Se vuoi investire negli affitti e hai un immobile a disposizione (se non l’hai ancora acquistato leggi questo articolo) potresti avere bisogno di capire come ristrutturare una casa per metterla in affitto e valorizzarla al meglio.
Questa guida ti aiuta a farlo quindi sei nel posto giusto.
Considera che abbiamo già trattato il tema della ristrutturazione dal punto di vista della progettazione (trovi tutto in questo articolo).
Ora è tempo di capire come ristrutturare una casa per metterla in affitto dal punto di vista pratico, per poi passare a quelli successivi: arredamento, home staging e servizio fotografico.
Tutti i passaggi sono ugualmente importanti, se vuoi raggiungere un alto livello di rendimento dato dall’ottima percezione dell’immobile per chi andrà ad affittarlo.
Considera che la fase di ristrutturazione serve per ottimizzare gli spazi così da adattarli al meglio per la tipologia di locazione che hai scelto, ma anche per altri aspetti che andremo a scoprire insieme.
Le tre fasi successive, invece, sono mirate a rendere bello e attraente l’immobile, così da affittarlo al massimo prezzo nel minor tempo possibile.
Come ristrutturare una casa per metterla in affitto? Iniziamo dalle basi
Prima di tutto va realizzato il progetto di ristrutturazione che il geometra o l’architetto ha disegnato, per rendere l’immobile idoneo e ottimale alla tipologia d’affitto.
Oltre a questo aspetto, il tuo immobile può essere in condizioni più o meno buone, per cui le opere potranno variare in base allo stato in cui si trova quando l’hai acquistato.
Rendere l’immobile funzionale e gradevole è il requisito fondamentale per una buona redditività di lungo periodo che, come ti abbiamo spiegato nell’articolo relativo al rendimento, è data dall’unione di due aspetti:
- gli affitti percepiti nel periodo;
- la rivalutazione o svalutazione dell’immobile.
Il valore del tuo immobile, alla fine di un periodo, è dato da altri due componenti:
- lo stato di conservazione dell’immobile, sia internamente che esternamente nel suo complesso;
- la variazione del valore degli immobili in quella zona.
Della variazione del valore ne abbiamo parlato in questo articolo, per cui devi stare attento che il maggior valore che puoi ottenere dopo alcuni anni per il fatto che l’immobile è in una buona zona potrebbe essere vanificato dal primo componente, ovvero se l’immobile, durante il periodo, non fosse mantenuto in buono stato da parte dei vari affittuari.
Un immobile consegnato in ottimo stato, generalmente viene riconsegnato in uno stato decisamente buono, ma se proponi un immobile già trasandato questo induce l’inquilino a utilizzarlo senza prestare particolare cura e attenzione.
Con la nostra impresa predisponiamo gli immobili in modo impeccabile, in modo tale da responsabilizzare l’inquilino e, prima ancora, per realizzare un servizio fotografico che mi aiuti ad affittarlo velocemente.
Cerchiamo di capirci: anche il miglior inquilino al mondo nel tuo immobile ci vive, e quindi esisterà sempre un normale deperimento d’uso, l’importante è riuscire a contenerlo e stipulare contratti adeguati che ti cautelino per riparazioni e manutenzioni.
L’immobile deve essere quindi sempre in buono stato, così da mantenere elevati i canoni di affitto e non trovarti dopo anni a possedere un immobile fatiscente il cui valore si sia ridotto.
Stipulare contratti di media durata (1-2 anni) è più facile, perché alla fine del periodo si controlla tutto e si stende il verbale di riconsegna, per cui se esistessero problemi emergerebbero velocemente.
Stipulare contratti di 12 anni, come vediamo fare spesso, non ti consente di obbligare l’inquilino a eseguire le manutenzioni fino a quando non sia cessato il contratto stesso, per cui il deperimento potrebbe diventare pesante: l’affittuario deve sempre riconsegnarti l’immobile in buono stato, ma se il contratto è lungo i possibili danni diventano numerosi e il deposito cauzionale spesso non è sufficiente a coprirne i costi, nel caso l’inquilino lasci l’immobile senza sistemarlo adeguatamente.
Eseguire una buona ristrutturazione iniziale, dunque, ti consente di presentare bene l’immobile e definire un elevato standard al quale l’immobile deve assestarsi, anche a spese dei futuri inquilini.
Capito questo, vediamo come procedere.
Spiegarti quali lavori fare e quali non fare è difficile, perché andrebbero analizzati caso per caso.
In linea di massima, le opere indispensabili sono:
- sistemazione pareti e tinteggiature interne;
- sostituzione sanitari, piatto doccia e box doccia;
- illuminazione;
- pulizie.
Queste attività ringiovaniscono l’immobile, ottenendo una sensazione di freschezza e igiene che sono qualità molto apprezzate dai possibili inquilini.
I costi sono contenuti, per cui la loro realizzazione è indicata in tutti i casi.
Successivamente puoi optare per la sostituzione:
- delle porte interne;
- dei battiscopa;
- delle pavimentazioni e dei rivestimenti;
- delle finestre e degli oscuranti.
Questo secondo blocco consiste in interventi di medio costo e media durata.
La valutazione se sia necessario o meno eseguirli è dettata dalle condizioni effettive dell’immobile e dal suo utilizzo.
Nell’affitto turistico di medio-alto livello, per esempio, questi lavori sono indicati perché in grado di aumentare l’estetica del tuo immobile e la sua appetibilità rispetto ad altre strutture.
Se reputi che gli interventi non siano indispensabili, puoi però valutare quanto percepiresti in più, eseguendoli, dai canoni di locazione.
Se l’investimento lo recuperassi dai due ai quattro anni non sarebbe una cattiva idea, sempre che tu disponga di un budget sufficiente, perché di certo ti aiutano ad affittare più velocemente e a un prezzo più alto.
Come ultimo blocco di lavori, puoi valutare la sistemazione o sostituzione:
- dell’impianto elettrico;
- dell’impianto termico;
- degli scarichi;
- del tetto.
L’ultimo gruppo di interventi è più costoso e invasivo, ma se le condizioni di questi elementi fossero precarie diventerebbero necessari.
In questo caso non è una questione economica, perché non percepisci un affitto maggiore eseguendo tali lavori di manutenzione, ma diventa centrale lo stato di usura dell’immobile, per evitare costi futuri ancora maggiori e importanti disservizi per gli inquilini.
Per quanto riguarda la modifica degli spazi interni, in seguito alla riprogettazione dell’immobile mirata alla tua tipologia di affitto, oltre agli interventi di manutenzione già elencati potresti dover eseguire:
- demolizione di pareti;
- creazione di nuovi passaggi nei muri;
- realizzazione di nuove pareti divisorie (in muratura o cartongesso);
- adeguamenti degli impianti al nuovo layout.
Infine, appaltare i lavori a un unico fornitore, o a varie imprese specializzate nelle diverse fasi, è una scelta poco determinante per il rendimento.
Di certo, affidarti a un solo soggetto può costare di più, ma ti semplifica di molto la vita.
Con la nostra impresa, decidiamo sempre in base al tipo di progetto e ai tempi che abbiamo a disposizione.
Oggi hai compreso come ristrutturare una casa per metterla in affitto.
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