Andiamo dritti al punto: gli immobili residenziali possono essere affittati secondo tre tipologie di locazione:
- affitti brevi, quindi inferiori ai 30 giorni, generalmente a uso turistico (80%) e a lavoratori (20%);
- affitti di medio termine, con contratti a 6-18 mesi, a studenti, lavoratori o coppie giovani;
- affitti di lungo periodo, con contratti da 4+4 o 3+2 anni, di solito a coppie o famiglie che vogliono stabilizzarsi per diverso tempo.
Nella tabella sottostante abbiamo cercato di sintetizzare i punti di forza e di debolezza dei vari settori, compresa la tipologia degli immobili non residenziali: tienila sempre in considerazione.
Una valutazione con 5 stelle indica un’ottima prestazione in quella particolare caratteristica di mercato, di contro una valutazione con 1 stella indica un alto grado di rischio.
Inoltre, abbiamo inserito un’indicazione del rendimento degli affitti nei vari settori, basato sulla media degli ultimi cinque anni.
Come puoi vedere, gli immobili non residenziali ottengono il rendimento più elevato (come ti avevamo spiegato in questo articolo)
Come puoi notare, le altre valutazioni per gli immobili non residenziali risultano basse.
Immobili residenziali a breve termine (turistico)
L’affitto turistico si piazza al primo posto tra gli investimenti di locazione residenziale, con un 7,5% di rendimento medio, ma come puoi vedere l’abbiamo stimato in ribasso.
Perché?
Il settore delle locazioni turistiche, fino a qualche anno fa, rappresentava una tipologia davvero interessante, ma dal 2020 – a causa del Covid – ha progressivamente perduto terreno rispetto al residenziale di medio e lungo periodo.
Per diversi mesi, viste le difficoltà di spostamento, non è stato possibile raggiungere le mete turistiche e quindi gli immobili gestiti a questo scopo hanno praticamente azzerato gli incassi.
Le società di Property Management che si dedicavano a questo settore, negli anni 2020 e 2021 hanno registrato perdite pari a quasi il fatturato precedente: una situazione economica decisamente preoccupante, che si è ripercossa anche sui proprietari che hanno visto rimanere vuoti i propri immobili per un biennio, tanto che alcuni hanno deciso di cambiare la tipologia tentando di ridurre le perdite e passando da affitti brevi per turisti ad affitti di medio o lungo termine.
Adesso la situazione si sta normalizzando e gli affitti brevi hanno ripreso ad essere un settore interessante.
A causa della problematica legata al Covid abbiamo quindi messo solo 2 stelline nella stabilità di rendimento degli affitti turistici, ma non solo per questo motivo.
Le locazione turistiche sono generalmente stagionali, per cui gli introiti che generano non sono livellati lungo il corso dell’anno, come avviene per le altre tipologie di affitto.
In più, la tendenza dei turisti è quella di ridurre i periodi di permanenza, organizzando vacanze mordi e fuggi, per cui i giorni di vuoto tra un soggiorno e l’altro vanno ad aumentare riducendo la marginalità del settore, senza contare che per ovvie questioni lavorative durante l’anno ci si muove solo nei fine settimana, lasciando quindi sfitti gli immobili nei giorni feriali.
La gestione degli affitti brevi a scopo turistico non è semplice, tanto da meritare una sola stellina.
Il continuo avvicendarsi dei locatari e la speciale tipologia di settore porta a dover fare continui contratti che, benché non vadano registrati, perché inferiori ai 30 giorni, devono essere comunque comunicati, senza contare l’applicazione della tassa di soggiorno, l’impegno pubblicitario per reperire costantemente nuovi inquilini, la manutenzione e la pulizia degli immobili pressoché continua.
Di ottimo, in questo tipo di locazione, ha il “tasso solvibilità cliente” e la “facilità di sfratto dei morosi”, in quanto sono problematiche che di fatto non esistono.
