Per investire nell’immobiliare bisogna conoscere bene gli aspetti contrattuali e oggi vediamo come funziona il contratto di affitto a medio termine.
In questo articolo abbiamo visto come funziona il contratto a lungo termine e in questo come funziona quello a breve termine. Sono guide semplici e pratiche che ti aiutano ad avere un’idea chiara dei diversi contratti disponibili in Italia.
Oggi però ci concentriamo su come funziona il contratto di affitto a medio termine.
Come funziona il contratto di affitto a medio termine
Se decidi di affittare il tuo immobile per periodi più corti, puoi avere delle agevolazioni attraverso due contratti particolari: il contratto locativo di natura transitoria (legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 5, comma 1) e il contratto di locazione abitativa per studenti (legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 5, comma 3).
Come funziona il contratto di affitto transitorio
Il contratto transitorio ha le seguenti caratteristiche:
- può durare fino a 18 mesi; per esempio: 10 con possibilità di rinnovo per ulteriori 8, oppure 18 mesi senza possibilità di rinnovo;
- è possibile stipularlo anche se il proprietario è una società, se lo prevede l’accordo territoriale;
- il contratto viene redatto con un modello prestabilito e la transitorietà deve essere motivata dal locatore (volontà di vendere in tempi brevi, volontà di riavere l’immobile in tempi brevi per problemi personali, ecc.) o dall’affittuario (trasferimento per lavoro, attesa di concessione edilizia o ristrutturazione della propria casa, attesa di acquisto di un nuovo immobile, ecc.);
- il conduttore ha l’obbligo di documentare la propria necessità transitoria, mentre per il locatore non esiste alcun obbligo documentale; al termine della locazione, però, la legge prevede che il locatore invii al conduttore una lettera raccomandata che confermi la clausola di transitorietà;
- serve un’attestazione per certificare che il contenuto economico e normativo della locazione è conforme all’accordo locale sugli affitti concordati; l’attestazione viene rilasciata dalle organizzazioni citate e non è necessario allegarla alla registrazione del contratto, anche se è opportuno farlo;
- l’importo dei canoni è determinato liberamente per i comuni sotto i 10.000 abitanti;
- per i comuni sopra i 10.000 abitanti, l’importo deve rispettare gli accordi territoriali nelle città in cui sono presenti mentre, in loro assenza, si fa riferimento ai prezzi del comune più vicino dove l’accordo esiste;
- il contratto può essere rinnovato una sola volta e, per farlo, occorre una comunicazione che notifichi la permanenza delle esigenze di transitorietà; non è consentito il rinnovo se la durata complessiva del primo contratto, più quella del rinnovo, ecceda il limite massimo dei 18 mesi;
- è possibile il recesso anticipato per gravi motivi da parte del conduttore, entro la tempistica concordata;
- la disdetta alla scadenza è automatica;
- è vietata la sublocazione sia totale che parziale;
- si può optare tra regime ordinario e cedolare secca (come spiegheremo meglio più avanti);
- non è previsto l’adeguamento Istat;
- il contratto, superando i trenta giorni di durata, va registrato all’Agenzia delle entrate;
- la divisione delle spese è regolata dalla tabella contenuta nell’Allegato D del Decreto ministeriale 16 gennaio 2017.
