degli indicatori chiave che ti servono per calcolarlo. Abbiamo quindi analizzato il ROI Return on investment, che è il ritorno dell’investimento.
Clicca qui per leggere l’articolo, trovi anche un esempio pratico.
Oggi parliamo del ROE, il Return Equity, ovvero il ritorno del capitale investito.
Qual è la differenza tra ROI e ROE?
La differenza consiste in questo: nel ROI consideri nel calcolo tutto il valore dell’investimento a prescindere da chi ha messo i soldi (tu o la banca) ed è utile da usare come indicatore quando utilizzi solo i tuoi soldi per acquistare l’immobile.
Nel ROE si considera nel calcolo solo l’apporto economico che hai messo tu e questo indicatore si usa quando utilizzi un finanziamento di una banca (con o senza ipoteca), e vuoi quindi capire quanto rende solo il denaro che hai investito tu.
Se da un lato il conteggio diventa più difficile, dall’altro l’utilizzo dei finanziamenti bancari aumenta notevolmente il tuo rendimento.
Questo utilizzo viene definito “leva bancaria”, in quanto agisce come una leva meccanica: con uno sforzo ridotto, ottieni risultati superiori.
Vediamo un esempio pratico, partendo da quello precedente.
Per lo stesso immobile dell’esempio che trovi qui, ti fai finanziare da una banca l’80% della spesa per l’acquisto dell’immobile, attraverso un mutuo a tasso fisso con interessi medi in vent’anni pari al 2% annuo.
In certi momenti storici i tassi possono essere superiori, in altri inferiori, abbiamo messo un 2% sulla base di una media di lungo periodo. Non è importante il tasso quanto il concetto che c’è sotto, perchè anche a tassi del 4% risulta comunque conveniente se sai far rendere bene un immobile.
Ma torniamo all’esempio.
L’importo necessario di 100.000 €, quindi, deriva per 80.000 € dal finanziamento dell’istituto bancario e per 20.000 € da ciò che verserai tu.
Immaginiamo che tu stia pensando: “Sì, ma alla fine il rendimento non può aumentare di molto, perché tanto devo comunque pagare le rate del mutuo e quindi l’importo che andrò a versare sarà sicuramente superiore agli 80.000 € che l’istituto bancario mi ha prestato”.
Nulla di più sbagliato.
Farti finanziare dalla banca è invece il modo migliore per raddoppiare come minimo il tuo rendimento, sempre che i tassi d’interesse rientrino nella norma (1-4%), e che l’affitto sia sicuro e fruttuoso .
Ti spieghiamo.
Il ROE
Innanzitutto, nel caso della leva bancaria non parliamo più di ROI per il rendimento, ma di ROE.
ROE = (Utile / Capitale Proprio Investito) x 100.
La differenza rispetto al ROI, come vedi, è che in questo caso devi calcolare il rendimento non sull’intero investimento nell’immobile, ma sulla cifra che hai investito tu, perché i soldi che restituirai alla banca li pagherai anno per anno, prendendoli dagli affitti che percepisci.
Da cui puoi dedurre questo: se gli affitti annuali che incasserai saranno maggiori degli interessi che devi pagare, oltre alla somma iniziale di 20.000 € non avrai investito nulla.
La base su cui devi calcolare il tuo rendimento immobiliare è data dalla cifra che sborsi di tasca tua e quindi, se prima dovevi mettere 100.000 €, con il finanziamento bancario ora spenderai soltanto 20.000 €.
Proviamo a sintetizzare la nuova situazione, utilizzando sempre i dati dell’esempio precedente.
- Importo da restituire alla banca = 80.000 €;
- Interessi pari al 2% di 80.000 € = 1.600 € all’anno = 32.000 € in vent’anni;
- Importo degli affitti in vent’anni = 6.000 x 20 = 120.000 €;
- Valutazione dell’immobile dopo vent’anni = 110.000 €;
- Importo investito = 20.000 €.
Rispetto al caso precedente, il valore totale che generi alla fine dei vent’anni deve tenere in considerazione sia la restituzione della cifra finanziata, sia i relativi interessi da pagare.
