Se stai maturando l’idea di investire in locazioni residenziali, puoi chiederti dove cercare l’immobile da acquistare, per destinarlo al tuo investimento.
Prima di questo passo ce ne sono altri di indispensabili, su tutti capire se è meglio acquistare un immobile nuovo o usato (te lo abbiamo spiegato qui) e capire in che città ti conviene investire (te lo abbiamo spiegato qui).
Dove cercare l’immobile da acquistare? Ecco i canali principali
I principali canali sono:
- mercato libero, cioè attraverso conoscenze, agenzie immobiliari, portali online;
- aste immobiliari;
- saldi e stralci;
- crediti immobiliari.
Ti abbiamo elencato le quattro possibilità in questo ordine, tenendo conto della facilità di accesso ai diversi strumenti.
Acquistare un immobile tramite un conoscente o un’agenzia immobiliare è alla portata di tutti.
Per quanto riguarda l’agenzia immobiliare, ti consigliamo di informarti bene sulla sua professionalità: non tutte svolgono al meglio il proprio lavoro e quindi è importante che ti avvali delle referenze da qualcuno in zona, se lo conosci, oppure leggendo le recensioni su Facebook o Google My Business per farti un’idea.
Un buon metodo, per velocizzare i tempi, è quello di effettuare una ricerca degli immobili tramite i portali online: Immobiliare.it, Casa.it, Idealista.it e Subito.it.
Sono molto facili da utilizzare: è sufficiente che tu inserisca la dimensione, il prezzo e la zona per trovare gli immobili che rientrano nelle tue caratteristiche, utilizzando poi gli altri filtri a disposizione per affinare la ricerca.
Inizialmente, puoi impostare sui portali una zona, salvare i risultati e farti arrivare periodicamente una e-mail con le nuove proposte.
Questo ti consente di rintracciare quasi tutte le possibilità presenti sul mercato, perché le agenzie tendono sempre a pubblicizzare su queste vetrine gli immobili che hanno a disposizione.
Imposta la ricerca su più città o comuni e ogni giorno riceverai le offerte, così da contattare poi l’agenzia che ha in promozione l’immobile che ti interessa.
Se cerchi un immobile all’estero, i portali elencati ovviamente non vanno bene, ma ne esistono diversi per ogni Paese.
È sufficiente che tu vada sul motore di ricerca Google e digiti: portali immobiliari internazionali, consultando le prime righe dall’elenco dei risultati.
In alternativa, puoi fare un ricerca più mirata inserendo il nome dello Stato che ti interessa: troverai i portali specifici ancor più facilmente.
Non tutti i portali stranieri ti offrono le statistiche di quanto vengano rivalutati gli affitti e i valori di mercato degli immobili, per cui, se non vuoi spendere soldi affidandoti a una società specializzata di ricerca, ti consiglio di utilizzare ancora una volta Google.
Inserisci parole come, per esempio, valore immobili Madrid, valore affitti Madrid, aumento immobili Madrid, aumento affitti Madrid e troverai informazioni molto utili.
Un altro canale di ricerca sono le aste
Ora che hai visto i primi canali dove cercare l’immobile da acquistare, parliamo di aste.
È un sistema molto interessante, anche se ultimamente troppo frequentato, tanto che è diventato sempre più difficile portare a casa l’immobile a un prezzo conveniente.
Soprattutto se ti concentri in città con un alto tasso di rivalutazione, per l’eccessiva concorrenza, avrai difficoltà a vincere l’asta.
Se decidi comunque di seguire questa strada, il nostro consiglio è di affidarti a un legale o a un commercialista, così da impostare al meglio l’offerta e seguire l’asta con cognizione di causa.
È fondamentale che tu, durante i rialzi, non ti faccia prendere la mano: quando partecipi, devi definire un prezzo massimo oltre il quale non puoi assolutamente andare, altrimenti il tuo rendimento scenderà sotto quello prefissato.
Esistono tante occasioni sul mercato, per cui non aver paura di perdere un immobile che magari ti interessava: il tuo scopo è rappresentato da quell’acquisto in grado di garantirti la maggiore redditività possibile.
Il saldo e stralcio, così come l’acquisto di crediti con sottostante immobiliare, sono altri due canali di acquisizione, ma decisamente più complessi e meritano un approfondimento specifico.
Sai che esistono e, nel caso tu voglia approfondire l’argomento, puoi per il momento cercare diverso materiale online.
Personalmente, noi utilizziamo spesso questi due canali, grazie all’esperienza maturata nel settore immobiliare: sappiamo che dove la complessità è maggiore si trovano anche le migliori opportunità.