Come funziona il contratto di affitto per studenti
Il contratto per studenti ha le seguenti caratteristiche:
- può durare da 6 a 36 mesi; per esempio: 6 con possibilità di rinnovo per ulteriori 30, oppure 18 con possibilità di rinnovo per ulteriori 18 o ancora 36 mesi senza possibilità di rinnovo;
- è possibile stipularlo anche se il proprietario è una società, se lo prevede l’accordo territoriale;
- il contratto viene redatto con un modello apposito e l’importo massimo è stabilito da accordi territoriali, come un contratto a canone concordato;
- può essere sottoscritto dallo studente o dal genitore;
- deve riguardare solo una porzione dell’appartamento, quindi una stanza singola, doppia o tripla;
- la locazione studentesca va motivata e nel contratto è necessario inserire la documentazione che ne provi l’esigenza, come l’iscrizione all’università (modello Allegato C del DM 16 gennaio 2017);
- l’importo del canone è stabilito all’interno di un range definito dagli accordi territoriali e, in tal caso, si possono avere le stesse detrazioni del canone concordato; nelle zone prive di tali accordi, si fa riferimento al range del comune più vicino dove l’accordo esiste;
- serve un’attestazione per certificare che il contenuto economico e normativo della locazione è conforme all’accordo locale sugli affitti concordati; l’attestazione viene rilasciata dalle organizzazioni citate e non è necessario allegarla alla registrazione del contratto, anche se è opportuno farlo;
- il contratto può essere stipulato solo se l’immobile è situato nel comune o nei comuni limitrofi dove ha sede l’ateneo o il distaccamento frequentati dallo studente, che ovviamente deve avere la residenza in un altro comune;
- il conduttore può recedere anticipatamente solo per gravi motivi e con un preavviso di tre mesi;
- alla scadenza del contratto, se questo è inferiore ai 18 mesi (il massimo consentito è pari a 36 mesi) si rinnova automaticamente per un periodo uguale, salvo disdetta da parte del conduttore, che dovrà farla pervenire al locatore almeno tre mesi prima della scadenza;
- è vietata la sublocazione sia parziale che totale;
- si può optare tra regime ordinario e cedolare secca;
- non è previsto l’adeguamento Istat;
- il contratto, superando i trenta giorni di durata, va registrato all’Agenzia delle entrate;
- la divisione delle spese è regolata dalla tabella contenuta nell’Allegato D del Decreto ministeriale 16 gennaio 2017.
Perché i contratti di affitto a medio termine sono una manna se vuoi investire
Questi contratti di media durata per te sono una manna dal cielo, perché consentono di ridurre sensibilmente la durata, esponendoti a un minor rischio.
Benché non si possano applicare in tutte le situazioni, coprono un grande spettro di casistiche.
I due tipi di contratto appena esposti sono soltanto per i proprietari dell’immobile (persona fisica o società) in qualità di locatori, ma non possono essere applicati ai conduttori che vogliano a loro volta subaffittare, in quanto la sublocazione è regolata da altre tipologie contrattuali.
Affitto a medio termine e sublocazione
A questo proposito, apriamo una breve parentesi sulla sublocazione, che per te può rivelarsi molto interessante.
Nei contratti di lungo periodo non ci troviamo quasi mai nella situazione in cui esiste un catena di tre interlocutori: proprietario -> conduttore -> sub conduttore, dato che vengono stipulati direttamente tra proprietario e l’utente interessato.
Nel medio periodo, invece, il via vai di inquilini aumenta considerevolmente e tu, come proprietario, per liberarti di tutte le incombenze puoi decidere di dare in locazione il tuo immobile a un società che, a sua volta, affitterà a lavoratori, studenti, turisti e via dicendo.
Il conduttore che intende riaffittare l’immobile entra così nel mondo della sublocazione, dove non esistono durate minime o massime e si applica il principio della libertà contrattuale.
Il conduttore può stipulare con il subconduttore un contratto diverso da quelli che abbiamo analizzato (transitorio e studenti), utilizzando spesso contratti simili a un 4+4, ma a cui può applicare la durata che preferisce a seconda delle proprie esigenze.
Per esempio, la nostra società – a cui potresti affittare il tuo immobile – subloca agli studenti con un “normale” contratto di affitto della durata di 6 mesi o 1 anno, in base alle necessità: questo semplifica notevolmente il nostro lavoro, perché i contratti transitori o per studenti – oltre a essere imposti per legge – hanno bisogno di essere motivati ogni volta.
Oggi hai visto come funziona il contratto di affitto a medio termine e queste nozioni sono indispensabili se vuoi cominciare a crearti una rendita da locazione.
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