Alla fine dei vent’anni, però, ti troverai comunque un immobile del valore di 110.000 €, solo che inizialmente ne hai investiti soltanto 20.000.
Quale sarà, allora, il valore totale?
Se il valore totale è dato dagli affitti percepiti sommati al valore dell’immobile, sottraendo il finanziamento bancario e gli interessi, nel caso specifico otteniamo il seguente calcolo.
Valore totale = 120.000 + 110.000 – 80.000 – 32.000 = 118.000 €.
Questo significa che a fronte di una spesa di 20.000 €, hai generato 118.000 € totali in vent’anni.
L’utile dell’operazione, quindi, sarà dato da quanto valore hai generato, cioè 118.000 €, meno quanto hai investito personalmente, che in questo caso sono soli 20.000 € = 98.000 €.
Vediamo quindi il tuo ROE.
ROE (ventennale) = (98.000 / 20.000) x 100 = 490 %.
ROE (annuale) = 490 / 20 = 24,5%.
Ora mettiamo le due possibilità a confronto, senza finanziamento e con finanziamento.
Come vedi, con il mutuo il rendimento è circa quattro volte superiore al rendimento senza finanziamento.
Questa è la “magia” della leva bancaria: spendendo meno soldi, ottieni un rendimento nettamente superiore in termini percentuali.
Ok, adesso potresti controbattere: “Sì, ma in termini assoluti prima avevo generato un utile di 130.000 €, mentre adesso mi devo accontentare di 98.000 € perché ho pagato 32.000€ di interessi”.
È vero, a livello di puro calcolo è proprio così, ma devi considerare che il valore inferiore è stato generato da un investimento pari a un quinto rispetto alla prima possibilità.
Cosa significa?
Se disponi di 100.000 € sul tuo conto corrente, investendone solo 20.000 perché i restanti li mette la banca, ti rimangono 80.000 € che puoi investire nell’acquisto di altri immobili.
Facciamo due conti: se utilizzi altri 20.000 € per comprare un secondo immobile, uguale a quello dell’esempio, generi altri 98.000 € di utili, per cui con 40.000 € investiti vai a un utile complessivo di 196.000 €, cioè molto più alto del caso iniziale in cui ne investivi 100.000.
È esattamente così che i grandi investitori immobiliari fanno crescere velocemente il proprio patrimonio.
Potresti anche pensare che accendere un mutuo sia rischioso: certo che lo è, se non valuti i pericoli insiti nell’operazione.
Robert Kiyosaki, in diversi libri, parla di debito buono e di debito cattivo, cioè:
- il debito cattivo è improduttivo o produce passività;
- il debito buono è produttivo, cioè produce benefici economici.
Ecco un esempio.
Debito buono e debito cattivo
Se chiedi in prestito dei soldi a una banca e vai al casinò, dato che roulette, baccarat, slot machine e via dicendo sono concepiti perché alla lunga il giocatore perda sempre, avrai molte possibilità di perdere tutto e non riuscire a restituire la somma, per cui chiaramente questo è un debito cattivo; stessa cosa potrebbe essere un prestito per comprare un’auto di lusso o altri beni di cui potresti fare a meno e che non ti portano introiti futuri.
Viceversa, se chiedi in prestito dei soldi a una banca con il 3% di interessi e li investi in qualcosa di sicuro che ti garantisca un rendimento superiore al 3%, hai contratto un debito buono perché è il debito stesso che genera un valore superiore.
Tornando al nostro argomento, le domande che ti devi porre in merito a un finanziamento che ha come scopo la locazione sono due:
- Il rendimento che avrò sarà superiore al valore degli interessi che devo pagare?
- Se il rendimento sarà superiore, quanti rischi ci sono che quello che ho preventivato non si realizzi?
In merito alla prima domanda, con gli affitti gestiti in modo professionale come stai leggendo in questo blog, non hai problemi ad avere rendimenti superiori: i calcoli in merito alla leva bancaria li abbiamo già fatti.
Un po’ più complesso è rispondere alla seconda domanda.