Ma il nostro consiglio è quello di concentrarti sui primi due canali nei tuoi progetti da nuovo investitore.
Una volta trovata la rosa di immobili adatti ai tuoi obiettivi, per ognuno di questi prendi contatto con l’agenzia che li sta proponendo: hai la necessità di acquisire più informazioni possibili, stando sempre attento a non imbatterti in sedicenti professionisti poco professionali (scusaci il gioco di parole, ma qui ci stava bene).
Ristretta ulteriormente la rosa, il prossimo passo è andarli a vedere dal vivo.
La visita dell’immobile per l’acquisto
Ora che hai compreso dove cercare l’immobile da acquistare e l’hai trovato, devi controllarlo.
I principali aspetti che devi controllare in un immobile sono:
- lo stato di conservazione della struttura e degli impianti;
- la conformità urbanistica e catastale;
- gli eventuali vincoli, servitù, ipoteche o cause in corso;
- le eventuali spese condominiali arretrate, quelle annue e i costi delle utenze centralizzate.
Per prima cosa è importante controllare bene lo stato di conservazione dell’immobile, perché dal risultato seguirà un eventuale computo metrico per poterlo rendere idoneo alle esigenze locative che ti sei prefissato (come ti abbiamo spiegato in questo articolo).
Come abbiamo già spiegato precedentemente, consigliamo l’assistenza di un tecnico preparato in materia di ristrutturazioni, lo facciamo sempre anche noi: hai bisogno di un preventivo il più accurato possibile, per poter realizzare successivamente un business plan corretto.
Durante la visita, chiedi quando e cosa sia stato ammodernato recentemente, perché non sempre ciò che è stato rifatto risulta visibile a occhio nudo.
Altro punto importante: fai controllare al tecnico che lo stato attuale dell’immobile sia conforme a quanto depositato presso gli uffici di urbanistica del comune e presso il catasto.
Se esistessero discrepanze, per legge vanno sistemate prima di effettuare l’atto di compravendita, durante il quale il notaio chiede alle parti se, appunto, l’immobile sia conforme alle normative.
Considera che redigere l’atto con un immobile non conforme, dà diritto ad una delle due parti di richiedere l’annullamento dell’atto stesso.
Solitamente, le spese di regolarizzazione sono a carico del venditore anche se, in certi casi e con le opportune garanzie, è possibile agire in altro modo.
È indispensabile controllare l’atto di acquisto con cui il proprietario ha comprato l’immobile, per vedere se esistano servitù o altri vincoli che possano andare a ridurre il valore.
Infine, devi farti consegnare le tabelle millesimali del condominio e le tabelle di ripartizione dei consumi, nel caso siano presenti impianti centralizzati.
Una volta, agli inizi della nostra attività, non abbiamo prestato attenzione a questo aspetto e abbiamo acquistato un immobile ingolositi dall’ottimo prezzo, per poi accorgerci che le spese condominiali e le spese per gli impianti centralizzati erano più del doppio rispetto a quelle di un immobile simile!
Ancora su questo tema: controlla che tutti gli inquilini siano in regola con le proprie spese condominiali, altrimenti potresti doverle pagare tu, in quota parte, se il condominio andasse in difficoltà economica.
Se per la compravendita ti stai avvalendo di un’agenzia immobiliare, chiedi che controllino questi aspetti anche loro.
Dopo che avrai effettuato le visite ai vari immobili, scarta quelli che già a prima vista, con conteggi veloci, risultano meno convenienti.
È una valutazione di massima, ovviamente, perché quella vera potrai effettuarla solo dopo aver progettato o riprogettato l’immobile, operazione più lunga e complessa per la quale ti consigliamo il supporto di un tecnico che abbia dimestichezza con la progettazione digitale, cioè con software come Autocad, Archicad, Revit o similari.
L’obiettivo è arrivare a un progetto dell’immobile quasi definitivo, comprensivo anche del mobilio, per capire fino in fondo gli spazi che hai a disposizione e vedere che cosa puoi davvero ottenere.
Solo con un disegno definitivo sei in grado di arrivare concretamente alla cifra che potrai chiedere per l’affitto e quindi, anche se queste fasi preliminari ti sembrano troppo lunghe, come abbiamo già sottolineato è proprio lavorando bene sin dall’inizio che riuscirai a realizzare un buon progetto locativo e massimizzare così la resa dell’immobile.
Se vuoi scoprire subito come fare con passi chiari e definiti, hai a disposizione una risorsa gratuita che ti aiuta a farlo.
Scarica il manuale degli investimenti per l’affitto professionale