Se vuoi investire nelle locazioni immobiliari e hai compreso come determinare il giusto settore di locazione, è tempo di capire in quali città conviene investire.
Oggi analizziamo le aree di maggiore interesse e con le migliori prospettive future.
In quali città conviene investire? Ecco l’analisi geografica professionale
Come hai già intuito, la zona dove acquistare l’immobile dipende dal tipo di locazione che vuoi attuare, che si tratti di affitti residenziali o non residenziali.
È un’analisi impegnativa, ma fondamentale per la buona riuscita del tuo progetto.
Ti facciamo alcuni esempi di errori da evitare.
- Acquistare, in un paese di cinquemila abitanti, un immobile commerciale di 1.000 m2 – da affittare poi a un negoziante – non è una brillante idea, visto il bacino ridotto del comune.
- Acquistare un capannone industriale in una zona dove esistono poche strade, quindi difficoltoso da raggiungere per i mezzi di trasporto, può portare a serie difficoltà nel trovare un locatario, perché è una limitazione evidente per la maggior parte delle aziende.
- Acquistare un immobile a venti chilometri da Roma per adibirlo ad affitto turistico non è conveniente, così come comprare un appartamento per il coliving studentesco in una città dove l’università è frequentata da pochissimi studenti fuori sede.
Sbagliare la zona dove acquistare l’immobile, significa trovare pochi interessati per la tipologia di locazione che hai scelto e si sa, quando c’è poca richiesta diventa necessario affittare a un prezzo più basso.
Viceversa, comprare un immobile nella zona giusta equivale per te a un affitto superiore e, se un domani dovessi avere la necessità di venderlo, ti risulterà molto più facile.
Il punto è che gli investitori spesso si fanno affascinare da un prezzo scontato, credendo sia l’affare della loro vita, senza scorgere i problemi futuri che questa scelta incauta arriverà a generare.
Conosciamo persone che hanno acquistato un immobile fortemente scontato in una zona pessima e a tutt’oggi non riescono a rivenderlo neanche a 20.000 €.
Purtroppo, abbiamo visto parecchi casi come questo: esistono patrimoni immobiliari pagati milioni di euro che sono ormai fatiscenti, perché non si riescono né ad affittare, né a vendere.
Ora che questo concetto ti è chiaro, facciamo un piccolo passo indietro e cerchiamo di capire in quali città ti conviene investire.
Le città migliori in cui investire
Il problema più grande che affligge l’investitore medio è quello che chiamiamo ALP, cioè l’Abitudine Locativa Provinciale.
Spesso l’acquirente tende a comprare immobili nel paese di residenza o in comuni limitrofi, vuoi per la comodità di gestione, vuoi per la conoscenza migliore del mercato, vuoi ancora perché può affidarsi a conoscenti o agenzie immobiliari a lui note per l’acquisto.
Sfortunatamente, come si vede dal grafico sottostante (dati Scenari Immobiliari), il mercato residenziale presenta caratteristiche molto diverse per un immobile situato in città, nelle zone semicentrali o nella periferia e comuni limitrofi.
Per capire meglio in quali città conviene investire, considera che, a parità di dimensione, un immobile in centro si rivaluta dell’11%, mentre in periferia perde quasi il 20%.
Puoi capire bene che acquistare l’immobile nel posto giusto fa tutta la differenza del mondo perché, anche percependo un buon affitto, la sua svalutazione annullerà tutto il rendimento dell’operazione.
In definitiva, la pessima abitudine locativa provinciale porta:
- alla perdita di una grossa fetta di redditività (circa il 3% annuo), perché comprare immobili fuori dalle zone di maggior interesse porta a ricavi inferiori
- alla difficoltà di rivendita successiva, col rischio di azzerare tutti gli utili generati dai contratti di locazione perché costretti ad abbassare il prezzo del proprio immobile;
- a una bassa rivalutazione, che solitamente va a “mangiare” una buona fetta del guadagno complessivo dell’operazione.
Occorre superare questa visione provinciale, investendo nelle zone più redditizie e sicure, scartando i paesi medio-piccoli e concentrandosi su città dove esiste un alto tasso di rivalutazione sia degli affitti, sia dell’immobile stesso.
Se elimini questo limite psicologico, ti aprirai a un ventaglio enorme di opportunità, che ti porterà a raddoppiare senza alcuno sforzo aggiuntivo il rendimento dell’operazione.
Ormai da un ventennio, gli operatori professionali scelgono solo compravendite nelle città in cui gli affitti sono in aumento e vi è un’alta rivalutazione dell’immobile.
Ovviamente, se abiti in un paese del centro Italia di 10.000 persone, diventerebbe difficoltoso gestire personalmente, per esempio, un appartamento a Venezia, quindi devi capire nelle zone più vicine a te quali siano le città che stanno performando meglio in termini di affitto.
Oppure puoi affidarti a società di gestione immobiliare per cui questo limite geografico non rappresenta più un problema.
Analizzare questi dati è semplice, veloce e gratuito, se ti accontenti di statistiche non particolarmente affinate che comunque sono più che sufficienti per una buona selezione.
Per prima cosa vai sul portarle online www.immobiliare.it e studia sia la tendenza dei prezzi di acquisto che la tendenza dei prezzi riguardo all’affitto.
Seleziona quindi le città o i comuni vicini alla tua zona, oppure nell’area geografica in cui hai deciso di investire, e schiacci sul pulsante Cerca, dopo avere selezionato Vendita o Affitto.