Se, per esempio, ti dedichi all’affitto turistico, incassi i soldi velocemente per cui non hai alcun rischio di insolvenza ma, di contro, potresti anche non incassare nulla nel caso si ripresentasse una pandemia e gli spostamenti venissero nuovamente bloccati.
Se invece hai in mente l’affitto a lungo termine nessun problema di questo genere, ma se sbagli a selezionare l’inquilino e ti ritrovi con qualcuno che ha problemi economici, potresti non incassare i canoni per diversi mesi.
L’affitto studentesco si colloca tra i primi due perché i contratti hanno una durata media e ha il vantaggio che solitamente i genitori pagano sempre per l’istruzione dei figli.
In ognuno dei tre casi, comunque, è possibile portare quasi a zero i relativi rischi, facendo le dovute analisi preliminari e seguendo i consigli di questo blog.
Per cui, sulla base della nostra esperienza possiamo assicurarti che, nel caso dell’investimento per la locazione, se si lavora professionalmente il debito è da considerarsi buono e pertanto chiedere un finanziamento bancario è la soluzione migliore per massimizzare i rendimenti.
Tieni presente un aspetto: non puoi pretendere innumerevoli finanziamenti bancari se sei un privato, perché la banca eroga i prestiti sulla base dei redditi e, dalla nostra esperienza, un cittadino medio riesce a farsi finanziare al massimo due o tre operazioni in un orizzonte temporale di tre o quattro anni.
Puoi riuscire ad arrivare a tre finanziamenti solo se la tua dichiarazione dei redditi è già corposa in fase iniziale e col tempo riesce a espandersi, anche perché difficilmente la banca eroga due o tre mutui contemporaneamente.
Ecco il procedimento da seguire
Il procedimento classico da seguire, quindi, è questo: accendi un mutuo per acquistare il primo immobile che va a generare una buona rendita; una volta che questa è a regime, e di conseguenza la tua dichiarazione dei redditi si alza perché contempla anche i rendimenti del primo immobile, chiedi alla banca un secondo finanziamento per acquistarne un altro.
Il trucco del rendimento immobiliare ormai dovrebbe esserti chiaro: farti finanziare il più possibile per aumentare la tua rendita.
Se sei alle prime armi, ti consiglio di affidarti a un broker o a un consulente professionale per farti aiutare nella ricerca del mutuo migliore, sia in termini di tasso di interesse che di percentuale di finanziamento.
Se il tuo broker è bravo e il tuo progetto interessante, potresti arrivare a farti finanziare il 100% dell’operazione, il che vorrebbe dire portare il rendimento alle stelle.
L’aspetto più importante è minimizzare gli interessi e massimizzare la percentuale di finanziamento: un consulente davvero bravo può costare di più, ma quasi sempre il suo costo diventa irrilevante in termini di rendimento complessivo.
Il finanziamento bancario ha un ulteriore scopo: se non disponi di grossi capitali, ti è comunque possibile fare un investimento.
Nel primo caso che abbiamo analizzato, per sviluppare l’operazione dovevi avere sul conto corrente almeno 100.000 €.
Grazie all’ausilio della banca, invece, puoi generare una rendita anche con soli 20.000 €, aspetto utilissimo per i piccoli investitori: non esistono altre tipologie di investimento che possano garantirti una rendita così elevata con questo minimo capitale a disposizione.
Nell’esempio precedente, abbiamo definito un incasso annuo di 6.000 €, cioè 500 € al mese.
Le entrate devono sempre superare le uscite, in questo caso la rata del mutuo, altrimenti dovresti aggiungere ogni mese del denaro e il tuo investimento aumenterebbe progressivamente.
Noi questo non lo vogliamo: vogliamo che il canone di affitto che percepisci sia superiore alla rata del mutuo.
Sempre nell’esempio precedente, la rata è data dalla cifra che hai preso in prestito più gli interessi, divisa per gli anni del finanziamento e ulteriormente divisa per i mesi dell’anno.
Rata mutuo = 80.000 + 32.000 = 112.000 / 20 = 5.600 / 12 = 467 € (circa).
