Se non si dispone delle risorse economiche necessarie per acquistare un immobile da mettere a rendita locativa è importante capire come finanziare l’acquisto di un immobile.
Ne abbiamo parlato anche in questo articolo, dove ti spieghiamo qual è la differenza tra ‘debito buono’ e ‘debito cattivo’.
Bene, il finanziamento bancario, se operato al meglio, è un debito buono che ti aiuta ad aumentare il rendimento complessivo dell’operazione.
Per entrambe le situazioni, ti spieghiamo brevemente quali sono i passaggi per ottenere un finanziamento.
Come finanziare l’acquisto di un immobile: i passaggi per ottenere il finanziamento
- Valutare la tua situazione finanziaria.
La valutazione comprende: il calcolo del tuo reddito disponibile, la stima del patrimonio netto e la determinazione della tua capacità di rimborso. Questi tre fattori influenzano la scelta del finanziamento più adatto alle tue esigenze.
2. Ricerca delle opzioni di finanziamento.
Esistono diverse opzioni per il finanziamento teso all’acquisto di un immobile. Tra le più comuni, come abbiamo già precisato, i mutui fondiari e ipotecari, che consentono di ottenere un prestito a lungo termine garantito dall’immobile stesso. È importante che contatti diversi istituti bancari e finanziari, per confrontare i tassi di interesse, le condizioni e i requisiti di ogni opzione.
3. Preparazione della documentazione.
Per ottenere un finanziamento, devi fornire una serie di documenti, tra cui le ultime dichiarazioni dei redditi, gli estratti conto bancari, la documentazione sull’occupazione, le informazioni sull’immobile stesso. Assicurati di avere a tua disposizione tutti i documenti necessari, in modo da semplificare il processo di richiesta.
4. Presentazione della richiesta.
Completata la fase di preparazione, puoi presentare la richiesta di finanziamento alla banca che hai scelto. Questa verrà valutata sulla base di alcuni criteri, come la solvibilità, la stabilità finanziaria e la storia creditizia. Devi essere preparato a rispondere alle eventuali domande e/o a richieste di ulteriori informazioni.
5. Negoziazione e conclusione del finanziamento.
Se la tua richiesta venisse approvata, sarà necessario negoziare i termini del finanziamento, come il tasso di interesse, la durata e le condizioni di rimborso. È importante che valuti attentamente questi aspetti, cercando di ottenere le migliori condizioni possibili. Una volta che hai raggiunto l’accordo, si procederà alla firma del contratto. (Sul tema della negoziazione in generale abbiamo dedicato un articolo, leggilo qui).
Come puoi vedere, la ricerca di finanziamenti bancari per l’acquisto di un immobile richiede un’adeguata pianificazione di diverse attività.
Queste possono essere svolte da società specializzate che, per conto dell’investitore, vanno alla ricerca delle soluzioni migliori: è sicuramente un costo per te, ma di solito viene ampiamente recuperato nel lungo periodo grazie ai migliori tassi di interesse che la società riesce a spuntare.
Esempio di finanziamento per l’acquisto di un immobile da mettere a rendita
Per capire come finanziare l’acquisto di un immobile nella sostanza, ti proponiamo l’esempio di un mutuo pari a 150.000 €.
La società specializzata che ricerca per te il finanziamento chiede un 3% sull’importo del finanziamento: in questo caso la somma da pagare è di 4.500 €.
Ipotizza che il mutuo sia a venticinque anni e che, grazie alla società, tu possa risparmiare un “misero” 0,3% sul tasso di interesse del capitale residuo (passando quindi dal 3,3% al 3%).
Dalla differenza delle due simulazioni che riporto di seguito, puoi notare che con la società il risparmio ottenuto è di 7.088 €, quindi molto più alto del costo che pagheresti per il servizio.
Oltre a recuperare i costi del servizio, risparmiare ancora 2.500 € circa, non devi perdere tempo nella ricerca e trattativa, sei anche sicuro di non sbagliare perché ti sei affidato a un professionista che fa i tuoi interessi e non quelli della banca.
Chiaramente se hai dimestichezza con le banche, conosci come muoverti per ottenere i migliori tassi di interesse, puoi fare a meno di questi broker finanziari, ma se non sai come muoverti questa strada è la più sicura.
Ora che hai visto i passaggi per come finanziare l’acquisto di un immobile, passiamo ai contratti: preliminare e atto di acquisto.
Preliminare o compromesso
Ora che ti sei accordato economicamente col venditore, hai compiuto una verifica accurata e hai trovato un finanziamento – se ne hai bisogno o hai deciso che ti convenga – è necessario stipulare il contratto preliminare di compravendita, detto anche compromesso, per mettere nero su bianco gli accordi presi.