Ti si apre una lista di immobili: sulla parte destra della pagina trovi il grafico con l’andamento dei prezzi degli ultimi due anni.
Clicca su Prezzi case in vendita (se prima hai selezionato Vendita) oppure Prezzi case in affitto (se prima hai selezionato Affitto).
Ti appare una nuova pagina in cui trovi i relativi grafici, con un orizzonte temporale di circa sette anni e altre informazioni da utilizzare.
Inoltre, per le città più grandi, puoi trovare anche i prezzi divisi per zona e analizzarli in maniera specifica.
Qui sotto il grafico della città di Verona.
Qui, invece, i dati su Roma, che come puoi vedere sono ben diversi dai precedenti.
A Roma, negli ultimi anni, i prezzi degli immobili sono scesi, il rialzo degli ultimi due è stato molto contenuto e gli affitti sono abbastanza stabili.
Pertanto, da buon investitore, sceglierai sicuramente Verona, senza contare che anche per quanto riguarda l’acquisto dell’immobile qui riuscirai a comprarlo con un capitale iniziale inferiore rispetto alla città di Roma.
Come vedi, farsi affascinare dalle località rinomate o turistiche non sempre porta ai risultati migliori.
Con questo non vogliamo dire che non va bene investire a Roma, ma occorre fare delle analisi e degli acquisti mirati per poter compensare questi minori aumenti di valore.
Una volta che hai scelto la città, ti consigliamo di andare nel dettaglio (se è disponibile) e analizzare le varie zone: il portale offre dati molto interessanti.
Non tutte le aree raggiungono le stesse performance, per cui seleziona quelle migliori e crea una classifica che ti risulterà utile per la valutazione finale.
Dopo aver effettuato questa analisi, puoi metterti in contatto con qualche agenzia immobiliare per verificare i dati raccolti, ma per nostra esperienza possiamo assicurarti che i dati sul portale sono buoni e rispondono al vero.
Le zone più adatte per investire
Selezionata la città per il tuo investimento, adesso devi capire quali siano le zone più adatte alla tipologia di contratto che hai scelto.
Per il settore residenziale, devi tener conto delle seguenti necessità.
- Turistico: zone centrali comode per i mezzi pubblici e/o per i punti di interesse, fiere, sale congressi, ospedali o altri importanti punti di aggregazione.
- Studenti: zone centrali comode rispetto alla stazione ferroviaria, ai mezzi pubblici e all’università.
- Lavoratori: zone anche semicentrali, comode per i mezzi pubblici e in contesti ad alta occupazione.
- Lungo termine: zone anche semicentrali, comode per i mezzi pubblici e i servizi.
Ti consigliamo di verificare se, vicino all’immobile che intendi acquistare, si trovino i servizi principali, perché questo è sempre un valore aggiunto: può garantirti maggiori introiti e una maggiore facilità in caso di rivendita.
Controlla quindi che siano presenti supermercati, ristoranti, farmacie e punti di intrattenimento, perché sono apprezzati da tutte le categorie di inquilini.
Per gli studenti, com’è ovvio, la vicinanza all’università è un plus importante, ma in alcune città l’offerta è talmente bassa che gli studenti sono disposti a compiere anche tragitti più lunghi: in questo caso diventa molto importante che esistano mezzi di trasporto pubblici nelle vicinanze, così da portarli in poco tempo nelle vicinanze della sede universitaria.
In tutti i casi, è fondamentale che le zone si stiano rivalutando e non degradando, ma anche questo puoi vederlo dai grafici presenti su Immobiliare.it.
Inoltre, è consigliabile che tu vada personalmente − di giorno, di notte, nei giorni festivi − per controllare da chi è frequentato il quartiere, informandoti anche dalle agenzie immobiliari o da persone della zona: è un aspetto molto importante da prendere in considerazione, per non rischiare di sbagliare e dover poi cambiare, cosa che comporta un conto assai salato.
In sintesi: è sulla base del contratto che vuoi fare e dai rendimenti che vuoi ottenere che andrai a scegliere la zona tra quelle selezionate, non viceversa come fanno tutti.
Potresti trovarti nella condizione di dover investire lontano da casa, però questo non ti deve spaventare.
Una buona società di Property Management o, in seconda scelta, una buona agenzia immobiliare che ha fornitori del posto, possono fare in modo che tutto comunque fili liscio: se vi sono manutenzioni da eseguire si occuperanno loro dei lavori, a fronte di un piccolo compenso per il servizio.
L’aspetto fondamentale, infatti, non è pagare qualche punto percentuale per affidarti a qualcuno di esterno, ma evitare di investire in zone con bassa rivalutazione degli affitti e dell’immobile.
Il tuo obiettivo deve essere, come minimo, un 4% di rendita dell’affitto e una rivalutazione di almeno il 3% annuo, non puoi scendere al di sotto di queste soglie, anche se un buon progetto di locazione ha l’opportunità di arrivare anche al 10%, come ti spiegherò più avanti.
Una volta definita la zona sulla base del tipo di contratto che vuoi stipulare, devi trovare un immobile che, messo a regime, possa rientrare nel budget che ti sei prefissato.
Oggi hai appreso molte informazioni importanti per capire in quale città conviene investire. Se vuoi scoprire tutti gli altri passi da compiere…
Scarica il manuale degli investimenti per l’affitto professionale