Come vedi dal calcolo, la rata che devi pagare è inferiore a quanto tu percepisca di affitto ogni mese: è fondamentale che sia sempre così!
Il nostro consiglio è pertanto questo: la rata del mutuo deve essere inferiore del 25-30% rispetto all’affitto.
Devi tenere conto, infatti, che potrebbero esservi delle manutenzioni da eseguire sull’immobile e che comunque l’anno successivo dovrai versare le imposte.
Se lavori in modo professionale, non avrai alcun problema a mantenere un flusso di cassa positivo, perciò prepara diverse simulazioni di durata del mutuo e scegli quella che ti consente una rata inferiore del 25-30% rispetto a quanto pensi di incassare dagli affitti.
Non spaventarti se la durata del mutuo è di venticinque o trent’anni: il tuo obiettivo rimane sempre il massimo rendimento e il flusso di cassa positivo durante il periodo di affitto dell’immobile.
NON avere fretta di chiudere il mutuo
All’inizio della nostra attività, spinti dalla voglia di chiudere velocemente il mutuo, abbiamo optato per una durata di quindici anni, rendendoci conto solo in seguito che il valore degli affitti pareggiava la rata, non lasciando quindi spazio per imprevisti e imposte.
Col tempo abbiamo imparato la lezione e l’ultimo immobile che abbiamo acquistato poche settimane fa, adibito a locazione per studenti, sta generando affitti per un nostro investitore che ce lo ha datto in affitto pari a 1.400 € al mese contro una rata di mutuo pari a 850 € al mese: la rata risulta poco più della metà rispetto all’importo generato dagli affitti.
Infine vogliamo evidenziare un errore che abbiamo riscontrato su diversi siti internet e anche su libri inerenti alle locazioni.
In diversi occasioni ci siamo accorti di calcoli del ROE sbagliati, segno evidente di poca competenza in materia.
Quando il ROE è sbagliato…
Spesso vediamo calcolare il ROE in questo modo.
ROE = (affitto – rata mutuo) / capitale investito.
Questo non è assolutamente il calcolo corretto, perché non va detratto dall’affitto la rata del mutuo, bensì solo gli interessi: quello è il vero costo.
La quota capitale del mutuo non lo è, perché è controbilanciata dal valore dell’immobile che, mano a mano, con la quota capitale che stai pagando ti porti a casa.
La quota capitale è come un pagamento rateale, ma che stai pagando con soldi di altri che sono gli affitti che incassi, per cui per te non è un costo iniziale di investimento.
Capiamo che sia un po’ complessa come logica, per cui vediamo un caso pratico.
Prendiamo l’esempio precedente: una rata di mutuo mensile di 467 € circa (pari a 5.600 € annui), affitti mensili per 500 € (pari a 6.000 € annui) e un importo investito di 20.000 €.
Se calcolassimo il ROE nel modo sbagliato, otterresti questo risultato.
ROE = (6.000 – 5.600) / 20.000 = 2%
Come vedi, il rendimento è ben diverso da quello che abbiamo calcolato precedentemente in modo corretto, pari al 24,5%.
Questo perché questo conteggio non tiene conto del valore immobiliare che ti porti a casa mano a mano che paghi la rata del mutuo.
Inoltre, un ROE di questo tipo non tiene conto delle eventuali svalutazioni o rivalutazioni dell’immobile, componente molto importante del rendimento complessivo tanto che, come vedremo in seguito, l’andamento del valore immobiliare va monitorato costantemente.
Il calcolo, dunque, è doppiamente errato e ti porta completamente fuori strada nella valutazione di un investimento immobiliare.
Oggi, con questo articolo, sei andato in profondità sul tema del rendimento immobiliare.
Questo è sicuramente un argomento complesso, ma bisogna assolutamente conoscerlo e ‘masticarlo’ altrimenti non puoi definire il guadagno sul tuo investimento.
Ora, se vuoi cominciare a investire negli affitti brevi in modo professionale, qui trovi la risorsa gratuita che ti aiuta a farlo, scaricala subito!
Scarica il manuale degli investimenti per l’affitto professionale