C’è un argomento per lo più sconosciuto o trascurato dai piccoli investitori che si affacciano al settore immobiliare, ma che riveste invece una fondamentale importanza perché il tuo progetto di investimento parta col piede giusto: l’analisi dell’investitore immobiliare stesso, quindi l’analisi di te stesso.
Generalmente, si pensa all’acquisto di un immobile attuato come persona fisica e finalizzato il più delle volte alla locazione a lungo termine.
Invece, il mondo degli affitti è molto vario ed esistono diverse possibilità, sia nell’ambito della scelta tra una tipologia di locazione e un’altra, sia nel tipo di persona (fisica o giuridica) che acquisterà l’immobile o gli immobili.
In questo articolo definiremo la figura dell’investitore immobiliare, così da consigliarti alcune modalità e offrirti i primi rudimenti del know-how indispensabile per essere consapevole del tuo progetto di investimento immobiliare per la locazione, anche se poi deciderai di avvalerti di professionisti specializzati che possano aiutarti nelle analisi precedenti all’acquisto.
L’analisi dell’investitore immobiliare: il giusto ‘abito’ per te
Grazie alla nostra esperienza in società specializzate in investimenti e gestioni immobiliari, possiamo assicurarti che ogni cliente che si rivolge a noi è diverso e quindi, come in tutti i settori, sono necessari servizi (o prodotti) adatti alla specifica persona.
Se non fosse così, ogni azienda realizzerebbe un solo servizio-prodotto, mentre le aziende vincenti sono proprio quelle che riescono a cogliere le esigenze specifiche della propria clientela.
Questo non significa che, nel nostro caso, proponiamo una miriade di soluzioni generaliste, anzi, il contrario: abbiamo sviluppato una cerchia di servizi-prodotti mirati all’interno della nostra nicchia, riuscendo così a classificarci come specialisti.
Per gli investimenti immobiliari che garantiscono una rendita rilevante, è necessario possedere almeno il know-how di base (quello che stiamo cercando di trasmetterti in questo articolo), per affidarti poi, con cognizione di causa, a uno o più professionisti che per prima cosa analizzino insieme a te in quale veste di investitore ti convenga entrare nel mercato: il giusto abito confezionato su misura.
Le prime domande che ti devi porre, all’inizio del tuo progetto d’investimento, sono queste.
- Quanti immobili ho intenzione di acquistare in questo momento e quanti successivamente?
- Per quanto tempo ho intenzione di tenere questi immobili?
- Voglio ricorrere a qualche finanziamento esterno?
Sono domande basilari perché tu possa entrare nel progetto immobiliare sin da subito, portandoti a coniugare basso rischio e buoni rendimenti.
Ricorda che partire col piede giusto è l’unico modo per capire quale sia la strada giusta da percorrere.
Cerchiamo quindi di spiegare alcuni scenari che possono svilupparsi rispondendo a queste domande.
Chiediti: quanti immobili ho intenzione di acquistare in questo momento e quanti successivamente?
È evidente che comprare un immobile o dieci immobili sono due operazioni ben diverse, non solo per l’importo (la prima differenza che salta agli occhi), ma soprattutto per tutte le possibili implicazioni future che nasceranno nell’ambito del tuo progetto specifico.
Ti facciamo un esempio.
Se sei una persona di un certa età, al momento dell’investimento dovresti pensare anche al modo migliore di lasciare i tuoi immobili agli eredi.
Nel caso la tua intenzione fosse quella di andare a realizzare un grande patrimonio, in numerosi casi diventa opportuno valutare se ti convenga acquistare gli immobili come società e non come persona fisica.
Perché?
Perché nell’ottica della successione ereditaria, la franchigia di 1.000.000 € sotto la quale i tuoi eredi non pagano le imposte, si raggiunge facilmente possedendo diversi immobili e quindi loro si troverebbero a pagare le imposte di successione: il 4% del valore sulla parte che eccede il milione di euro.
