Questo articolo dedicato agli immobili non residenziali è un ‘quadro’ o meglio una guida per iniziare a riflettere su quale prospettiva ti convenga puntare per investire il tuo denaro al meglio.
Per capirlo, hai bisogno di sapere anche cosa è meglio escludere, per questo trovi anche le principali domande sugli immobili commerciali a cui devi trovare risposta e i trend attuali in merito a questi asset.
Tipologie di immobile: gli immobili non residenziali
Gli immobili non residenziali si dividono in tre tipologie (chiamate anche destinazioni):
- direzionale;
- commerciale;
- industriale.
Al contrario di quanto si pensa generalmente, rispetto agli immobili residenziali questi sono più semplici e meno onerosi da gestire, anche perché gli affittuari sono di solito società e/o imprese, quindi più autonome e con un rapporto di tipo professionale con il locatario.
Gli aspetti negativi legati agli immobili non residenziali sono altri, primo fra tutti la costante riduzione economica dei canoni di locazione.
Diversamente dal mercato residenziale, infatti, gli affitti delle unità direzionali, commerciali e industriali sono ormai da più di un decennio in fase discendente (dati Gruppo Tecnocasa): il loro valore, dal 2009 a oggi, è sceso di circa il 40%!
Vediamo il grafico degli affitti direzionali, cioè degli uffici.
Fatto 100 il valore di un affitto nel 2009, dopo dieci anni – a parità di immobile, cioè con le stesse finiture e grado di usura – nel 2019 si percepivano 63,20 € per un ufficio nuovo e 61,40 € per un ufficio usato.
Il calo è stato del 38,6% in soli dieci anni.
Non è certo migliore la situazione degli immobili commerciali, quindi dei negozi.
Fatto 100 il valore di un affitto nel 2011, dopo dieci anni – sempre a parità di immobile – nel 2021 si percepivano 64,40 € per un negozio collocato in strade di passaggio e 62,90 € per quelli collocati in altre zone.
Quindi, che l’immobile sia posizionato bene o che si trovi in periferia, la perdita di valore della rendita è decisamente sostanziosa.
La situazione degli immobili industriali, i cosiddetti capannoni, è in linea con le due tipologie precedenti, anche se leggermente migliore.
Fatto 100 il valore di un affitto nel 2009, dopo dieci anni si percepivano 67,20 € per un capannone nuovo e 63,20 € per un capannone usato.
Per tutte e tre le tipologie abbiamo quindi riduzioni che vanno dal 35% al 40%.
E le previsioni future non sono certo incoraggianti.
Il mercato delle locazioni direzionali, con la pandemia che ci ha colpiti agli inizi del 2020, è stimato in riduzione a causa dell’introduzione dello smart working in pianta stabile.
Ciò significa un’ulteriore discesa dei canoni di affitto di questi immobili e di conseguenza una svalutazione del valore stesso del capitale.
Il mercato delle locazioni commerciali è stimato in costante decrescita a causa del sempre maggior utilizzo dell’e-commerce, anche in questo caso spinto ulteriormente dall’emergenza Covid, che ci ha fatto scoprire come sia più semplice ordinare ciò che ci interessa attraverso il web.
Già oggi, oltre il 15% degli acquisti in Italia è fatto online e ogni anno la percentuale cresce mediamente dell’1%.
Il mercato delle locazioni industriali è legato al passaggio, ormai consolidato, dal manifatturiero al terziario.
Anche i fondi d’investimento, che acquistavano grandi proprietà immobiliari per sviluppare il business degli affitti, si stanno allontanando da questo settore, perché non è più in grado di garantire una solida base ai loro capitali.
Oltre al quadro non rincuorante per quanto riguarda la rendita degli affitti nelle tipologie non residenziali, è in atto il correlato processo di perdita del capitale.
Com’è naturale, se il prezzo delle locazioni cala anno dopo anno, gli immobili diventano sempre meno appetibili sul mercato e, di conseguenza, assistiamo a una doppia svalutazione: quella immediata – il valore del capitale diminuisce – e quella di lungo periodo, dovuta agli affitti percepiti che scendono costantemente.
Altri rischi degli investimenti in immobili commerciali
Esistono rischi ulteriori da prendere in considerazione.
Gli immobili non residenziali vengono presi in affitto da società e imprese con contratti di 6+6 anni: questo significa immobilizzazione del denaro per lunghi periodi, tempi di rivendita tripli e alto rischio di sfitto tra un contratto di locazione e l’altro.
In più sono “soggetti” ad alto rischio: in Italia, negli ultimi cinque anni, sono fallite in media ventitre imprese al giorno, e ogni anno la situazione tende a peggiorare.
Risulta evidente che investire nel mercato degli affitti con immobili di tipo non residenziale è una prospettiva poco rassicurante: i rischi sono alti e il valore di rendita e capitale in costante diminuzione.
Qui possiamo anticiparti un paio di soluzioni.
Se nel tuo patrimonio immobiliare è presente un capannone industriale, probabilmente ti converrebbe venderlo prima che i prezzi scendano ulteriormente e, caso mai, investire il profitto acquistando uno o più immobili residenziali.
Se invece hai uffici o negozi, puoi anche prendere in considerazione l’idea di trasformarli in appartamenti: ovviamente vanno valutate le possibilità burocratiche e le spese di adattamento, ma se sono convenienti potresti passare successivamente alla locazione di tipo residenziale.
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