Come funziona il contratto di affitto a lungo termine?

Conoscere come funziona il contratto di affitto a lungo termine è fondamentale per valutare la convenienza di un investimento immobiliare nelle locazioni residenziali.

Naturalmente sai che esistono i contratti a lungo termine, i contratti di affitto a medio termine e quelli a breve (abbiamo cominciato a parlarne in questo articolo).

Oggi vediamo bene come funziona il contratto di affitto a lungo termine e cominciamo con la prima grande distinzione nei contratti di lunga durata per uso abitativo, che è tra canone libero e canone concordato (detto anche convenzionato o agevolato).

Il canone concordato, al contrario del canone libero, utilizza accordi territoriali esistenti tra vari enti, finalizzati a definire dei prezzi calmierati in cambio di uno sgravio fiscale per il locatore.

Come funziona il contratto di affitto a canone libero?

Il contratto di affitto a canone libero, salvo accordi diversi tra le parti, ha le seguenti caratteristiche:

è possibile modificare le clausole previste per legge, salvo le norme inderogabili;
le parti possono mettersi d’accordo sul prezzo che ritengono più opportuno;
ha durata minima di 8 anni con una prima scadenza dopo 4 anni e rinnovo automatico per altri 4:
il locatore, alla prima scadenza, può richiedere disdetta per le motivazioni riportate nell’articolo 3 della legge 431/1998 (necessità proprie personali o aziendali, vendita dell’immobile in taluni situazioni, ristrutturazione importanti del palazzo e altri casi minori);
se entro sei mesi dalla seconda scadenza, nessuna delle due parti si attiva per il rinnovo o per la disdetta – attraverso una raccomandata alla controparte – il contratto è automaticamente rinnovato per altri 4 anni;
non è consentita la sublocazione totale e la cessione del contratto;
è consentita la sublocazione parziale, purché il conduttore avvisi il locatore a mezzo lettera raccomandata, inviata con congruo preavviso, in cui vanno indicati il nome del subconduttore, la durata del contratto di sublocazione e i vani interessati;
l’aumento del canone annuo è fissato nel massimo del 75% della variazione Istat, sempre che non si aderisca alla cedolare secca che non prevede tale adeguamento (vedremo in seguito che cosa significhi cedolare secca);
il contratto, superando i trenta giorni di durata, va registrato all’Agenzia delle entrate.

Come funziona il canone di affitto a canone concordato?

Il contratto a canone concordato ha le seguenti caratteristiche:

non è modificabile rispetto alla struttura definita dagli accordi territoriali, salvo la possibilità di inserire alla fine alcuni accordi aggiuntivi;
l’importo del canone è stabilito all’interno di un range che si basa sugli accordi presi tra le organizzazione degli inquilini, dei proprietari e le città (nel caso non siamo presenti accordi territoriali, si fa riferimento a quelli del comune più vicino);
la durata minima del contratto è di 3 anni più 2, ma può anche durare 4+2, 5+2 o 6+2 anni;
per i contratti stipulati senza l’assistenza delle organizzazioni dei proprietari e degli inquilini, serve un’attestazione per certificare che il contenuto economico e normativo della locazione è conforme all’accordo locale sugli affitti; l’attestazione viene rilasciata dalle organizzazioni citate e non è necessario allegarla alla registrazione del contratto, anche se è opportuno farlo;
se alla fine del terzo anno, le parti non stipulano un nuovo contratto 3+2, la proroga di 2 anni è automatica; se nessuna delle due parti propone il rinnovo il contratto cessa (per cui occorre prestare attenzione e attivarsi, se lo si desidera, per ottenere gli ultimi 2 anni di contratto);
entro sei mesi dalla seconda scadenza, le parti devono comunicare alla controparte – mediante lettera raccomandata – la volontà di rinnovo o la rinuncia al rinnovo a nuove condizioni; se entro i sei mesi non vi sono comunicazioni da entrambi le parti, il contratto è soggetto a rinnovo automatico, alle medesime condizioni, per ulteriori 2 anni;
alla prima scadenza, il locatore può richiedere disdetta per le motivazioni riportate nell’articolo 3 della legge 431/1998, come per il canone libero;
si possono stipulare contratti concordati anche se l’inquilino, o il proprietario, è una società, sempre che lo preveda l’accordo territoriale;
non è consentita la sublocazione né totale, né parziale; è possibile, però, inserire tra gli accordi finali del contratto questa eventualità, in deroga a quanto previsto in un articolo del contratto base non modificabile;
l’aumento del canone annuo è fissato nel massimo del 75% della variazione Istat, sempre che non si aderisca alla cedolare secca;
il contratto, superando i trenta giorni di durata, va registrato all’Agenzia delle entrate.

Sempre per quanto riguarda i contratti a canone concordato, dal 2019 si possono effettuare in tutti i comuni, ma le relative agevolazione fiscali si ottengono solo in determinate aree previste per legge o dove sono presenti accordi specifici.

I comuni che consentono tale possibilità sono:

Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino, Venezia e comuni confinanti con questi;
tutti gli altri comuni capoluoghi di provincia;
i comuni considerati ad alta tensione abitativa – individuati nella delibera CIPE del 13 novembre 2003 – che puoi trovare a a questo link.

Gli accordi territoriali nei comuni ad alta tensione abitativa definiscono le linee guida in maniera più specifica rispetto alle indicazioni della normativa nazionale.

Tali accordi li puoi facilmente trovare sul sito del comune di riferimento o con una ricerca su Google: troverai che vengono concessi benefici fiscali in cambio di canoni ridotti per agevolare il conduttore e che detti canoni non sono fissi, ma dipendono dalla zona in cui si trova l’immobile, dalle sue finiture e dalle dotazioni.

Un contratto concordato di questo tipo, quindi, necessita di un’analisi sia dell’immobile che delle dotazioni fornite: inserendo queste informazioni nel modulo predisposto, ottieni il prezzo minimo e massimo con cui puoi affittare l’immobile.

Se stipuli il contratto con un canone che rientra nel range, e facendoti validare il contratto da un ente autorizzato, puoi accedere a questa tipologia.

La validazione è semplice – basta compilare un modulo e inviarlo telematicamente assieme al contratto – e può essere certificata da qualsiasi ente che abbia sottoscritto l’accordo territoriale del comune dove si trova l’immobile: gli enti richiedono una quota di iscrizione annuale di qualche decina di euro, che puoi pagare anche solo il primo anno, quando chiedi la validazione del contratto.

Oggi hai visto come funziona il contratto di affitto a lungo termine. In questo articolo ti abbiamo raccontato quali sono le maggiori differenze tra le varie tipologie di locazione.

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