Difficilmente vi saranno insoluti, perché di solito gli inquilini/turisti pagano anticipatamente, ma anche non lo facessero, dato il periodo di soggiorno ridottissimo, l’immobile resta comunque subito libero, annullando del tutto il rischio di dover procedere allo sfratto.
Residenziale a medio termine (studenti, dottorandi o lavoratori)
La seconda opportunità, in termini di rendimento negli immobili residenziali, la puoi avere con l’affitto di medio termine, cioè finalizzato a studenti, dottorandi o lavoratori.
La gestione di questi immobili, come difficoltà, è a metà strada tra quella di un affitto di lungo periodo (più semplice) e quella dell’affitto turistico (più onerosa).
È una gestione che puoi seguire autonomamente, al contrario di quella delle locazioni a breve termine che è molto dispendiosa in termini di tempo e che ti consigliamo di affidare a una società specializzata.
Gli affitti di medio termine hanno contratti solitamente di 6-18 mesi e quindi, rispetto all’affitto di lungo periodo, possiedono un rischio inferiore di morosità dell’inquilino: se il locatario non paga, questo problema è comunque spalmato in un arco di tempo contenuto.
A nostro avviso, oggi è la migliore opzione sul mercato per il rapporto rischio/profitto.
Il rendimento è attorno al 6%, quindi maggiore rispetto al residenziale di lungo periodo e inoltre, benché entrambi i settori tendano al rialzo, i rischi per gli affitti a medio termine sono decisamente inferiori.
È il motivo per cui è stato proprio in questo settore che abbiamo fondato nel 2014 la nostra prima azienda di locazione: già dieci anni fa avevamo capito le potenzialità della tipologia, tanto che la facile gestione, sommata ad affitti quasi certi, fanno tuttora del medio termine la tipologia più promettente anche per i prossimi anni.
Residenziale a lungo termine (famiglie e single)
L’ultimo settore è rappresentato dal classico affitto all’italiana, cioè la famiglia o il single che prende un immobile in affitto con contratti di lunga durata, generalmente di 4+4 o di 3+2 anni, se risulta possibile aderire al canone concordato (ti spiegherò come funziona nei prossimi capitoli).
Gli aspetti negativi di questi affitti sono dovuti principalmente al basso rendimento e alla possibilità – non troppo remota – di imbattersi in un inquilino problematico.
I numeri principali che caratterizzano questa tipologia:
- 4,2% è il rendimento medio del settore;
- 1 inquilino su 2 lascia senza pagare dieci mensilità di affitto;
- il 63% degli affittuari pagano in ritardo i canoni;
- 2.500 € sono i costi medi per le spese legali legate agli sfratti;
- l’8% il tempo in cui mediamente l’immobile rimane sfitto tra un contratto e l’altro;
- il 7% le spese per i costi medi di manutenzione, gestione e mediazione del settore.
La situazione, dunque, non è così rosea, soprattutto rapportata al settore degli affitti di medio periodo.
Il problema principale è la possibilità di sbagliare inquino, che a volte significa perdere buona parte del rendimento, se non addirittura ritrovarsi con l’operazione in perdita.
Per questo motivo, l’analisi preventiva sulla situazione economica del locatario svolge un ruolo cruciale per gli affitti di lungo periodo.
Spesso il tramite tra proprietario e inquilino è svolto dalle agenzie immobiliari, che però effettuano controlli solo superficiali: la loro priorità è quella di riuscire ad affittare la tua proprietà nel minor tempo possibile, così da incassare la provvigione, anche perché dal loro punto di vista non è che guadagnino più o meno soldi, se l’inquilino in seguito darà dei problemi.
Vi sono sicuramente agenzie che tengono alla loro reputazione, dedicando più tempo alla selezione dei locatari, di conseguenza sarai tu a dover capire come i professionisti stiano lavorando per te.
Ora che ti sono più chiare le diverse tipologie di immobili residenziali e le caratteristiche dei settori che puoi scegliere per investire nel mercato delle locazioni, è arrivato il momento di capire come utilizzare al meglio la tua proprietà immobiliare o iniziare a investire in questo settore.
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