Conoscere come funziona il contratto di affitto a breve durata è indispensabile per valutare la convenienza di un investimento immobiliare nelle locazioni residenziali.
Naturalmente sai che esistono:
- i contratti lungo termine
- i contratti di affitto a medio termine
- i contratti di affitto a breve termine
Ogni contratto di affitto corrisponde ovviamente alla tipologia di locazione che hai deciso di attivare per il tuo investimento immobiliare. Ognuno di essi ha dei pro e dei contro.
Se vuoi farti subito un’idea dei diversi tipi di locazione, qui trovi un articolo che lo approfondire, se invece vuoi andare dritto al punto e capire qual è il migliore investimento nelle locazioni residenziali, quello che ti conviene in base all’idea di immobili, al tempo che hai a disposizione e ovviamente all’obiettivo economico che vuoi raggiungere, clicca qui e contattaci subito senza impegno.
Bene, ora vediamo come funziona il contratto di affitto di breve durata.
Come funziona il contratto di affitto a breve durata?
Questi contratti si dividono, di base, in due casi: affitto turistico breve e affitto ricettivo extralberghiero, cioè case vacanze, B&B o affittacamere.
L’affitto turistico breve non può offrire i servizi del ricettivo extralberghiero, come ad esempio la sistemazione della stanza e il cambio della biancheria durante il soggiorno della persona.
Per questo motivo, case vacanze, B&B e affittacamere sono assimilati alle attività commerciali, anche se svolte in forma privata, e pertanto non abbiamo veri e propri contratti d’affitto.
Se tu, invece, mettessi in locazione il tuo immobile con un contratto di breve durata senza fornire servizi, rientreresti nel mondo della locazione residenziale e quindi dell’affitto vero e proprio.
Dato che l’argomento di questo blog è la locazione, escludiamo le ricezioni extralberghiere e concentriamoci sulle due tipologie di contratto che puoi stipulare: il contratto turistico e il contratto breve.
Come funziona il contratto di affitto turistico?
La locazione per periodi di settimane, o pochi giorni, è regolata dal Codice civile art. 1, comma 2 lett. c), della legge 9 dicembre 1998, n. 431.
Volendo essere sinceri, la norma non è molto chiara: nel settore degli affitti brevi vige ancora parecchia confusione e le regole cambiano da regione a regione.
Allo stato attuale, per questi contratti non è indicato un tempo minimo e massimo, ma avendo una durata limitata e finalità turistiche, si presume che tu li stipuli per brevi periodi: da pochi giorni ad alcuni mesi, come per quelli stagionali.
Se il contratto supera la durata di trenta giorni, va registrato all’Agenzia delle entrate.
Per le locazioni turistiche non esiste un modello standard di contratto: non vengono imposte regole per il calcolo del canone – che resta alla libera contrattazione delle parti – né per le condizioni di pagamento.
È possibile la sublocazione, anche se – vista la breve durata del contratto – è un’ipotesi alquanto remota.
I contratti vanno stipulati in forma scritta, per mettere nero su bianco le regole relative alla permanenza dell’inquilino.
Puoi prevedere delle penali per la ritardata consegna e farti versare una cauzione a copertura di eventuali danni causati all’immobile.
Il canone d’affitto, ovviamente, va pagato seguendo la normativa in vigore: oltre una determinata cifra, variabile negli anni, il locatario non può versarlo in contanti.
Come specificato precedentemente, in questi contratti non devi inserire servizi accessori come il cambio biancheria o le pulizie giornaliere.
In qualità di proprietario puoi optare per il regime di cedolare secca.
Come funziona il contratto di affitto breve?
Dal 2017, nell’ambito dei rapporti di locazione, è stata introdotta una nuova tipologia contrattuale: le “locazioni brevi” (articolo 4, comma 1 del Decreto Legge n. 50, del 24 aprile 2017).
Sono tre i requisiti di questa forma:
- i soggetti possono essere soltanto persone fisiche che non agiscono nell’ambito di un’attività di impresa o di lavoro autonomo;
- l’immobile deve essere destinato ad abitazione;
- la durata non può superare i 30 giorni e quindi non va registrato all’Agenzia delle Entrate; se con la stessa persona, però, stipuli più contratti per diversi periodi dell’anno – anche se singolarmente di durata inferiore ai 30 giorni, ma la cui somma superi questo limite – la registrazione diventa obbligatoria.
Il contratto breve, quindi, differisce da quello turistico perché non può avere una durata superiore ai 30 giorni.
La tipologia non è necessariamente legata al settore turistico: può riguardare immobili affittati per risolvere esigenze temporanee, come ad esempio un breve spostamento per motivi di lavoro, senza dover stipulare un contratto di locazione tradizionale.
Con il contratto breve, il proprietario può optare per la cedolare secca.
È bene sottolineare che questa tipologia di locazione, destinata a soddisfare le esigenze di ospiti che si susseguono durante l’anno, richiede una gestione per te molto articolata e complessa, sia nel trovare in continuazione inquilini per riempire l’immobile, sia nel gestire i servizi necessari di pulizia e rifornimento a ogni cambio di ospite.
Oltre a questa complessità, esistono poi diverse abilitazioni e incombenze burocratiche che dovresti sostenere per tutto il periodo di locazione.
Infine, puoi stipulare contratti brevi fino a un massimo di quattro immobili, oltre i quali è obbligatorio aprire un partita Iva, che potrà essere gestita con regime fiscale semplificato o regime forfettario: con la partita Iva non è possibile optare per la cedolare secca.
Bene, oggi hai visto come funziona il contratto di affitto breve.
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