Oggi parliamo di quanto spendere per comprare un immobile da mettere a investimento nel settore degli affitti, ma prima una considerazione: negli articoli scorsi ti abbiamo spiegato l’importanza della riprogettazione immobiliare, ovvero di quanto sia importante valutare di riprogettare l’immobile che vuoi acquistare per metterlo a rendita.
Se non hai ancora pensato alla riprogettazione, ti consigliamo di leggere subito questo articolo che ti spiega perché farlo e quali sono i benefici in termini di possibile aumento del rendimento da locazione.
Bene, partiamo quindi dal presupposto che hai pensato a come riprogettare il tuo immobile e ora pensiamo sia ormai evidente che, se con poche migliaia di euro puoi raddoppiare l’affitto futuro, la cifra che sarai disposto a spendere sarà superiore.
La domanda però resta: quanto spendere per comprare un immobile da mettere a investimento nel settore degli affitti?
La tua offerta deve tener conto del prezzo di mercato: acquista sempre a un costo uguale o inferiore anche se l’immobile, una volta trasformato, potrebbe renderti molto più di quanto il venditore immagina.
Tieni a mente che il rendimento di un immobile è dato dal rendimento dell’affitto e da quello della sua rivalutazione: se lo paghi più del prezzo di mercato, generi un rendimento negativo nella rivalutazione e tutto quello che hai sviluppato per aumentare la redditività diventa vano.
L’unico caso in cui ha senso pagare l’immobile oltre il prezzo di mercato è quando, a seguito della trasformazione, il suo valore di capitale aumenta di molto e quindi non hai una svalutazione immobiliare.
Ti facciamo un esempio.
Investimento nel settore degli affitti: quanto spendere per comprare un immobile?
Mettiamo che un appartamento da 100 metri 2 abbia un prezzo di mercato pari a 120.000 €.
Tu, spendendo 20.000 €, puoi trasformarlo in due bilocali che, finiti, valgono 80.000 € ognuno, per un totale di 160.000 €.
In questo caso, se non trovi occasioni migliori, potrebbe avere senso pagare l’immobile fino a 140.000 €, perché comunque il costo dell’appartamento più la trasformazione in due unità sarebbe comunque lo stesso del prezzo di mercato dei due bilocali.
Ovviamente, se invece riesci a pagarlo 120.000 €, porterai subito a casa una rivalutazione dell’immobile di 20.000 € perché, a fronte di una spesa complessiva di 140.000 €, ora possiedi due bilocali del valore complessivo di 160.000 €.
Oltre a rivalutare l’immobile con la riprogettazione, anche il tuo rendimento derivante dall’affitto sarà superiore, perché a parità di canone percepito il tuo investimento risulta inferiore se spendi 140.000 € invece di 160.000 €.
Inizialmente tutto questo può sembrare complesso, ma non lo è più di tanto: con un minimo di pratica e di supporto, puoi concludere tranquillamente un’operazione ad alto profitto.
Considera sempre i tempi della ristrutturazione
Un altro aspetto, oltre ai costi dell’immobile e della ristrutturazione, sono i tempi della ristrutturazione stessa.
Ogni mese che perdi nei lavori fa scendere il rendimento dell’immobile, pertanto cerca di evitare l’acquisto di immobili i cui costi di ristrutturazione siano alti e i tempi troppo lunghi.
Il tuo obiettivo è quello di mettere velocemente a rendita l’immobile, investendo poco per ammodernarlo e ottimizzarlo.
Tanto per capirci, consideriamo buone per te le operazioni di ristrutturazione che non costino oltre i 35.000 € e che non impieghino oltre i quattro mesi per essere completate.
Per noi del settore edilizio e del settore locazioni, è possibile prendere in considerazione immobili con costi e tempi anche maggiori, ma per ora ti sconsiglio di avventurarsi in operazioni di questo tipo.
È bene che analizzi la valutazione del prezzo sentendo più pareri, senza fidarti di quello che l’agenzia ti prospetta in merito: informarsi da più fonti riduce drasticamente il rischio.
Puoi guardare altre inserzioni di quella zona sui portali online, oppure sentire un’altra agenzia fingendo di essere interessato a qualcosa nella zona, cercando così di capire quanto possa valere effettivamente un immobile di quel genere.
Se la richiesta del venditore e la tua valutazione non sono allineate, sposta gli immobili in fondo alla lista, riservandoti di considerare solo se il venditore è disposto a uno sconto che riporti i valori a prezzi consoni: se non è disponibile ad abbassare il costo, eliminarli definitivamente.
Fatte queste considerazioni, puoi studiare i dati in tuo possesso e valutare quale tra gli immobili della tua rosa ti garantisca un rendimento superiore.
Quali costi bisogna considerare nell’acquisto dell’immobile?
Per determinare la spesa complessiva di ogni immobile, definisci i costi di acquisto, quelli accessori (imposte notarili, mediazioni, ecc.), i costi di ristrutturazione e di arredamento.
Il prezzo dell’immobile, com’è ovvio che sia per l’attività di locazione professionale, deve essere commisurato anche all’affitto che percepirai.
Quando vai alla ricerca tramite le agenzie, chiedi quale potrebbe essere il prezzo di locazione che ne ricaverai una volta ristrutturato.
È fondamentale stimare al meglio il futuro canone, perché è questa l’unica entrata che avrai e se la proiezione fosse sbagliata, tutti i conteggi economici successivi saranno errati.
Una volta che conosci il costo dell’immobile e gli incassi che otterrai, puoi calcolare il rendimento dell’operazione immobiliare, che è un tema affascinante quanto complesso, che merita un bell’approfondimento a parte.
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