In questo articolo, ti parlo di come si sta muovendo il mercato degli affitti in Italia col focus sugli immobili da investimento.
Lo confronto con il resto dei Paesi europei, con particolare attenzione sulle tendenze presenti e future.
Questo ti aiuta a capire meglio perché è sempre più conveniente mettere in locazione le tue proprietà immobiliari e verso quali direzioni iniziare il tuo percorso di riflessione personale.
Immobili da investimento: la regola d’oro
Prima di iniziare sottolineo un punto che considero una sorta di regola aurea di questi investimenti immobiliari: la necessità di una casa è per tutti.
È una necessità primaria, ma questo bisogno imprescindibile può essere soddisfatto sia tramite l’affitto che con l’acquisto di un immobile.
Fino a qualche anno fa, in Italia era preponderante la seconda possibilità: oggi è cambiato qualcosa?
Ti rispondo con i dati.
Immobili da investimento: come si sta evolvendo il mercato degli affitti in Italia e perché
Il fatto che, in Italia, la scelta di andare a vivere in affitto sia decisamente inferiore rispetto alla scelta di abitare in una casa di proprietà, ci differenzia in maniera rilevante dal resto dei Paesi europei.
Tanto per rafforzare l’affermazione con alcuni dati oggettivi: le persone con una casa di proprietà in Norvegia sono circa il 22%, in Danimarca il 15%, in Olanda il 10%.
In Italia, invece, le persone con una casa di proprietà raggiungono circa l’80%!
È un fenomeno che nasce per ragioni storiche, economiche e culturali.
In alcuni stati “giovani”, il patrimonio edilizio è molto recente e quindi la casa di proprietà non è mai stato un bene da tramandare; in altri – come la Germania – è preponderante la cultura di “non avere debiti”, pertanto il mutuo per l’acquisto di una casa è qualcosa che non rientra nelle dinamiche di base.
In Italia, invece, la cultura della casa di proprietà è una tradizione che resiste e passa di generazione in generazione, assumendo quasi sempre un ruolo centrale nell’economia familiare.
La percentuale minima di case di proprietà che caratterizza la maggior parte dell’Europa, dimostra qualcosa di estremamente importante: in quei Paesi le persone vivono per lo più in appartamenti o in case in affitto.
È per questo motivo che da loro esiste, ormai consolidata, un’offerta strutturata di locazioni immobiliari, in grado di soddisfare qualsiasi richiesta per tipologia, budget e necessità: sono numerosissime le società professionali che propongono immobili anche di recente costruzione per famiglie (Family Rent), studenti (Student Housing) e anziani (Senior Housing).
In Italia, al contrario, gli immobili in affitto sono spesso seconde case in cui non si va più in vacanza, o appartamenti acquistati per i figli che hanno terminato l’università o ancora edifici derivanti da eredità, molte volte vecchi, in condizioni mediocri e arredati con mobili datati, che vengono immessi sul mercato in modo “dilettantesco”, al fine di percepire almeno una piccola rendita.
Eppure, credimi, le potenzialità di alcuni di questi immobili da investimento potrebbero essere molto più alte se fossero sfruttate al meglio.
Acquistare immobili fermi sul mercato può essere una grossa opportunità…
C’è un altro aspetto che fino a qualche anno fa ci distingueva dai Paesi europei di cui ti ho parlato: rispetto al nostro, là il mercato del lavoro aveva già assunto caratteristiche più fluide, meno ancorate al territorio, per cui le persone tendevano a spostarsi maggiormente, diventando necessario scegliere la locazione di un immobile, piuttosto che restare legati a un’unica casa di proprietà in un determinato luogo.
Anche in Italia, sebbene con qualche anno di ritardo, è arrivata una situazione simile: il mondo del lavoro è cambiato, spostarsi frequentemente non è più un tabù, i giovani lasciano la casa della famiglia d’origine più facilmente, anche cambiando regione, e la mentalità del mattone di proprietà inizia a perdere forza perché viene meno l’interesse di bloccare i propri soldi nell’acquisto di un immobile.
Altro aspetto che, di anno in anno, ha portato a una maggiore richiesta di appartamenti in affitto, è il costante aumento dei divorzi.
