Dopo avere chiarito in questo articolo cos’è il Rent To Buy, oggi vediamo cos’è il Buy To Rent e il Buy To Let, due termini anglosassoni che sono entrati a fare parte del vocabolario degli investitori immobiliari anche in Italia.
Cos’è il Buy To Rent
Buy To Rent significa, letteralmente, acquistare per affittare, ovvero acquistare una proprietà immobiliare per metterla a reddito attraverso un affitto, che può essere a lungo, medio, oppure a breve termine.
Sappiamo quali possono essere i problemi, o meglio i rischi legati all’affitto a lungo termine, quello che viene solitamente effettuato alle famiglie con contratti pluri annuali, per questo la prospettiva più interessante del Buy To Rent è sicuramente quella legata all’affitto a breve termine, ed è quella che da sempre facciamo con la nostra società.
Il termine Buy To Rent, infatti, è quasi diventato sinonimo di “acquistare casa” per affittarla a turisti: perché questo trend è in continua ascesa, soprattutto nelle città e località turistiche.
Come abbiamo spiegato in diversi articoli del nostro blog, comprare per acquistare è una prospettiva di investimento estremamente interessante, anche alla luce dell’impressionante richiesta di alloggi da parte degli studenti universitari.
Un paio di dati a tal proposito.
Secondo Il Sole 24 Ore, in Italia mancano 130.000 posti letto per universitari fuori sede (base rapporto di Scenari Immobiliari), tanto che si può parlare di un avere propria emergenza ‘caro affitti’ per gli studenti universitari e di un’altrettanto conseguente crescita di interesse degli investitori verso il mercato degli affitti a loro dedicati.
Secondo l’analisi, la copertura di posti letto per studenti universitari fuori sede è attualmente pari al 40% dei ragazzi iscritti, dove il 10,5% deriva da enti specifici, che vanno a coprire solo l’8,1% del totale.
Considerando che il fabbisogno stimato dell’offerta di posti letto deve essere almeno pari al 20% degli studenti fuori sede (si tratta del tasso di copertura medio europeo), da qui esce il dato dei 130.000 posti letto attualmente necessari in Italia per gli studenti fuori sede.
Ecco che, alla luce di questi dati, comprare a casa per metterla in affitto agli studenti può quindi essere una decisione interessante.
Lo è anche optare per l’affitto turistico o destinato ai lavoratori che si trovano a soggiornare in certe città per certi periodi di tempo e hanno bisogno di un’offerta di alloggi in affitto, il cosiddetto “short rent”.
Vedremo tra qualche riga come tutte queste opzioni debbano essere analizzate con la massima cura, in un processo che differenzia il Buy To Rent, diciamo, ‘improvvisato’ da quello svolto come investimento immobiliare professionale.
E il Buy to Let?
Il Buy to Let è sostanzialmente la stessa cosa del Buy To Rent.
Anche questo termine è di origine anglosassone, in particolare viene utilizzato in Inghilterra per indicare il comprare casa per affittare.
È interessante notare che una particolare semplicità nella concessione dei mutui ha caratterizzato l’Inghilterra per alcuni periodi di tempo e questo ha portato diverse persone ad acquistare casa per poi metterla a reddito, soprattutto nelle grandi città e nelle metropoli.
La differenza tra un Buy To Rent improvvisato e un Buy To Rent professionale?
Tutto sta nel metodo, come il nostro AffittoPro, che ti raccontiamo qui in questo blog e che puoi scoprire, in particolare, in questo articolo.
Il metodo è stato studiato dopo anni di test sul campo, è frutto di esperienza iper collaudata e delle migliori strategie di investimento legate agli affitti brevi.
Ecco i 7 punti principali che lo distinguono e lo differenziano da altre metodologie di investimento..
1.La prima fase del metodo AffittoPro si chiama “Analisi Investitore” e prevede l’analisi finanziaria della persona o della società che andrà ad effettuare l’operazione immobiliare.
Questa fase comprende l’analisi dell’orizzonte temporale dell’operazione, della struttura o del riassetto ottimale per l’investimento.
Fa parte di questa prima fase anche la determinazione della tipologia di investimento, ovvero dei settori di locazione più idonei agli obiettivi che si vogliono raggiungere (turistico, studentesco, lavorati, turismo sanitario, senior housing…), e degli importi ottimali e della strategia di spesa. In questa prima fase viene anche effettuata l’analisi ciclo vita ovvero: finanziamento, acquisto, valorizzazione e disinvestimento.
2. La fase due del metodo si chiama “Analisi Immobiliare” e prevede di determinare le aree geografiche che hanno una maggiore domanda in base al settore scelto (turistico, studentesco…).
In questa fase viene effettuata l’analisi del tasso di rivalutazione immobiliare della zona e anche del tasso di aumento del valore di affitto, sempre nella zona considerata. Segue la ricerca delle migliori occasioni disponibili nel mercato libero, in quello delle aste giudiziarie e quello degli NPL, i Non Performing Loans, ovvero i crediti bancari deteriorati.
3.La terza fase del metodo è l’Analisi Economica.
Interessa la vera e propria progettazione dell’immobile, con la conversione dello stesso per adattarlo al tipo di affitto che è stato scelto, l’ottimizzazione o suddivisione degli spazi disponibili al fine di aumentare al massimo gli incassi e la stima dei costi, con stesura dei pre contratti con i fornitori.
Appartiene a questa fase il piano economico dell’investimento, con la determinazione dei costi di ricavi che sono frutto di dati storici del settore, la determinazione del valore futuro dell’immobile in termini mobiliari e l’analisi dei costi e dei ricavi effettuata con diversi scenari, al fine di certificare la redditività.
4.La quarta fase del metodo è dedicata al ‘cuore’ dell’investimento immobiliare, ovvero l’Acquisto e la Valorizzazione.
In questa fase viene effettuata la stesura dei contratti di compravendita dell’immobile oggetto di investimento immobiliare, con indispensabili controlli delle conformità urbanistica e catastale e la fondamentale fase di reperimento del credito attraverso gli istituti di credito del cliente o broker bancari.
In questa fase viene anche ricercata e selezionata l’azienda e i tecnici che andranno ad effettuare la ristrutturazione, verranno definiti l’arredamento, gli ornamenti e il design complessivo dell’immobile e verrà effettuata una valorizzazione attraverso l’home staging, con servizio fotografico professionale video e virtual tour.
5.La quinta fase del metodo è dedicata all’Affitto Professionale e riguarda la scelta del miglior contratto d’affitto, sia in termini di rischio che fiscali.
Viene inoltre definito il piano di comunicazione per trovare gli inquilini e l’analisi della loro solvibilità economica.
6.Si passa quindi alla gestione dell’immobile, ovvero dei rapporti con inquilini, gestione delle manutenzioni e delle utenze, ma anche gli adempimenti burocratici connessi alla locazione e assicurazioni contro i danni o le insolvenze da mancato pagamento degli inquilini.
Nella stessa fase, è tempo di “supervisione e controllo della rendita”, ovvero si effettuano controlli periodici per verificare che sia stato rispettato il piano economico previsto, con la ricerca di nuovi fornitori per le utenze, le manutenzioni, le pulizie la consulenza e la fondamentale analisi del valore di mercato del capitale immobiliare.
7.Conclude il metodo la fase di “Rivendita dell’Immobile” in cui viene determinato (se necessario) il momento migliore per la vendita, con il giusto prezzo sulla base di mercato e il conseguente piano di marketing e di comunicazione indispensabile per gli accordi di vendita.
Da questa esposizione puoi capire la professionalità di questo metodo che si basa a tutti gli effetti sul Buy To Rent.
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