Se in precedenza si sono già affrontati e discussi tutti i punti, di solito non sorgono ulteriori problemi.
Per la stesura del compromesso, puoi scegliere di rivolgerti all’agenzia immobiliare, a un commercialista o un avvocato: il nostro consiglio è di non fidarsi dell’agenzia e farlo controllare comunque da un tuo professionista di fiducia.
Il preliminare va registrato all’Agenzia delle entrate, anche se alcuni non lo fanno ancora: non registrandolo, potresti andare incontro a sanzioni.
La soluzione migliore è comunque stipulare il compromesso di fronte a un notaio.
Perché?
Se ti limiti a stenderlo e registrarlo solamente, in effetti non hai bloccato del tutto l’immobile e il proprietario potrebbe venderlo ad altri (come abbiamo visto prima): certo, cedendolo ad altri diventa inadempiente nei tuoi confronti e dovrà pagare un importo pari alla caparra (più eventuali altri penali inserite nel compromesso), ma intanto hai perduto l’immobile che avevi scelto e i tuoi soldi li ha in mano il venditore.
Stipulando il preliminare di fronte a un notaio, invece, rendi il contratto pubblico: l’immobile è prenotato da te in via definitiva e il proprietario non può venderlo ad altri, salvo che tu non rispetti gli accordi previsti.
Nel caso decidessi di non trascriverlo dal notaio, diventa allora fondamentale l’importo della caparra perché, se l’importo è troppo basso, al venditore potrebbe convenire restituirti la caparra che hai versato, più una somma identica, nel caso trovasse qualcuno disposto a offrirgli un prezzo superiore, liberandosi facilmente dal contratto.
Se vuoi essere abbastanza tranquillo, in questo caso dovresti versare una caparra come minimo del 10%, che può arrivare anche al 20% se stai acquistando l’immobile con un forte sconto, così da evitare che qualcuno all’ultimo minuto faccia un’offerta al proprietario e lui cambi idea.
Trascrivere il contratto preliminare dal notaio, oggi, risulta comunque obbligatorio per tutti gli immobili nuovi: l’impresa costruttrice deve anche rilasciare una fidejussione per l’intero importo della caparra e degli acconti, quando vengono sottoscritti dalle parti.
Esistono molte clausole che potresti inserire nel compromesso a tua tutela, come le penali in caso di mancato atto, la determinazione di altre penali calcolate sui giorni di ritardo dell’atto notarile per la parte inadempiente o ancora sconti sulla base della mancata regolarità dell’immobile.
Non è questo blog la sede per parlarne: le possibilità sono numerose e l’argomento andrebbe affrontato caso per caso.
Ti possiamo dare, però, due consigli che riguardano la clausola sospensiva.
- Inserisci sempre la clausola sospensiva in cui si evidenzia che l’atto notarile si farà soltanto quando la regolarità urbanistica e catastale del bene sarà conforme.
Di solito i controlli si fanno prima del preliminare, però alcune difformità potrebbero venire a galla anche successivamente.
La regolarità è una condizione obbligatoria per legge, ma è sempre meglio specificare nel compromesso che l’atto si farà comunque e sarà obbligo del venditore sistemare le eventuali irregolarità a sue spese, prima della data della compravendita.
- Inserisci una clausola sospensiva basata sull’ottenimento del mutuo o del finanziamento, quando ne hai bisogno.
È importante perché tu non debba perdere l’immobile e/o pagare penali nel caso la banca cambi idea, o al momento del compromesso ti abbia dato solo una indicazione di massima sulla tua finanziabilità, o ancora intervengano situazioni spiacevoli come la perdita del lavoro o la morte di un eventuale garante.
Atto di compravendita
Se tutti i passaggi precedenti sono stati eseguiti in modo corretto, l’atto di compravendita è la parte più facile: devi solo recarti dal notaio con la cifra stabilita e firmare l’atto in questione.
Due settimane prima, il notaio chiede a te e al venditore i documenti necessari e, non appena gli pervengono, inizia a stendere la bozza dell’atto.
Ti consigliamo di fartela sempre anticipare, perché un esperto del settore o un avvocato la possano controllare.
Non tutti i notai sono competenti allo stesso livello e ci è capitato più volte di trovare errori e imprecisioni, per cui non fidarti ciecamente: il notaio è un essere umano come te e può sbagliare.
Una volta firmato l’atto di compravendita e versato l’importo, ti vengono consegnate le chiavi e qualche giorno dopo, adempiuti gli obblighi di legge, finalmente l’immobile è ufficialmente tuo.
Questa è una guida per capire come finanziare l’acquisto di un immobile e come muoverti in modo sicuro e protetto nel preliminare e nell’atto di compravendita.
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