Il metodo AffittoPro nasce da una profonda riflessione: durante i nostri dieci anni nel mercato delle locazioni, abbiamo capito che – per quanto all’apparenza possa sembrare un’attività semplice – anche in questo settore sono necessarie professionalità rilevanti per poter competere e ottenere buoni risultati economici.
Ancora oggi, continuiamo a revisionare annualmente i contratti per tutelarci e perfezionarli, inserendo nuovi aspetti per essere sempre al passo coi tempi.
Da buon ingegnere, l’ideatore del metodo Riccardo Biolo ha sempre cercato di schematizzare le attività e organizzarle in blocchi, così da poter reperire in ogni momento le numerose informazioni necessarie, finché un giorno – dato che continuava a mancare sul mercato una “guida” esaustiva e strutturata del settore – ha deciso di delineare il mio metodo.
Queste le sue parole: “Il metodo AffittoPro è completo e professionale: lo scopo, oltre a creare processi per il nostro gruppo imprenditoriale, è quello di trasmettere a proprietari e investitori che ci affidano i loro immobili, i motivi per cui devono agire in un certo modo se vogliono realizzare un buon progetto locativo.
Diventare un professionista nel mercato degli affitti implica una conoscenza strutturata e variegata, tra cui l’abilità di destreggiarsi fra le tante norme legali che regolano i contratti e le loro diverse tipologie, così da utilizzarle per trarne il massimo beneficio.
Perché, quando esci dal mondo “fai da te” e vuoi aumentare margini e sicurezza, è indispensabile passare a un approccio professionale.
Il che significa, prima di tutto, sederti a tavolino, acquisire il bagaglio di conoscenze del settore e strutturare una pianificazione strategica di come vuoi sfruttare al meglio le possibilità di questo mercato, perché il mondo delle locazioni è davvero vasto e – come ho già sottolineato – spesso ci si ferma ai contratti di lunga durata, tipici dell’affitto a famiglie, tralasciando molte altre opportunità più sicure e convenienti”.
Il metodo AffittoPro e le sue 7 fasi
Il metodo Affitto Pro è dedicato a chi possiede già un patrimonio immobiliare e vuole capire se esiste la possibilità di una rendita più alta riducendo al minimo i rischi.
Il metodo è diviso in 7 fasi.
- Analisi Investitore
- Analisi Immobiliare
- Analisi Economica
- Acquisto e Valorizzazione
- Affitto Professionale
- Controllo
- Rivendita
Le prime tre fasi sono dedicate all’analisi dell’investimento, un aspetto che generalmente viene sottovalutato.
Non possedendo sufficienti competenze, le persone comprano il primo immobile che l’agenzia immobiliare gli consiglia, perdendo così grandi opportunità o addirittura acquistando immobili non adatti all’affitto.
Come in tutti i settori, invece, la parte più importante dell’attività è rappresentata dall’analisi della situazione in cui ci si trova, per capire come sia più opportuno agire sulla base di una programmazione specifica.
Altre due fasi che spesso sono sottovalutate sono quelle del controllo e della rivendita, perché una volta che l’investitore ha affittato si dimentica di verificare se i numeri che sperava di ottenere vengano rispettati e in determinate circostanze non sia il caso di vendere la proprietà.
Abbiamo conosciuto investitori perdere tutto il rendimento, e parte del loro capitale, proprio perché non si sono accorti che il loro immobile si stava svalutando più di quanto percepissero di affitto.
Di seguito trovi lo schema delle attività divise fase per fase.
Fase 1 – Analisi Investitore
Analisi dell’investitore
- Analisi finanziaria della persona o della società che effettuerà l’operazione immobiliare.
- Analisi dell’orizzonte temporale della o delle operazioni immobiliari.
- Definizione della struttura o del riassetto ottimale per l’investimento immobiliare.
Determinazione del settore di locazione
- Determinazione dei settori di locazione più idonei agli obiettivi di rendimento.
- Definizione di come e da chi verrà gestito l’immobile.
- Analisi dei flussi di incasso attesi.
Fase 2 – Analisi Immobiliare
Analisi geografica professionale
- Determinazione aree geografiche con maggiore domanda in base al settore scelto.
- Analisi del tasso di rivalutazione immobiliare della zona.
- Analisi del tasso di aumento del valore affitto della zona.
Ricerca dell’immobile
- Ricerca delle migliori occasioni nel mercato libero.
- Ricerca delle migliori occasioni nel mercato delle aste giudiziarie.
- Ricerca delle migliori occasioni nel mercato dei crediti bancari immobiliari (NPL).
Fase 3 – Analisi Economica
Progettazione immobile
- Conversione dell’immobile per adattarlo al tipo di affitto prescelto.
- Ottimizzazione/suddivisione degli spazi per aumentare al massimo gli incassi.
- Stima dei costi e stesura dei precontratti “chiavi in mano” con i fornitori.
Piano economico dell’investimento
- Determinazione di costi e ricavi derivanti da dati storici del settore.
- Determinazione del valore immobiliare futuro dell’immobile.
- Analisi di costi e ricavi con diversi scenari per certificare la redditività.
Fase 4 – Acquisto e Valorizzazione
Acquisto dell’immobile
- Stesura dei contratti di compravendita dell’immobile.
- Controllo della conformità urbanistica e catastale dell’immobile.
- Reperimento di finanziamenti tramite banche del cliente o tramite broker bancario.
Ristrutturazione e valorizzazione
- Ricerca e selezione dell’azienda e dei tecnici che effettueranno la ristrutturazione.
- Selezione dell’arredamento, dei suppellettili e del design complessivo.
- Valorizzazione attraverso home staging, fotografia e video professionali.
Fase 5 – Affitto Professionale
Contratti d’affitto e ricerca dell’inquilino
- Scelta del miglior contratto, sia in termini di rischio che fiscali.
- Piano di comunicazione per trovare l’inquilino, valorizzando l’immobile.
- Analisi della solvibilità economica dell’inquilino.
Gestione dell’immobile
- Inquilini, manutenzioni e utenze.
- Adempimenti burocratici connessi alla locazione.
- Assicurazione contro danni o insolvenza dell’inquilino.
Fase 6 – Supervisione e controllo della rendita
- Controlli periodici per verificare il rispetto del piano economico previsto.
- Ricerca continua di nuovi fornitori (utenze, pulizie, manutentori, consulenti).
- Analisi del valore di mercato del capitale immobiliare.
Fase 7 – Rivendita dell’immobile
- Determinazione del momento migliore per la vendita.
- Determinazione del giusto prezzo sulla base di mercato.
- Piano di marketing/comunicazione e accordi per la vendita.
Il metodo AffittoPro, dunque, parte dalla definizione di chi sia il soggetto giusto per effettuare l’investimento –società, privato o formula mista – per giungere alla strategia di uscita.
È un percorso completo che, negli anni, ci ha aiutato a non commettere errori e a ottenere il meglio da ogni investimento.
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