Esistono poi altri due costi che vanno sostenuti nella successione del bene:
- l’imposta ipotecaria, pari al 2% del valore della rendita catastale;
- l’imposta catastale, pari all’1% del valore della rendita catastale.
Diventa evidente che i tuoi eredi potrebbero andare a perdere fino al 7% del patrimonio immobiliare.
Vogliamo ricordarti che l’Italia è quasi un paradiso fiscale per le imposte di successione: in molti Paesi queste sono superiori al 7%, con punte anche del 20%, pertanto da diversi anni si discute se e di quanto aumentarle.
Nel caso dovesse succedere, la perdita diventerebbe maggiore di quella attuale.
Riteniamo che questi ragionamenti siano importanti anche per gli investitori più giovani, perché è sempre meglio non lasciare nulla di intentato ed evitare così di mettere i propri eredi in difficoltà, dato che, oltretutto, le imposte di successione devono essere pagate entro tre anni e non di rado il patrimonio liquido per coprire queste spese risulta insufficiente.
Non c’è spazio, in questo articolo, per illustrarti tutte le soluzioni possibili a questo problema, anche perché ancora una volta sono diverse caso per caso, ma è importante che tu sia a conoscenza che esistono delle modalità per azzerare quasi totalmente le imposte di successione acquistando gli immobili come società.
Se il tuo progetto, quindi, è di comprare diversi immobili, anche in periodi successivi, è opportuno valutare l’opportunità di farlo non come persona fisica, tenendo presente inoltre che società di capitali e di persone portano a risultati diversi.
Chiediti: per quanto tempo ho intenzione di tenere questi immobili?
Se il tuo obiettivo è rivendere l’immobile dopo pochi anni, devi prestare attenzione alle imposte sulla plusvalenza.
La plusvalenza immobiliare è un concetto centrale del settore: stabilisce il guadagno ottenuto dalla cessione di un immobile quando lo rivendi a un prezzo superiore rispetto a quello pagato per acquistarlo, più eventuali spese sostenute per la sua ristrutturazione e/o manutenzione.
Se una persona fisica compra, riceve in eredità o termina la costruzione di un immobile, e poi lo rivende a un prezzo superiore di quanto lo abbia pagato prima di cinque anni, genera un utile chiamato appunto plusvalenza.
Come ogni utile, anche questo viene tassato (salvo che l’immobile non sia stato adibito ad abitazione principale per oltre la metà del tempo in cui si è mantenuta la proprietà).
L’opportunità di non pagare le imposte dopo i cinque anni vale sia per gli immobili residenziali che per quelli non residenziali, in quanto la legge considera che − dato il lasso di tempo che intercorre tra acquisto e rivendita − questa non sia un’attività speculativa e pertanto la plusvalenza non viene tassata.
Comprare immobili e metterli in affitto per un periodo di cinque anni, rivendendoli subito dopo, puoi vederlo come una possibilità di guadagnare sulla cessione del tuo immobile senza dover pagare le imposte, sempre che tu svolga l’attività in maniera limitata e non diventi una professione, rimanendo così fuori dal regime di impresa.
Le compravendite sporadiche ti consentono comunque di sviluppare diverse operazioni, perché non è specificato da nessuna parte il limite oltre al quale queste attività vengano considerate all’interno del regime di impresa: conosco persone che possiedono oltre trenta immobili e che, rispettando la regola dei cinque anni, vendono regolarmente parte del proprio patrimonio per acquisire immobili più recenti, generando contestualmente utili dalla rivendita.
Se il tuo investimento, quindi, prevede un progetto di locazione di breve durata per poi rivendere, devi porre l’accento soprattutto sulla plusvalenza dell’immobile più che a quanto incasserai con gli affitti, perché il periodo di locazione è ridotto e in questo caso l’attenzione va soprattutto sull’acquisto dell’immobile a un prezzo molto vantaggioso.
Personalmente prediligiamo operazioni di lunga durata, il cui focus è ottenere ottime rendite dagli affitti, lasciando così la soluzione della vendita solo nei casi in cui non risulti più conveniente, per una ragione o per l’altra, continuare la locazione.