Per dare qualche cifra Istat, a inizio 2019 in Italia risultavano divorziati, tra uomini e donne, circa 1.671.000 persone, quando nel 1991 erano soltanto 375.000; i divorzi nel 2020 sono stati 67.000 (erano meno di 20.000 negli anni ’70 e ’80).
Perché il dato sui divorzi è importante nel quadro immobiliare in Italia?
Perché le eventuali case di proprietà restano di solito a uno dei due coniugi, mentre l’altro deve trovare un diverso alloggio, quando addirittura non vengono vendute, e in questo caso sono due nuclei a cercare un’abitazione: in entrambi i casi, per evidenti difficoltà economiche, difficilmente verrà acquistato un altro immobile e quindi le persone coinvolte saranno alla ricerca di un appartamento o di una casa in locazione.
Prendi nota di questa stima: in Italia, nel giro di vent’anni, le persone che vivono in un immobile in affitto aumenteranno molto probabilmente del 30%.
Ultima considerazione sulla diminuzione di case di proprietà rispetto a quelle in locazione: in Italia stiamo assistendo a un potere di acquisto che diminuisce a vista d’occhio e questo è decisamente collegato con lo scenario degli immobili da investimento.
Solo per ciò che concerne i mutui relativi all’acquisto della prima casa, se nel 2021 i tassi d’interesse erano attorno all’1%, soltanto due anni dopo hanno raggiunto quote che a volte superano il 4%.
Se ciò non bastasse, la crisi energetica causata dalla guerra in Ucraina ha spinto i costi dell’elettricità e del riscaldamento a più del doppio rispetto agli anni precedenti, insieme a un’inflazione che galoppa in tutti i campi (anche se questo dato, come vedremo tra poco, per le tue proprietà immobiliari da offrire in locazione rappresenta un incentivo positivo).
In questa situazione di incertezza economica, è molto difficile che una famiglia si avventuri nell’acquisto di un immobile: non avere il vincolo di una casa di proprietà dove vivere, oggi come oggi consente maggiore libertà e meno rischi.
Pertanto, anche in Italia il mercato degli immobili da investimento, in questo caso il mercato immobiliare delle locazioni, sta decollando e presto prenderà il volo, raggiungendo i valori del business che caratterizza l’Europa: un incremento costante annuo del valore degli affitti di circa l’1,5% e una rivalutazione media del’’immobile pari al 2,5%.
In dieci anni il valore medio degli immobili è aumentato, infatti, del 29% e il valore degli affitti del 15%.
Puoi vederlo attraverso i dati Eurostat nel grafico qui sotto.
Perché l’inflazione è positiva nel mercato delle locazioni immobiliari?
Parlavo prima di come l’inflazione, nel mercato degli immobili da investimento in termini di locazioni immobiliari, possa rappresentare per te un dato positivo.
Perché?
Quando sale l’inflazione, si alza di conseguenza il prezzo dei tuoi affitti e il valore del tuo patrimonio immobiliare aumenta automaticamente.
Ti faccio un esempio pratico: qualche tempo fa ho chiuso un contratto di locazione che era di 550 € mensili e il contratto successivo, solo due anni dopo, ho potuto siglarlo a 650 € al mese, 100 € in più da un giorno all’altro, che significano un aumento di rendita pari al 18%, cioè al 9% annuo.
L’evoluzione del mercato di locazioni immobiliari che ti ho appena illustrato porta a una correlazione immediata tra domanda e offerta: in Italia, oggi, la richiesta di case, appartamenti e stanze in affitto supera di gran lunga la disponibilità del settore, spingendo velocemente in alto i prezzi.
Questo perché, come sempre, nasce prima il bisogno e solo più tardi giunge la risposta adeguata.
A te, quindi, conviene anticipare i tempi, arrivare prima di altri a sfruttare l’insufficienza dell’offerta rispetto alla domanda, anche perché la locazione strutturata – che, come ti dicevo prima, in molti Paesi d’Europa è già una solida realtà – in Italia è ancora a livello di start-up, e neppure per tutte le tipologie richieste.
Se vuoi iniziare clicca qui e scarica la risorsa gratuita che ti aiuta a farlo (ti stupirà).
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