Se è tua intenzione affittare un immobile per investimento, le prime domande che devi porti, per capire in quale direzione muoverti, sono le seguenti.
- Voglio un affitto con una rendita superiore ma a maggior rischio, oppure mi accontento di una rendita inferiore e con un rischio minore?
- Voglio dare in affitto l’immobile intero o dividerlo in porzioni immobiliari?
- Ho il tempo necessario per occuparmi della gestione dell’immobile?
Puoi applicare queste domande a tutte le tipologie di immobili, anche se gli impegni e le possibilità sono sostanzialmente diverse rispetto alla proprietà che possiedi e ai settori di mercato.
Affrontiamo la situazione definendo le due tipologie principali: immobili non residenziali e immobili residenziali.
Affittare un immobile non residenziale: le tipologie di affitto
Quando nel tuo patrimonio sono presenti immobili direzionali, commerciali o industriali, se non intendi venderli e vuoi provare comunque ad affittarli, ciò che ti conviene fare è impegnarti a promuoverli, presentandoli ai possibili affittuari nella prospettiva migliore.
Anche perché la scelta di prendere in locazione un immobile di questo genere non è quasi mai legata ad aspetti emozionali, come succede invece nel settore residenziale, per cui abbellirlo o scattare foto professionali certamente aiuta, ma non modifica sostanzialmente la rendita che può generare.
Infatti, la società o l’azienda che prenderà l’immobile in affitto di solito cambierà drasticamente spazi e allestimento, per cui non ha molto senso che tu investa sulla presentazione dell’immobile.
Sono i seguenti, invece, gli aspetti importanti che puoi valutare inizialmente perché la tua rendita sia maggiore e i rischi minori:
- se sia possibile il cambio d’uso dell’immobile, per esempio da ufficio ad abitazione (come ti avevamo già anticipato in questo articolo);
- la suddivisione dell’immobile in più unità indipendenti, ma con la stessa destinazione d’uso;
- la suddivisione dell’immobile in più locali o spazi attrezzati, per la realizzazione di un coworking.
Vediamo nel dettaglio che cos’è il coworking, perché rappresenta il trend attuale e più conveniente per gli immobili direzionali.
Il coworking e le sue buone prospettive lato investimento
Gli spazi di coworking presentano diverse postazioni con scrivanie accessoriate, sale riunioni, aree ristoro, aree relax, rete wi-fi condivisa e altri servizi variabili da struttura a struttura.
Sono ambienti che ospitano prevalentemente liberi professionisti o persone che per il tipo di occupazione viaggiano frequentemente: di conseguenza, non disponendo di un ufficio o di un luogo di lavoro tradizionale, trovano nel coworking la soluzione ideale per mantenere la propria indipendenza e al contempo una soluzione più economica e meno impegnativa.
Questa tipologia di affitto direzionale sta prendendo sempre più piede in Italia, sia per la difficoltà di potersi permettere spazi grandi e costosi, sia perché, dopo il Covid, la sempre maggiore flessibilità nel mondo del lavoro impone di trovare soluzioni locative smart.
Per l’affittuario, non dover aprire utenze, né occuparsi della pulizia dei locali e di altri servizi inclusi nel canone, rende la locazione più vantaggiosa e per te, quindi, amplia il mercato dei potenziali interessati.
I contratti di coworking possono essere di breve durata o di lungo periodo, in funzione sia delle necessità della persona che li prende in affitto, sia dell’orizzonte che ti sei prefissato.
I contratti di breve periodo ti consentono di proporre canoni a prezzi superiori, riducendo il rischio di morosità perché, se incappi in un affittuario che non paga, la perdita della rendita è ristretta ai pochi mesi stabiliti.
Di contro, contratti di questo genere portano a una maggior gestione dell’immobile e alla possibilità che, tra un affittuario e l’altro, lo spazio di coworking possa rimanere vuoto.