Chiediti: come investitore immobiliare voglio ricorrere a qualche finanziamento esterno?
La maggior parte delle persone è convinta che chiedere un finanziamento sia utile solo nei casi in cui non si possegga la somma sufficiente per acquistare l’immobile e, inoltre, ritiene che il finanziamento stesso porti a una riduzione del margine.
Fidati: nella maggior parte dei casi questo non è assolutamente vero!
Se l’immobile ha un buon rendimento, questo è sufficiente a coprire gli interessi del finanziamento, generando oltretutto un maggior rendimento in percentuale per l’investitore.
In questa prima fase dell’analisi dell’investimento immobiliare, è quindi opportuno che tu ti chieda se, acquistando l’immobile o gli immobili come persona fisica oppure come società, sei in qualche modo finanziabile.
Se hai il capitale per acquistare un immobile, ma decidi comunque di farti finanziare dalla banca – mettiamo per un 50% dell’investimento – significa che con lo stesso capitale potrai comprare non solo uno, ma due immobili, perché metà dell’importo delle due operazioni verrà pagato dalla banca stessa.
Questa attività, chiamata in gergo “mettere in leva il capitale” o “leva bancaria”, va ovviamente studiata a fondo, perché è necessario quantomeno che gli incassi degli affitti vadano a pagare la rata del mutuo.
Per cui se tu non sei finanziabile privatamente perché magari hai già un mutuo, ma hai una società che potrebbe godere di un finanziamento, è opportuno valutare se fare l’investimento come società per poter sfruttare la leva bancaria e guadagnare di più.
Ne parleremo in modo più approfondito nei prossimi articoli, con esempi pratici che ti chiariranno al meglio questo concetto.
Il tuo identikit di investitore immobiliare
Come investitore immobiliare, queste prime tre domande che ti sei posto, sono utili per capire la dimensione del patrimonio che vorresti avere e di conseguenza stabilire se sia opportuno acquistare gli immobili come privato, come società o con un mix di entrambi i casi.
In questa prima fase è opportuno valutare anche i benefici che potresti ottenere nel caso l’immobile che vuoi acquistare necessiti di una ristrutturazione.
Oggi, in Italia, sono presenti varie tipologie di bonus fiscali, che incentivano in misura diversa gli interventi finalizzati alla ristrutturazione e ammodernamento del patrimonio edilizio.
A inizio 2023, per le ristrutturazioni di immobili già costruiti, sono in vigore i seguenti incentivi (ma ogni anno tendono a cambiare, per cui devi sempre prestare attenzione alla legislazione):
- bonus ristrutturazione 50% (per persone fisiche e società di persone);
- ecobonus 50% (per persone fisiche, società di persone e società di capitali);
- sisma bonus 75% e 85% (per persone fisiche, società di persone e società di capitali);
- superbonus, nelle forme 110% e 90%;
(non è più attivo il bonus facciate).
Come puoi notare, è possibile ottenere questi bonus come persona fisica o come società in maniera diversa: di questo devi tenerne conto nel tuo progetto di investimento per la locazione, perché va sempre finalizzato a raggiungere il maggior rendimento possibile.
Per esempio, il bonus ristrutturazione 50% non puoi ottenerlo se acquisti l’immobile come società di capitale, mentre puoi beneficiare degli altri.
I bonus danno diritto a un credito di imposta, in un certo lasso di tempo prestabilito: il credito può essere usato in compensazione alle imposte che paghi per gli affitti percepiti in regime ordinario, mentre non è possibile se decide di optare per il regime di cedolare secca.
Rispondendo a queste prime tre domande, crediamo sia diventato più chiaro il tuo ruolo di investitore immobiliare e anche quale può essere il volume di lavoro che gli immobili acquistati genereranno in futuro, aspetto che affronteremo in articoli dedicati.
Nel frattempo, scarica la risorsa gratuita per iniziare a definire con cura il tuo investimento immobiliare.
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