Devi quindi predisporre un’analisi delle richieste di mercato e valutare al contempo la tua idea di business locativo, che sono comunque i fulcri principali attorno a cui ruotano le scelte anche per quanto riguarda gli immobili residenziali, come vedremo adesso.
Affittare un immobile residenziale: le tipologie di affitto tra cui scegliere
Se nella tua proprietà sono presenti immobili residenziali, la prima scelta che devi compiere è scegliere tra contratti di affitto a breve, medio o lungo termine e se dare in locazione l’immobile intero o frazionarlo in porzioni, quindi in più stanze singole.
Questa tabella ti permette di raffrontare le diverse ipotesi, intrecciando le due possibilità.
È evidente che, prima di iniziare a mettere in affitto la tua proprietà immobiliare, hai bisogno di chiarire in quale prospettiva futura vuoi inserire il tuo investimento, perché le tipologie di contratto sono differenti, così come sono diverse le necessità degli inquilini.
È una fase fondamentale per riuscire a ottenere la rendita che desideri e allo stesso tempo non crearti eccessive difficoltà.
Per quanto riguarda la durata della locazione, gli affitti brevi sono idonei per immobili di piccola dimensione – una o due stanze – adibendoli a ospitare turisti e lavoratori in trasferta di durata ridotta.
Per il frazionamento in porzioni, i lavoratori possono adattarsi a soggiornare anche in appartamenti più grandi dove si può affittare la singola camera da letto, mentre gli altri locali, come cucina e bagno, saranno in condivisione.
Se ti concentri sul medio periodo, puoi trovare una maggiore varietà di potenziali inquilini: studenti o gruppi di studenti, lavoratori con trasferte di media entità, ma anche persone che si trovano a dover rispondere a esigenze momentanee.
Personalmente, ci è capitato spesso di affittare a persone che avevano la necessità di un alloggio in attesa che la loro casa venisse costruita o ristrutturata, oppure a coppie che volevano provare a convivere prima di acquistare un loro immobile.
Un’altra fetta cospicua, per gli affitti a medio termine, è rappresentata da stagisti, dottorandi o professori che hanno siglato contratti di pochi mesi e necessitano di un alloggio diverso da dove risiedono.
In questo caso, più la loro età sale e meno sono disposti ad affittare stanze in appartamenti condivisi, preferiscono avere una maggiore privacy, pertanto per questa tipologia di inquilini sono preferibili immobili interi di piccola dimensione.
Per quanto riguarda gli studenti universitari, come puoi notare dalla tabella, questi si adattano molto bene sia ad affittare la stanza singola con i rimanenti spazi in condivisione, sia a mettersi assieme per affittare in gruppo un appartamento intero, per poi gestirlo autonomamente.
La tendenza attuale, considerando studenti italiani e stranieri, è quella di preferire l’affitto della stanza – possibilmente singola – con canoni che prevedano una formula All Inclusive, in cui il proprietario o la società che gestisce l’appartamento è in grado di fornire un insieme di servizi accessori, come le utenze incluse nel prezzo, l’assistenza nella manutenzione, la pulizia dei locali esclusivi e/o delle zone comuni.
Personalmente è questa la categoria che preferiamo, perché gli studenti pagano sempre l’affitto, in quanto sono coperti dai genitori che hanno deciso di sostenere la loro istruzione.
Negli affitti di media durata, i problemi maggiori li abbiamo avuti coi lavoratori, perché succede spesso che cambino sede ancor prima della fine del contratto siglato, oppure perdano l’occupazione o si infortunino.
Per questo motivo, preferiamo di norma che sia la società o l’impresa con cui lavorano ad assumersi l’impegno per la sottoscrizione del contratto.
Sempre all’interno di questa fascia, esistono poi professionisti con redditi alti e maggiore stabilità economica, come per esempio i dirigenti: questi, invece, rappresentano per te un’ottima opportunità.
Delineate le diverse tipologie di immobili e di affitto, puoi iniziare a scoprire come affittare un immobile in modo professionale, con il metodo che ti permette di cominciare a mettere a frutto i tuoi immobili.
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